TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

N° Minute : 25/239

AFFAIRE : N° RG 25/00015 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DPHE

JUGEMENT

Rendu le 2 Septembre 2025

AFFAIRE :

[T] [X], [M] [K] épouse [X]

C/

[S] [H]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [X]

né le 05 Février 1960 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Roxane PRADINES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Madame [M] [K] épouse [X]

née le 12 Décembre 1962 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Roxane PRADINES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [S] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Katy MIRA de la SELARL MIRA, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Manon VALENTINI, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 16 décembre 2021, Monsieur [T] [X] et Madame [M] [K] épouse [X] ont donné à bail à Madame [S] [H] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Le bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 460 euros à la charge de la locataire.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 15 décembre 2021.

Par acte du 20 novembre 2024, Monsieur [T] [X] et Madame [M] [K] épouse [X] ont fait assigner Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN à l’audience du 04 février 2025, sollicitant, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1103, 1730 à 1732 du code civil :

— sa condamnation à leur payer la somme de 3123,22 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations,

— sa condamnation à leur payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois successifs afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions, et a été retenue à l’audience du 03 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [T] [X] et Madame [M] [K] épouse [X], représentés par leur conseil, ont sollicité, sur les mêmes fondements juridiques, outre celui de l’article 1343-2 du code civil :

— la condamnation de Madame [S] [H] à leur payer la somme de 3211,54 euros au titre de l’arriéré locatif global, incluant les dégradations locatives pour 3671,54 euros déduction faite du dépôt de garantie de 460 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en application de l’article 1231-6 du code civil,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— la condamnation de Madame [S] [H] à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A cette même audience, Madame [S] [H], représentée par son conseil, a sollicité, sur le fondement de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 :

— à titre principal :

➣ le débouté des époux [X] de l’intégralité de leurs demandes,

➣ dire que l’état des lieux de sortie n’a pas été effectué de façon contradictoire,

➣ dire que les propriétaires ne peuvent se prévaloir d’une quelconque réclamation au titre de la remise en état du logement,

— à titre subsidiaire :

➢ constater qu’elle accepte de régler les sommes suivantes :

—  534 euros au titre du lessivage des murs,

—  425 euros au titre du désentoilage du dégagement de l’entrée,

—  175 euros au titre de la peinture du dégagement de l’entrée,

—  135 euros au titre du remplacement de la réparation des toilettes,

—  200 euros au titre du montage de l’évier, robinetterie et évacuations,

➢ dire qu’il sera déduit de la somme totale 460 euros correspondant au dépôt de garantie,

➢ la condamner à verser la somme de 1009 euros,

➢ lui accorder les plus larges délais de paiement afin d’apurer sa dette locative,

➢ le débouté des époux [X] du surplus de leurs demandes,

➢ la condamnation des époux [X] à lui payer la somme de 1350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites déposées à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 750-1 du Code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ».

En l’espèce, Monsieur [T] [X] et Madame [M] [K] épouse [X] justifient avoir saisi préalablement mis en œuvre une tentative de médiation, laquelle n’a pas abouti, tel que cela ressort du procès-verbal établi le 13 février 2024 par Monsieur [Y], médiateur conventionnel.

L’action est dès lors recevable.

II. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes des articles 1730 du Code civil : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » et 1731 du même code : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». L’article 1732 prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes de l’article 7 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi de 1989), le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse une liste non limitative des réparations locatives définies comme « travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

Aux termes de l’article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un «commissaire» de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par «le commissaire de justice» au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux «d’entrée» dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article «L. 126-26» du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

L’existence de dégradations locatives imputables au locataire s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Il rappelé, en liminaire, que le bailleur peut produire des devis à l’appui des réfections dont il sollicite l’indemnisation, et que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

En l’espèce, à l’appui de leurs demandes, Monsieur [T] [X] et Madame [M] [K] épouse [X] versent aux débats :

— l’état des lieux d’entrée, en date du 15 décembre 2021, établi contradictoirement et amiablement,

— l’état des lieux de sortie établi le 27 juin 2023, signé par Monsieur [T] [X] et par Monsieur [F], en sa qualité de mandataire de la locataire, mandaté pour réaliser l’état des lieux,

— des devis et factures relatifs à la remise en état du logement.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, Madame [H] concède qu’il a bien été réalisé en son absence, et en présence de Monsieur [F], mandaté par elle à cet effet.

De ce fait, il doit être considéré qu’il a bien été réalisé de manière contradictoire. Dès lors, la locataire ne saurait faire grief aux bailleurs de ne pas avoir mandaté un commissaire de justice en application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 précité, cette obligation de recourir à un commissaire de justice n’étant requise que lorsque l’état des lieux n’a pu être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté.

Si Madame [H] soutient que Monsieur [F] aurait signé un état des lieux de sortie différent, document dont le bailleur aurait, au demeurant, refusé de lui délivrer copie, elle ne le démontre pas.

Le document qui a bien été signé par Monsieur [F] reproduit d’ailleurs la mention selon laquelle, en application du texte susvisé, l’état des lieux est établi en autant d’exemplaires que les parties. Les parties ne pouvant se constituer de preuve par elles-mêmes, l’attestation de Monsieur [F] [C] ne sera pas retenue.

La comparaison des états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie, s’agissant des postes sollicités par les bailleurs suivant factures et devis produits, s’établit comme suit :

— Sur le remplacement du robinet flotteur :

Il résulte de l’état des lieux de sortie que le robinet de la cuisine est en mauvais état, cependant que l’état des lieux d’entrée mentionne une robinetterie en état d’usure.

Cependant, la facture BUT du 03 juillet 2023 (infra) comporte un poste au titre d’un mitigeur.

Dès lors, la juridiction étant dans l’impossibilité de déterminer le poste auquel correspond cette dépense, la demande formée à ce titre ne sera pas retenue.

— Sur la facture WELDOM MIMIZAN pour un montant total de 358,97 euros :

Les demandeurs, sur lesquels repose la charge probatoire, ne précise pas à quels postes de dégradations tirés de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie et à quelles pièces, correspondent ces divers achats.

S’agissant des éléments d’équipements les plus importants :

— plan de travail pour un montant de 219,80 euros TTC : à supposer qu’il s’agisse du plan de travail de la cuisine, l’état des lieux d’entrée fait état de meubles de cuisine en état d’usure et l’état des lieux de sortie de meubles non nettoyés. La locataire ne saurait supporter le coût intégral d’une remise à neuf de ce plan de travail qui se trouvait déjà en état d’usure lors de l’entrée dans les lieux, et ce, d’autant que les bailleurs ne démontrent pas que le plan de travail serait désormais inutilisable en raison de dégradations imputables à la locataire, excédant un usage de deux années et demi,

— plafonnier pour un montant de 30,70 euros : aucune mention de l’état des lieux de sortie ne fait état d’un plafonnier dégradé,

— douchette pour un montant de 36,90 euros : aucune mention de l’état des lieux de sortie ne fait état d’une douchette dégradée.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de cette facture ne sera pas retenue.

— Sur la facture MOTOCULTURE CYCLES LABOUHEYRE pour un montant total de 15,30 euros :

Les demandeurs, sur lesquels repose la charge probatoire, ne précise pas à quels postes de dégradations tirés de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie et à quelles pièces, correspondent ces divers achats.

Ils seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

— Sur la facture LANDES SERVICES du 13 Juillet 2023 pour un montant total de 950 euros :

Cette facture concerne les prestations suivantes :

— démontage intégral et mise en déchetterie du mobilier de cuisine (hotte, plan de travail, meubles) : il résulte de l’état des lieux d’entrée que la hotte et les meubles de la cuisine étaient en état d’usure lors de l’entrée dans les lieux. L’état des lieux de sortie mentionne que les meubles de cuisine sont non nettoyés et que la hotte est inutilisable. Cette comparaison permet uniquement d’imputer la dégradation de la hotte à la locataire. Ce poste sollicité à hauteur de 150 euros sera retenu pour 50 euros ;

— montage meules et remplacement de la hotte : les mêmes considérations conduisent à retenir ce poste, sollicité à hauteur de 150 euros, pour 50 euros ;

— démontage, dégraissage des interrupteurs et prises, dégraissage des faïences de la cuisine et de la salle de bain, dégraissage des sols carrelés de la cuisine et de la salle de bain : il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement a été restitué dans un état de saleté important, ce défaut d’entretien étant imputable à la locataire ; ces postes seront dès lors retenus pour le montant total sollicité, à savoir 300 euros ;

— remplacement barre de douche, abattant WC, mécanisme chasse d’eau (fourniture comprise) : l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucune mention sur ces éléments, de sorte que le preneur est réputé les avoir reçus en bon état de réparation. L’état des lieux de sortie mentionne que la barre de douche est cassée, que la lunette des toilettes est cassée et que la chasse d’eau présente un problème. Cette comparaison entraîne démonstration de l’imputabilité de ces dégradations à la locataire. De plus, Madame [H] indique accepter de régler la somme sollicitée à ce titre pour 200 euros ; ce poste sera ainsi retenu pour cette somme ;

— fixation lavabo salle de bain : l’état des lieux de sortie ne porte aucune mention sur l’état du lavabo, qui aurait nécessité de le remplacer ; la demande formée à ce titre ne sera pas retenue ;

— Sur la facture REINNEGER Pascal :

Il sera observé que, tout en s’interrogeant sur cette facture du fait qu’elle ait été établie par un artisan dont le siège social se trouve à [Localité 10] ou encore du fait qu’elle ne soit pas datée, Madame [H] accepte de régler les sommes sollicitées au titre du lessivage des murs et plafonds, du désentoilage et de la peinture du dégagement de l’entrée.

S’agissant du lessivage des murs et plafonds de l’entrée, du séjour et du coin cuisine : la défenderesse ne contestant pas ce poste, il sera retenu pour 534 euros.

S’agissant du désentoilage des murs abîmés : il résulte de l’état des lieux d’entrée que les murs de l’entrée étaient en bon état, alors que l’état des lieux de sortie note la présence d’adhésifs collés sur les trois murs. En revanche, l’état des lieux d’entrée mentionne que la peinture de la salle à manger/cuisine était en état d’usure. Pour autant, aucune mention spécifique n’apparaît sur l’état des lieux de sortie concernant l’état des murs de cette pièce. Il s’ensuit que ce poste sera retenu uniquement pour l’entrée, et à hauteur de ce qui est accepté par Madame [H], soit un montant de 425 euros.

Les mêmes considérations conduisent à ne retenir, s’agissant de la peinture des murs de l’entrée/dégagement, séjour et coin cuisine, que la mise en peinture de la seule entrée, soit 175 euros.

— Sur la facture BUT du 03 juillet 2023 :

S’agissant des sommes sollicitées au titre de l’achat des meubles de cuisine (sollicité pour un montant total de 306 euros) : l’état des lieux d’entrée fait état de meubles de cuisine en état d’usure et l’état des lieux de sortie de meubles non nettoyés. La locataire ne saurait supporter le coût intégral d’une remise à neuf de ces meubles, qui se trouvaient déjà en état d’usure lors de l’entrée dans les lieux. Par ailleurs, les bailleurs ne démontrent pas qu’il était nécessaire de remplacer ces meubles rendus inutilisables en raison de dégradations imputables à la locataire, excédant un usage de deux années et demi. Cette demande ne sera dès lors pas retenue.

S’agissant des sommes sollicitées au titre de l’achat d’un évier et mitigeur (pour un montant total de 148,99 euros): il résulte de l’état des lieux de sortie que le robinet de la cuisine est en mauvais état, cependant que l’état des lieux d’entrée mentionne une robinetterie en état d’usure.

Il sera considéré que la dégradation de cet équipement se situe au-delà d’une vétusté inhérente à deux années et demi d’occupation, imputable à la locataire. Il y a cependant lieu de prendre en considération une vétusté inhérente à l’occupation de la locataire. Ce poste sera retenu pour un montant de 120 euros.

S’agissant enfin de l’achat de la hotte (poste sollicité à hauteur de 119,99 euros) : il résulte de l’état des lieux d’entrée que la hotte était en état d’usure lors de l’entrée dans les lieux. L’état des lieux de sortie mentionne que la hotte est inutilisable. Cette comparaison permet uniquement d’imputer la dégradation de la hotte à la locataire. Il y a cependant lieu de prendre en considération une vétusté inhérente à l’occupation de la locataire. Ce poste sera retenu pour un montant de 90 euros.

Il résulte du tout que le montant des réparations locatives sera retenu pour un total de 1 944 euros.

III. Sur le dépôt de garantie.

Selon l’article 22 de la Loi de 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué au locataire, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

Les réparations locatives à la charge de la locataire ont été chiffrées à la somme de 1 944 euros.

En conséquence, Monsieur [T] [X] et Madame [M] [K] épouse [X] seront autorisés à conserver la totalité du dépôt de garantie d’un montant de 460 euros, montant qui sera déduit des sommes dues par Madame [S] [H], laquellle sera condamnée, après compensation, à payer à Monsieur [T] [X] et Madame [M] [K] épouse [X] la somme de 1 484 euros.

IV. Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande des époux [X], d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

V. Sur les délais de paiements sollicités par Madame [S] [H]

Il y a lieu de souligner, en liminaire, que Madame [S] [H] n’a plus la qualité de locataire, et que la somme au paiement de laquelle elle est condamnée au titre des réparations locatives, n’entre pas dans les prévisions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, elle dispose de la possibilité de solliciter des délais de règlement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, dans la limite néanmoins de deux années.

Cependant, elle ne justifie pas de sa situation personnelle et financière. Dès lors, elle ne démontre pas sa capacité à régler la dette à la faveur de l’octroi de délais de paiement accordés sur deux années.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée à ce titre.

VI. Sur les demandes accessoires.

Madame [S] [H] succombant au principal, elle sera condamnée aux dépens de la procédure.

Monsieur [T] [X] et Madame [M] [K] épouse [X] ont du exposer des fais pour agir en justice. En considération de l’équité et du fait qu’ils échouent également pour partie en leurs demandes, Madame [S] [H] sera condamnée à leur payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

FIXE le montant des réparations locatives dues par Madame [S] [H] à la somme de 1 944 euros,

AUTORISE Monsieur [T] [X] et Madame [M] [K] épouse [X] à conserver la somme de 460 euros, versée par Madame [S] [H] à titre de dépôt de garantie,

CONDAMNE en conséquence Madame [S] [H] à verser à Monsieur [T] [X] et Madame [M] [K] épouse [X] la somme de 1 484 euros (déduction faite du montant du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE Madame [S] [H] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE Madame [S] [H] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE Madame [S] [H] à verser à Monsieur [T] [X] et Madame [M] [K] épouse [X] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le greffier Le Président