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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 5]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 25/00040 – N° Portalis DBWM-W-B7J-CPQ4

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

ORDONNANCE

DU : 15 Octobre 2025

[J] [D]

C/

[S] [V]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e CLERET

[S] [V]

copie exécutoire délivrée à :

M^e CLERET

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

Le 15 Octobre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [D]

né le 24 Août 1950 à [Localité 7]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 1] (GRANDE BRETAGNE)

représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Thibault CLERET, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDEUR

Monsieur [S] [V]

né le 05 Octobre 1983 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 2 juillet 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de [O] [G], assistante de justice, après avoir entendu le conseil de la partie demanderesse et le défendeur en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 15 OCTOBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 14 janvier 2023, Monsieur [J] [D] a donné à bail à Monsieur [S] [V] un logement situé [Adresse 4] – à [Localité 2] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 540,00 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 09 décembre 2024, Monsieur [J] [D] a fait notifier à Monsieur [S] [V] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 2 093,16 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 07 mars 2025, signifié à étude, Monsieur [J] [D] a fait assigner en référé Monsieur [S] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2 852,68 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 11 février 2025, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— à défaut de libération des lieux loués, le paiement d’une astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux,

— le paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 20 mars 2025.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 17 décembre 2024.

L’enquête sociale a été réalisée. Monsieur [S] [V] vivait seul. Il était originaire de Martinique et était arrivé en métropole en 2020 afin de trouver un emploi. Ses deux enfants, ainsi que leur mère, étaient restés en Martinique. Il les accueillait une fois par an pendant les vacances d’été. En novembre 2024, Monsieur [S] [V] avait cessé de régler son loyer afin d’aider financièrement ses parents qui avaient connu des difficultés financières consécutives aux problèmes de santé de son père. Il avait repris le paiement du loyer depuis le mois de mars 2025. Il avait versé la somme supplémentaire de 300,00 euros au mois d’avril et prévoyait de verser la somme de 600,00 euros à la fin du mois d’avril. Il souhaitait régler sa dette avant l’audience.

A l’audience du 02 juillet 2025, Monsieur [J] [D], représenté, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 3 035,33 euros au 26 juin 2025 et s’est opposé à l’octroi de délais et au maintien dans les lieux du locataire.

Monsieur [S] [V], comparant, sollicitait l’octroi de délais de paiement et souhaitait rester dans les lieux. Il était employé au sein de l’entreprise SOCOPA et percevait entre 1 600,00 et 1 700,00 euros par mois. Il estimait être en capacité de régler, en sus de son loyer, la somme de 200,00 euros chaque mois. Il produisait son contrat de travail.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

➣ Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il entre ainsi dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit. Le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En l’espèce, le juge des référés est saisi d’une demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de bail. De plus, aucune contestation sérieuse n’a été soulevée.

Par conséquent, le juge des référés est compétent.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [S] [V] au paiement de la somme de 3 035,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 09 décembre 2024 sur la somme de 2 093,16 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de

garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 09 décembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 093,16 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 20 mars 2025 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 17 décembre 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 10 février 2025.

Toutefois, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, V°, en sa version en vigueur au 29 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le VII° dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ainsi, le juge peut à la demande d’une partie octroyer des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience. De plus, le juge peut également, dès lors qu’il le lui a été expressément demandé, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés dès lors que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, Monsieur [S] [V] sollicitait l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il produisait son contrat de travail. Il était employé dans un abattoir et percevait entre 1 600,00 et 1 700,00 euros par mois. Il ressortait du décompte produit par le bailleur que depuis le début de l’année 2025, Monsieur [S] [V] avait réalisé plusieurs paiements. D’abord, au mois de janvier 2025, il avait réglé la somme de 500,00 euros. Puis, au mois de mars 2025, il avait réglé la somme de 500,00 euros, cette somme était toutefois inférieure au montant du loyer. Au mois d’avril 2025, il avait réglé la somme de 900,00 euros, soit plus que le montant du loyer et des charges. Enfin, au mois de mai, il avait réalisé trois paiements : deux d’un montant de 600,00 euros et un de 150,00 euros, soit plus que le montant du loyer du mois de mai. Le décompte attestait toutefois que le locataire n’avait pas réalisé de paiement au mois de juin. Néanmoins, les paiements du mois de mai couvrent plus de deux échéances, de telle sorte qu’il convient de retenir que Monsieur [S] [V] a repris le paiement du loyer à l’audience et est en capacité de régler sa dette, comme le justifie son contrat de travail à durée indéterminée.

Il convient alors d’accorder à Monsieur [S] [V] des délais pour le paiement de la dette locative selon les modalités décrites au dispositif ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation du bail sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Si toutefois, Monsieur [S] [V] ne respectait pas ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet dès le premier défaut de paiement d’une échéance ou d’un loyer avec les conséquences qui sont décrites au titre de l’indemnité d’occupation.

➣ Sur les délais de paiement

Le juge peut, même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [S] [V] à se libérer de sa dette locative par vingt-quatre mensualités de 126,47 euros, en sus des loyers courants et en même temps, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Si Monsieur [S] [V] ne respecte pas les délais de paiement octroyés dans le présent jugement, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.

Par conséquent, Monsieur [S] [V] deviendra occupant sans droit ni titre et, à défaut de départ volontaire de sa part, il sera tenu de verser, à titre provisionnel, au bailleur une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à l’équivalent du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur la demande en paiement d’une astreinte provisoire

L’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

L’article L.131-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que : « L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire ».

L’article L.421-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L.131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée ».

Attendu qu’en l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’assortir l’expulsion d’une astreinte provisoire de 100,00 euros par jours de retard à compter de la signification du jugement à intervenir. Par conséquent, cette demande sera rejetée.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [V], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Monsieur [S] [V], qui supporte les dépens, sera condamné au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de Monsieur [J] [D].

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

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CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 14 janvier 2023, à la date du 10 février 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [S] [V] à payer à Monsieur [J] [D] la somme de 3 035,33 euros (trois mille trente cinq euros et trente trois centimes) ;

SURSOYONS à l’exécution des poursuites et AUTORISONS Monsieur [S] [V] à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités d’un montant de 126,47 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DISONS que les mensualités seront exigibles en sus du loyer courant assorti de l’avance sur charges et en même temps ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— que, à défaut pour Monsieur [S] [V] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le preneur, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

— que, Monsieur [S] [V] sera tenu au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— que, l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 05 du mois suivant ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

REJETONS tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [V] à verser à Monsieur [J] [D] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La présente ordonnance, prononcée à la date indiquée en tête des présentes, est signée par le juge présidant l’audience qui l’a rendue et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT