TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE MONT DE MARSAN

N° Minute :

AFFAIRE : N° RG 25/00667 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DRFC

JUGEMENT

Rendu le 16 Septembre 2025

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[P] [N], [S] [L]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Elisabeth DE BRISIS, avocat au barreau de DAX

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [P] [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

Monsieur [S] [L]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 23 et 25/12/2020 à effet au 29/12/2020 , la CDC HABITAT a donné à bail à Mme [P] [N] et M. [S] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 2] , pour un loyer mensuel de 410,65€ et 149,99€ de provision sur charges.

Dans le cadre du dispositif VISALE, et par acte en date du 05/01/2021, la CDC HABITAT, bailleur, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont conclu un contrat de cautionnement, cette dernière se portant ainsi caution de Mme [P] [N] et M. [S] [L] pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la CDC HABITAT a mis en œuvre l’engagement de caution pour une somme de 6414 euros suivant quittance subrogative du 01/10/2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Mme [P] [N] et M. [S] [L] le 15/10/2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 5159,40 euros .

Par acte de commissaire de justice en date du 07/04/2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Mme [P] [N] et M. [S] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire aux torts de Mme [P] [N] et M. [S] [L],

— ordonner l’expulsion des lieux de Mme [P] [N] et M. [S] [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Mme [P] [N] et M. [S] [L] à lui payer :

* la somme de 4608,42 euros sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5159,40 euros à compter de la signification du commandement de payer du 15/10/2024 et pour le surplus à compter de l’assignation,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux, dès lors que l’indemnité d’occupation est justifiée par une quittance subrogative,

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [P] [N] et M. [S] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir .

Le dossier a été appelé à l’audience du 01er juillet 2025 et a été retenu.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Mme [P] [N] et M. [S] [L] ont comparu en personne. Ils demandaient des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [N] exposait être employée à temps partiel pour un salaire de 1000 euros par mois et M. [L], sans emploi, déclarait percevoir des prestations chômage de 840 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025. Les parties ont été autorisé à produire une note en délibéré avant le 01/08/2025 sur l’actualisation de la créance et la prise en compte de la reprise du paiement du loyer courant.

Par note en délibéré reçue le 4 Août 2025, la SAS Action Logement Services a confirmé la reprise du paiement du loyer courant et a actualisé sa créance à la somme de 4377.80 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

● Sur les notifications

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES par la voie électronique le 08/04/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16/10/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

● Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la société CDC HABITAT à l’encontre de ses locataires, Mme [P] [N] et M. [S] [L], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du contrat de cautionnement signé le 05/01/2021 et de la quittance subrogative en date du 29/01/2025 attestant du paiement par la caution des loyers à CDC HABITAT pour un montant de 6921,94 euros.

Par conséquent, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES démontre sa qualité à agir à l’encontre des locataires Mme [P] [N] et M. [S] [L], de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

2 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer délivré, de la quittance subrogative du 29/01/2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 Août 2025 à hauteur de 4377,80 euros que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur la somme de 6361,81 euros ( le bailleur ayant restitué la somme de 368,46 euros) et a perçu des locataires la somme de 1984,01 euros, soit un solde restant dû à la caution de 4377,80 euros.

Mme [P] [N] et M. [S] [L] ne contestent pas le principe ni le montant de cette dette.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [P] [N] et M. [S] [L] à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4377,80 euros actualisée au 09/08/2025 , échéance du mois de janvier 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15/10/2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 15/10/2024 , pour la somme en principal de 5159,40 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d’espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16/12/2024 .

Par ailleurs, l’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution ayant réglé au bailleur les sommes restant dues par les locataires, est subrogée dans les droits du bailleur et est en conséquence fondée à solliciter la résiliation du bail et l’expulsion des locataires.

4- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [P] [N] et M. [S] [L] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois. Mme [P] [N] et M. [S] [L] justifient de leur situation personnelle et financière, à savoir Mme [N] perçoit un salaire de 1000 euros par mois, M. [L] des prestations chômages de 840 euros par mois, le couple n’a pas d’enfant à charge ni d’autres dettes, et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Mme [P] [N] et M. [S] [L] déclarent avoir repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Le bailleur fait part de son accord quant à l’octroi de délais de paiement. En donnant son accord quant à l’octroi de délais de paiement, le bailleur a renoncé à la condition de reprise du loyer courant qui n’est pas justifiée en l’occurrence.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [P] [N] et M. [S] [L] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En cas de non paiement d’une échéance courante ou de non respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Le bailleur sera alors autorisé à poursuivre la procédure d’expulsion, et Mme [P] [N] et M. [S] [L] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. La solidarité s’applique comme prévue au contrat de bail.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [P] [N] et M. [S] [L], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [P] [N] et M. [S] [L] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 23 et 25/12/2020 entre CDC HABITAT et Mme [P] [N] et M. [S] [L] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 2] sont réunies à la date du 16/12/2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [N] et M. [S] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4377,80 euros actualisée au 04/08/2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15/10/2024;

AUTORISE Mme [P] [N] et M. [S] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que :

* la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* à défaut pour Mme [P] [N] et M. [S] [L] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [N] et M. [S] [L] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* Mme [P] [N] et M. [S] [L] soient condamnés solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [N] et M. [S] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [N] et M. [S] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 16 septembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection