N°Minute:25/01127

DOSSIER : N° RG 25/00592 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTTD

Copie exécutoire à

M. [X] [L]

expédition à

M^e Andie FULACHIER

le 10 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 10 Septembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

ET

DEFENDEURS

Madame [U] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [O] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 12 Août 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er mars 2019, Monsieur [X] [L] a donné à bail à Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 900 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 90 euros.

Monsieur [X] [L] a fait signifier à Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E], par acte d’huissier de justice en date du 10 avril 2024, un congé avec offre de vente prenant effet au 28 février 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mars 2025, Monsieur [X] [L] a sollicité de Madame [U] [E] qu’elle restitue les clés et libère le logement.

***

Par acte d’huissier de justice signifié à domicile le 3 avril 2025, Monsieur [X] [L] a fait assigner Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] pour l’audience du 12 août 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— de concilier les parties si faire se peut, et à défaut de bien vouloir :

— de déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] le 10 avril 2024 pour le 28 février 2025,

— de déclarer Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] occupants sans droit ni titre,

— l’expulsion de Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] au paiement d’une somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts,

— la condamnation de Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— l’exécution provisoire du jugement à intervenir, sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile,

***

À l’audience du 12 août 2025, Monsieur [X] [L] a comparu. Madame [U] [E] était représentée par son conseil. Monsieur [O] [G], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

Monsieur [X] [L] a indiqué que les locataires étaient toujours dans les lieux, qu’une procédure pour loyers impayés était en cours, l’audience étant prévue le 16 septembre au fond. Il a précisé qu’après le congé, deux lettres recommandées avec accusé de réception avaient été envoyés aux locataires pour qu’ils restituent les clés. Il a ajouté que depuis 4 ans il souhaite que les locataires quittent les lieux, que son fils n’a pas pu faire Sciences Po à [Localité 5] parce qu’ils n’avaient pas d’argent. Il a expliqué que le logement n’était pas insalubre mais indécent à cause d’un problème de VMC. Enfin, il a déclaré qu’ils n’allaient plus avoir l’assurance garantie loyers impayés.

Monsieur [X] [L] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens.

Madame [U] [E] a sollicité que Monsieur [X] [L] soit débouté de ses demandes en raison de l’indécence du logement.

Elle a indiqué que par jugement en date du 27 juin 2024, le tribunal de Montpellier avait débouté Monsieur [G] de ses demandes de réalisation de travaux de réfection sous astreinte, de consignation des loyers et de demande d’expertise mais qu’un appel avait été interjeté.

Elle a demandé des délais pour quitter les lieux.

Madame [U] [E] a précisé avoir refait une demande de logement le 6 août 2025, avoir 4 enfants, percevoir le RSA, avoir repris le paiement de la totalité du loyer et que les allocations familiales avaient été suspendus suite à l’indécence.

Par conclusions déposées à l’audience, elle a plus précisément demandé à la juridiction :

A titre principal,

— de juger que le logement occupé par les locataires est indécent,

— de débouter Monsieur [X] [L] de sa demande d’expulsion et, en tant que de besoin, le condamner à exécuter les travaux nécessaires sous astreinte,

A titre subsidiaire,

— d’accorder à Madame [U] [E] les délais de grâce les plus larges, afin de lui permettre de se reloger,

En tout état de cause,

— de débouter Monsieur [X] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

— de condamner Monsieur [X] [L] aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

Autorisée à produire une note en délibéré, Madame [U] [E] justifie avoir adressé au greffe le 14 août 2025 une note à laquelle est jointe la demande de relogement du 6 août 2025 et le justificatif de paiement du loyer du mois de juillet.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par acte d’huissier de justice en date du 10 avril 2024, avec une prise d’effet au 28 février 2025. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, les locataires n’ayant pas accepté l’offre de vente, ils sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 28 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 5 de l’ordonnance modifiée n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

À compter de l’échéance du bail, devenus occupants sans droit ni titre, Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’indécence du logement

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et qu’il est tenu :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, la défenderesse soutient à titre reconventionnel que le logement est indécent et verse aux débats un diagnostic concluant à la non décence du logement en date du 3 décembre 2024

Néanmoins, le demandeur produit un rapport de visite technique du logement en date du 24 juin 2025 ainsi qu’un courrier de contrôle sanitaire du logement de la Direction Santé Publique et Environnementale de la ville de [Localité 4] en date du 2 juillet 2025 attestant que « Les travaux effectués chez votre locataire […] ont conduit à remédier aux dysfonctionnements énoncés dans le diagnostic réalisé le 3 décembre 2024 […] et qui conclut à la décence de ce logement. »

Au surplus cette question est pendante devant la cour d’appel de [Localité 4].

Ainsi, la demande reconventionnelle sera rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Conformément à l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Pour solliciter des délais pour quitter les lieux, Madame [U] [E] indique qu’elle vit avec son compagnon et ses 4 enfants dont deux mineurs ce qui rend et complexifie tout relogement rapide, qu’elle bénéficie du soutien familial et a engagé les démarches nécessaires pour bénéficier du RSA et qu’elle a entrepris des démarches utiles en vue d’obtenir un logement social.

Il convient de constater, aussi fragile que soit la situation de la locataire, qu’elle ne démontre pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales tel que prescrit par les dispositions ci-dessus rappelées.

En conséquence, la demande d’octroi de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande de dommages intérêts

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie. Le juge des référés n’étant pas saisi du principal et n’ayant pas à se prononcer sur une question de fond, il ne peut donc condamner à des dommages et intérêts, à l’exception d’une provision sur dommages et intérêts.

En l’espèce, Monsieur [X] [L] sollicite la condamnation de Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi.

Le juge des référés n’a pas vocation à allouer des dommages et intérêts à titre non provisionnel.

Au surplus, aucun préjudice distinct de celui qui sera réparé par l’expulsion des locataires n’est démontré.

Par conséquent, Monsieur [X] [L] sera donc débouté de sa demande à ce titre

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, solidairement, Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] à payer à Monsieur [X] [L] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS l’échéance du bail conclu le 1er mars 2019 entre Monsieur [X] [L] et Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à la date du 28 février 2025, en raison du congé pour vente délivré le 10 avril 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 28 février 2025,

DEBOUTONS Madame [U] [E] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] devront payer à compter de la date d’échéance du bail le 28 février 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS Monsieur [X] [L] de ses autres demandes, et notamment de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTONS Madame [U] [E] de sa demande reconventionnelle au titre de l’indécence du logement,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] aux dépens de l’instance,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E],

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [G] et Madame [U] [E] à payer à Monsieur [X] [L] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS