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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 24/01166 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CNJU

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/000

JUGEMENT

DU : 14 Mai 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[L] [E]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Joseph ROUDILLON

M^e Maryline DIAT

copie exécutoire délivrée à :

M^e Joseph ROUDILLON

M^e Maryline DIAT

JUGEMENT

Le 14 Mai 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDERESSE

Madame [L], [B], [H] [E]

née le 6 janvier 1997 à [Localité 11] (63)

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 12 mars 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, et en présence de [C] [G], auditrice de justice et [V] [R], assistante de justice après avoir entendu les représentants des parties en leurs conclusions par dépôt de dossiers, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 14 MAI 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 04 novembre 2023, Madame [D] [P] [W] a donné à bail à Madame [L] [E] un logement situé [Adresse 7] – à [Localité 13] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 450,00 euros outre une provision sur charges.

Un contrat de cautionnement VISALE a été conclu le 04 novembre 2023 entre Madame [D] [P] [W] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette dernière se portant caution de la locataire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 05 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait notifier à Madame [L] [E] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 960,00 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 22 juillet 2024, signifié par pv 659, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [L] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 1 440,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 juillet 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, les paiements devant être justifiés par une quittance subrogative,

— le paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 10] par voie électronique avec accusé de réception en date du 22 juillet 2024.

La CCAPEX de l'[Localité 10] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 08 mars 2024.

L’organisme de prévention des expulsions constatait que la locataire avait quitté le logement le 10 avril 2024.

A l’audience du 12 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a déposé son dossier, actualisant sa créance à la somme de 1 604,00 euros au 05 mars 2025. La locataire avait quitté le logement et le bailleur s’en remettait sur la demande de délais de paiement de la locataire.

Madame [L] [E], représentée, a déposé son dossier comprenant uniquement ses pièces, sans les conclusions de son conseil.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

Par courrier en date du 10 avril 2025, le conseil de Madame [L] [E] produisait ses conclusions. Elle avait quitté le logement et résidait depuis le 18 juin 2024, [Adresse 5] à [Localité 13]. Elle sollicitait l’octroi de délais de paiement et la limitation de la dette à la somme de 960,00 euros. De plus, elle demandait le débouté de la caution en ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des dépens, compte tenu de sa situation économique, n’ayant pas de ressources et étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➣ Sur le cautionnement

Aux termes de l’article 2288 du Code civil, « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu ».

L’article 2292 du Code civil dispose que : « Le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligation, présentes ou futures, déterminées ou déterminables ».

L’article 2309 du Code civil dispose que : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Ainsi, la caution s’engage au même titre que le débiteur principal envers le bailleur du logement loué à payer les dettes locatives du locataire. Ces dernières comprennent le loyer, les charges, les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives et les frais de remise en état du logement dégradé. Ainsi, en cas de non-paiement des sommes dues, le bailleur peut demander le paiement à la caution.

En l’espèce, un contrat de cautionnement VISALE a été conclu le 04 novembre 2023 entre Madame [D] [P] [W] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE prévoit que : « dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Ainsi, en cas de défaillance de la locataire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution règle les sommes dues au bailleur au titre des loyers et charges ; puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES peut solliciter de la locataire, le versement des sommes qu’elle a versées, à sa place, au bailleur.

En l’espèce, Madame [L] [E] a été défaillante, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a alors réglé intégralement les loyers et charges dus pour les mois de décembre 2023, janvier 2024, mars 2024 et partiellement pour le loyer et les charges du mois d’avril 2024, directement à la bailleresse à la place de la locataire comme l’atteste la quittance subrogative en date du 13 juin 2024. Désormais, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES entend obtenir de la locataire, le remboursement de ces sommes.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualités de caution, est ainsi subrogée aux droits de la bailleresse, Madame [D] [P] [W]. Elle dispose, en conséquence, de la qualité et de l’intérêt à agir en paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’en résiliation du bail.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La caution produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer, les quittances subrogatives et le décompte actualisé de sa créance.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Le décompte actualisé met à la charge de la locataire les sommes suivantes :

— loyer et charges décembre 2023, pour un montant de 480,00 euros,

— loyer et charges janvier 2024, pour un montant de 480,00 euros,

— loyer et charges mars 2024, pour un montant de 480,00 euros,

— loyer et charges avril 2024, pour un montant de 164,00 euros,

Soit un total de 1 604,00 euros.

En l’espèce, le diagnostic de prévention des expulsions a constaté que la locataire avait quitté les lieux le 10 avril 2024. La locataire indiquait quant à elle avoir quitté les lieux le 17 juin 2024. La caution constatait également le départ des lieux de la locataire et arrêtait le décompte au mois d’avril 2024. Ainsi, la dette ne saurait être limitée à la somme de 960,00 euros alors qu’elle est justifiée par le décompte jusqu’au mois d’avril 2024, soit antérieurement à la date à laquelle la locataire indiquait avoir quitté les lieux. De surcroit, aucun justificatif ne permet de constater que les obligations de la locataire auraient dû cesser antérieurement au mois d’avril 2024, la locataire ne rapportant pas la preuve des paiements ni d’un fait qui aurait éteint ses obligations.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [L] [E] au paiement de la somme de 1 604,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 05 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024 sur la somme de 960,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 a modifié le délai suivant la délivrance du commandement de payer, passant de deux mois à six semaines. Ce délai s’applique aux baux conclus postérieurement au 27 juillet 2023. En l’espèce, le bail a été conclu le 04 novembre 2023, soit postérieurement au 27 juillet 2023. Par conséquent, le délai applicable en l’espèce, est un délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Par exploit du 05 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualités de caution, subrogée à la bailleresse, a fait commandement d’avoir à payer la somme de 960,00 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 10] par voie électronique avec accusé de réception en date du 22 juillet 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 08 mars 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par la caution, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 16 avril 2024.

Toutefois, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 permet au juge d’octroyer des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette et qui a repris le paiement du loyer à l’audience. Le juge pouvant également suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés, dès lors qu’il le lui a été expressément demandé et que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, la locataire a quitté les lieux et n’a donc pas repris le paiement du loyer courant à l’audience. De plus, elle est sans emploi et n’a pas de ressources. Par conséquent, aucun délai de paiement ne saurait être accordé sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

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Il n’y a toutefois pas lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef dès lors que la locataire a quitté le logement, comme le confirme la caution.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Madame [L] [E] a occupé les lieux sans droit ni titre et a causé, par ce fait, un préjudice à la caution qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, à la caution, dès lors qu’elle est justifiée par une quittance subrogative.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 16 avril 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 05 mars 2025, sont intégrées dans la somme de 1 604,00 euros allouée à la caution par le présent jugement.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

➣ Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 70 du Code de procédure civile : « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

En l’espèce, Madame [L] [E] sollicite l’octroi de délais de paiement afin de régler les sommes pour lesquelles elle a été assignée et condamnée, de telle sorte que la demande reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Par conséquent, la demande reconventionnelle de délais de paiement de Madame [L] [E] est recevable.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliments ».

Ainsi, le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de deux années au regard de sa situation et des besoins du créancier.

En l’espèce, Madame [L] [E] est condamnée au paiement de la somme de 1 604,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges. Elle est sans emploi. Elle produit son relevé de compte auprès de la Caisse d’allocations familiales ainsi qu’une attestation de paiement délivrée par la Caisse d’allocations familiales. Ces documents attestent que Madame [L] [E] a quatre enfants à charge. Elle a perçu, s’agissant du mois de septembre 2024, des allocations familiales pour un montant de 132,28 euros, une allocation de base (Paje) d’un montant de 193,30 euros ainsi que le revenu de solidarité active à hauteur de 1 010,86 euros, soit un total de 1 336,44 euros. Une retenue de 117,45 euros s’appliquait. Aussi, la Caisse d’allocations familiales a versé la somme de 396,82 euros au Département de l'[Localité 10] au titre des allocations familiales modulées ainsi que la somme de 514,00 euros à AGENCY GESTION au titre de l’allocation de logement.

Ainsi, il convient d’autoriser Madame [L] [E] à se libérer de sa dette en 24 mois par mensualités de 66,83 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Si toutefois, Madame [L] [E] ne respecte pas les délais accordés, elle sera déchue de l’échéancier ainsi accordé et l’intégralité de la dette deviendra exigible.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [E], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Madame [L] [E], qui supporte les dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualités de caution.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualité de caution, dans les droits et actions de Madame [D] [P] [W] ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [D] [P] [W] et Madame [L] [E] concernant le logement situé [Adresse 8] à [Localité 13], ce à compter du 16 avril 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Madame [L] [E] ;

CONDAMNE Madame [L] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualités de caution, subrogée à la bailleresse, la somme de 1 604,00 euros (mille six cent quatre euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 05 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024 sur la somme de 960,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [L] [E] à payer, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 16 avril 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 05 mars 2025, sont intégrées dans la somme de 1 604,00 euros allouée à la caution par le présent jugement pour les indemnités échues ;

AUTORISE Madame [L] [E] à se libérer de sa dette d’un montant de 1 604,00 euros en 24 mensualités de 66,83 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que si toutefois Madame [L] [E] ne respecte pas les délais accordés, elle sera déchue de l’échéancier ainsi accordé et l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

DIT que Madame [D] [P] [W] sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

DIT que Madame [D] [P] [W] sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [L] [E] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Madame [L] [E] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT