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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 4]

[Adresse 4]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/01486 – N° Portalis DBWM-W-B7I-COGI

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 09 Juillet 2025

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT

C/

[Z] [D]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT

[Z] [D]

copie exécutoire délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT

JUGEMENT

Le 09 Juillet 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Madame [O] [N], munie d’un pouvoir ;

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [D]

né le 23 Avril 1983 à [Localité 8] (YOUGOSLAVIE)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 7 mai 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de Pascaline DESMAZIERES, assistante de justice, après avoir entendu les parties en leurs conclusions, explications et demandes, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 09 JUILLET 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 29 mai 2018, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [Z] [D] un logement situé [Adresse 3] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 252,74 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 13 août 2024, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a fait notifier à Monsieur [Z] [D] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 479,29 euros en principal ; ainsi que de justifier d’une assurance.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 19 novembre 2024, signifié à étude, l’E.P.I.C. MONTLUCON HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [Z] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 2 643,85 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 octobre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de [Localité 7] par voie électronique avec accusé de réception en date du 20 novembre 2024.

La CCAPEX de [Localité 7] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 16 août 2024.

L’enquête sociale a été réalisée. Monsieur [Z] [D] vivait seul. Il était auto-entrepreneur dans le domaine du bâtiment mais ne parvenait pas à se dégager un salaire. Il était bénéficiaire du revenu de solidarité active. Son père était décédé quelques mois auparavant et Monsieur [Z] [D] avait dû faire plusieurs allers-retours à [Localité 6] et organiser le rapatriement du corps de son père dans son pays d’origine. A son retour, plusieurs dettes s’étaient accumulées et son compte bancaire avait été clôturé suite à un découvert. Ses prestations auprès de la Caisse d’allocations familiales n’étaient plus versées en raison d’un retard dans les déclarations trimestrielles. Il avait ouvert un compte NICKEL afin de bénéficier d’un nouveau compte bancaire pour régler son loyer. Il souhaitait mettre en place un plan d’apurement.

A l’audience du 07 mai 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, représenté, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 4 458,76 euros au 06 mai 2025. Le locataire n’avait pas repris le paiement du loyer. Il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Z] [D], comparant, évoquait des problèmes familiaux et notamment le décès de son père. Il avait dû régler les frais relatifs au rapatriement du corps de son père dans son pays d’origine, le KOSOVO. Il ne percevait plus l’aide personnalisée au logement. Il était en micro-entreprise en tant que plâtrier peintre en intérieur. Il n’avait que peu d’activité à cette période de l’année. Il vivait seul et n’avait aucune personne à charge. Il n’était pas inscrit dans les boîtes d’intérim depuis au moins deux ans. Il souhaitait rester dans le logement.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Z] [D] au paiement de la somme de 4 458,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 06 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 1 479,29 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 13 août 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 479,29 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de [Localité 7] par voie électronique avec accusé de réception en date du 20 novembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 16 août 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 14 octobre 2024.

Toutefois, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, V°, en sa version en vigueur au 29 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le VII° dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ainsi, le juge peut à la demande d’une partie octroyer des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience. De plus, le juge peut également, dès lors qu’il le lui a été expressément demandé, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés dès lors que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, Monsieur [Z] [D] souhaitait rester dans le logement et sollicitait ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire. Il était auto-entrepreneur en tant que plâtrier peintre en intérieur. Depuis le mois d’août 2024, les prélèvements étaient rejetés. Ainsi, le locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant et des charges. Par conséquent, il ne saurait lui être octroyé de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [D] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [D] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due, en deniers ou en quittances, depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 14 octobre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 06 mai 2025, sont intégrées dans la somme de 4 458,76 euros allouée au bailleur par le présent jugement.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [D], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH et Monsieur [Z] [D] concernant le logement situé [Adresse 3], ce à compter du 14 octobre 2024 ;

REJETTE la demande en suspension des effets de la clause résolutoire et DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [D] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 4 458,76 euros (quatre mille quatre cent cinquante huit euros et soixante seize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 06 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 1 479,29 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer, en deniers ou en quittances, à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 14 octobre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 06 mai 2025, sont intégrées dans la somme de 4 458,76 euros allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DIT que l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

DIT que l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

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CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT