TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01782 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DUK2

JUGEMENT

Rendu le 07 avril 2026

AFFAIRE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 2] “ XL HABITAT “

C/

[J] [Z]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 2] “ XL HABITAT “

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [J] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Le 7 avril 2026

1 FEX + 1 CCC SELARL [I] [S]

1 CCC Mme [Z]

1 CCC M. Le Préfet des [Localité 2]

comparante en personne

Rappel des faits et de la procedure

Le 06 juin 2018, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) a donné à bail à Madame [J] [Z] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 481,34 euros pour le logement, 15 euros pour le garage, 20 euros pour le jardin, outre 15,98 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 24 juillet 2024, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] «XL HABITAT» (l’OPHLM) a fait signifier à Madame [J] [Z] un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’avoir à payer la somme de 2 042,65 euros en principal, correspondant aux loyers dus arrêtés au 16 juillet 2024.

Par acte du 04 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat des Landes « XL HABITAT » (l’OPHLM) a fait assigner Madame [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 03 février 2026 sur le fondement des articles 1103 et 1941 du code civil, et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— ordonner la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef dès l’expiration du délai légal et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— autoriser l’OPHLM des [Localité 2] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner la défenderesse au paiement des sommes de :

➢ 1 442,53 euros en principal au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal sur la

somme de 2042,65 euros à compter de la signification du commandement visant la clause

résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux,

➢ Une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, charges incluses en

subissant les augmentations légales à compter de ce jour, et ce, jusqu’à parfaite libération

des lieux loués,

➢ 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers

dépens et ses suites en ce compris le coût des commandements de payer et de l’assignation.

A l’audience du 03 février 2026, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM), représenté par son conseil, a sollicité l’entier bénéfice de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à 3 096,68 euros (arrêtée à l’échéance de décembre 2025). Le bailleur s’est opposé à la demande de délais de paiement sollicitée, précisant que la locataire n’avait pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, et qu’aucune somme n’avait été réglée depuis août 2025.

A cette même audience, Madame [J] [Z], présente et non assistée, a indiqué ne pas contester le principe et le montant de la dette locative. Elle a par ailleurs demandée à être autorisée à de libérer de sa dette selon mensualités de 80 euros, en sus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a actualisé sa situation financière en justifiant avoir signé, le 20 janvier 2026, un contrat de travail à durée déterminée de six mois ayant vocation à déboucher sur un contrat à durée indéterminée pour la SAS FORCE 3 IMMOBILIER, moyennant une rémunération mensuelle brute de 1 950 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

Comme il y avait été autorisé, par note en délibéré en date du 09 février 2026 et dans le respect du principe du contradictoire, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) a confirmé refuser la proposition de règlements échelonnés faite par la locataire à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité

Le 25 juillet 2024, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM, personne morale, a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les [Localité 2] (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989.

Le 05 novembre 2025, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 2], par voie électronique avec avis de réception électronique, six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 24 juillet 2024, pour la somme en principal de 2 042,65 euros au titre des loyers restant dus au 16 juillet 2024 (échéance de juin 2024 incluse).

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 septembre 2024 (le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois).

Madame [J] [Z] est occupante sans titre ni droit depuis cette date.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) produit un décompte actualisé au 27 janvier 2026 (arrêté à l’échéance de décembre 2025 incluse) faisant apparaître un solde de 3 096,68 euros.

La défenderesse ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette.

Madame [J] [Z] sera, par conséquent, condamnée à payer au bailleur la somme de 3 096,68 euros (arrêtée à l’échéance de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 042,65 euros à compter du 24 juillet 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de réparer le préjudice découlant pour l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) de l’occupation indue de son bien, Madame [J] [Z] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, pour la période courant du 1er janvier 2026, à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [J] [Z] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois, en sus du paiement du loyer courant. Le bailleur s’oppose à cette demande.

Madame [J] [Z] produit le justificatif d’un contrat de travail qu’elle vient de signer le 20 janvier 2026, moyennant un salaire mensuel de 1950 euros bruts, contrat qui devrait déboucher sur un contrat à durée indéterminé. Au regard de l’amélioration de sa situation financière en découlant, la locataire peut être considérée comme étant en situation de régler sa dette locative.

Cependant, il résulte du décompte actualisé que la locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Madame [Z] ne prouve pas avoir repris ce versement, tel qu’exigé par les textes. Dès lors, les délais sollicités ne peuvent lui être accordés, le bailleur n’ayant pas expressément renoncé à la seconde condition.

Madame [J] [Z] sera ainsi déboutée de sa demande de délais de paiement et son expulsion sera ordonnée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

VI. Sur les demandes accessoires

Madame [J] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) a du exposer des frais pour agir en justice. En considération de l’équité et afin de favoriser l’apurement de la dette locative, Madame [J] [Z] sera condamnée à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 juin 2018 entre l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) et Madame [J] [Z] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 septembre 2024,

ORDONNE à Madame [J] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, et faire transporter les meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [J] [Z] à verser à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) la somme de 3 096,68 euros (arrêtée à l’échéance de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 042,65 euros à compter du 24 juillet 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Madame [J] [Z] à verser à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM), à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

DEBOUTE Madame [J] [Z] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Madame [J] [Z] à verser à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 2] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Le greffier Le juge