page /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 3]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/01206 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CNL4

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[M] [I]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Dorian TRESPEUX

M^e Lawrence RACOT

copie exécutoire délivrée à :

M^e Dorian TRESPEUX

M^e Lawrence RACOT

JUGEMENT

Le 03 Septembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Dorian TRESPEUX, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDERESSE

Madame [M] [S] [D] [I]

née le 21 juillet 1992 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Lawrence RACOT, avocat au barreau de MONTLUCON

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 4 juin 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, après avoir entendu les représentants des parties en leurs conclusions par dépôt de dossiers, a avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 03 SEPTEMBRE 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 13 juillet 2023, la SCI [Adresse 5] a donné à bail à Madame [M] [I] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 490,00 euros outre une provision sur charges.

Un contrat de cautionnement VISALE a été conclu le 17 juillet 2023 entre la SCI [Adresse 5] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette dernière se portant caution de la locataire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait notifier à Madame [M] [I] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 080,00 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 25 juillet 2024, signifié à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [M] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 3 085,17 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 25 juillet 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, les paiements devant être justifiés par une quittance subrogative,

— le paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 29 juillet 2024.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 23 novembre 2023.

L’enquête sociale n’a pu être réalisée, la locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous proposés pour y procéder.

A l’audience du 04 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a déposé son dossier et ses conclusions, maintenant les termes de son assignation et actualisant sa créance à la somme de 5 076,23 euros au 27 mai 2025.

Madame [M] [I] était représentée. Son conseil a déposé son dossier et ses conclusions sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Elle sollicitait également que le montant de la dette soit fixé à la somme de 1 468,17 euros. En effet, le montant sollicité par la caution ne tenait pas compte des sommes réglées par la Caisse d’allocations familiales. Enfin, elle sollicitait le débouté de la caution de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et demandait que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

➣ Sur le cautionnement

Aux termes de l’article 2288 du Code civil, « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu ».

L’article 2292 du Code civil dispose que : « Le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligation, présentes ou futures, déterminées ou déterminables ».

L’article 2309 du Code civil dispose que : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Ainsi, la caution s’engage au même titre que le débiteur principal envers le bailleur du logement loué à payer les dettes locatives du locataire. Ces dernières comprennent le loyer, les charges, les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives et les frais de remise en état du logement dégradé. Ainsi, en cas de non-paiement des sommes dues, le bailleur peut demander le paiement à la caution.

En l’espèce, un contrat de caution VISALE a été conclu le 17 juillet 2023 entre la SCI [Adresse 5] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE prévoit que : « dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Ainsi, en cas de défaillance de la locataire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution règle les sommes dues à la bailleresse au titre des loyers et charges ; puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES peut solliciter de la locataire, le versement des sommes qu’elle a versées, à sa place, à la bailleresse.

En l’espèce, Madame [M] [I] a été défaillante, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a alors réglé les loyers et charges directement à la bailleresse à la place de la locataire. Désormais, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES entend obtenir de la locataire, le remboursement de ces sommes.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualité de caution, est ainsi subrogée aux droits de la bailleresse, la SCI [Adresse 5]. Elle dispose, en conséquence, de la qualité et de l’intérêt à agir en paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’en résiliation du bail.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La caution produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

La caution produit une quittance subrogative n°12, en date du 31 mars 2025, justifiant des paiements qu’elle a réalisés auprès de la bailleresse, soit :

— août 2023 : 540,00 euros,

— septembre 2023 : 540,00 euros,

— octobre 2023 : 540,00 euros,

— novembre 2023 : 672,17 euros,

— décembre 2023 : 540,00 euros,

— juin 2024 : 253,00 euros,

— juillet 2024 : 276,51 euros,

— août 2024 : 283,15 euros,

— septembre 2024 : 333,50 euros,

— octobre 2024 : 283,15 euros,

— novembre 2024 : 274,15 euros,

— décembre 2024 : 274,15 euros,

— mars 2025 : 266,45 euros.

soit un montant total de 5 076,23 euros.

La locataire considère que le montant sollicité par la caution ne comprend pas les sommes réglées par la Caisse d’allocations familiales. L’attestation de paiement de la Caisse d’allocations familiales, produite par la locataire, atteste qu’au mois de janvier 2024, un rappel au titre de l’allocation logement, pour la période du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2023, est intervenu directement auprès de la bailleresse à hauteur de 1 617,00 euros.

Le décompte produit par la caution atteste quant à lui que la somme de 1 617,00 euros a été déduite du décompte le 25 janvier 2024. Toutefois, la bailleresse a déduit cette somme des échéances dues postérieurement par la locataire. Ainsi, si le rappel visait la période du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2023, la bailleresse a déduit cette somme sur les échéances postérieures, de telle sorte que la caution n’a pas été activée pour la période de janvier 2024 à mai 2024, alors même que la locataire ne réglait pas son loyer. Il apparait ainsi que le décompte locatif est juste et que les sommes réclamées sont justifiées. De plus, la caution est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [M] [I] au paiement de la somme de 5 076,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 sur la somme de 1 080,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 22 novembre 2023, la caution a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 080,00 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 29 juillet 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 23 novembre 2023.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par la caution, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 23 janvier 2024.

Toutefois, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, V°, en sa version en vigueur au 29 juillet 2023, dispose que «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le VII° dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location

et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ainsi, le juge peut à la demande d’une partie octroyer des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience. De plus, le juge peut également, dès lors qu’il le lui a été expressément demandé, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés dès lors que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, la locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Elle justifie d’un virement réalisé le 07 janvier 2025 à hauteur de 278,00 euros et d’un virement émis le 07 février 2025 à hauteur de 278,00 euros. Toutefois, si elle produit une capture d’écran illustrant un prélèvement en date du 10 mars 2025 à hauteur de 274,15 euros, ce prélèvement a été rejeté comme l’atteste le décompte du bailleur produit par la caution. Pour le loyer d’avril, aucun justificatif ne permet d’attester que la locataire a réglé le loyer. Par conséquent, la reprise du paiement intégral du loyer n’est pas caractérisée. De plus, Madame [M] [I] ne justifie pas de ses ressources pour l’année 2025, de telle sorte qu’il n’est pas possible d’apprécier si elle est en mesure de régler sa dette locative.

Par conséquent, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande d’octroi de délais de paiement sont rejetées.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [I] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Madame [M] [I] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice à la caution qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, à la caution, dès lors qu’elle est justifiée par une quittance subrogative.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 23 janvier 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 27 mai 2025, sont intégrées dans la somme de 5 076,23 euros allouée à la caution par le présent jugement.

La bailleresse sera autorisée à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [I], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Madame [M] [I], qui supporte les dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualités de caution, dans les droits et actions de la SCI [Adresse 5] ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI [Adresse 5] et Madame [M] [I] concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 7], ce à compter du 23 janvier 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [I] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par la bailleresse ;

page /

CONDAMNE Madame [M] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualité de caution, subrogée à la bailleresse, la somme de 5 076,23 euros (cinq mille soixante seize euros et vingt trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 sur la somme de 1 080,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande d’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [M] [I] à payer, dès lors que ces paiements seront justifiées par une quittance subrogative, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualités de caution, subrogée à la bailleresse, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 23 janvier 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 27 mai 2025, sont intégrées dans la somme de 5 076,23 euros allouée à la caution par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DIT que la SCI [Adresse 5] sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DIT que la SCI [Adresse 5] sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [M] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualités de caution, subrogée à la bailleresse, la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Madame [M] [I] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT