TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e OHAYON (A0004)

M^e ISSAD (C2017)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/11705 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZAZ

N° MINUTE : 5

Assignation du :

13 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 15 Avril 2026

DEMANDERESSES

SCI DU [Adresse 1] (RCS de PARIS n°341 476 521)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Fonds de dotation POCXE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentés par M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0004

DÉFENDEURS

S.A.R.L. BLACK LABEL INDUSTRY (RCS de PARIS n°884 628 835)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Monsieur [T] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentés par Maître Farauze ISSAD de la SELASU F. ISSAD AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2017

Décision du 15 Avril 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/11705 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZAZ

Monsieur [U] [Y] [J]

[Adresse 5]

[Localité 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Elisette ALVES, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 18 février 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 30 septembre 2021, la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE ont donné à bail commercial à la société BLACK LABEL INDUSTRY, pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2021, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], correspondant aux lots n°4 et 35 de l’état descriptif de division, afin qu’elle y exploite un commerce de vente de parfums et accessoires, moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 45.000 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance.

Un dépôt de garantie d’un montant de 11.250 euros, correspondant à trois mois de loyers en principal a été versé par le preneur.

M. [U] [Y] [J] et M. [T] [C] se sont portés cautions personnelles du paiement des loyers, charges et accessoires dus en exécution du bail, dans la limite d’un montant de 45.000 euros.

En 2023, la société BLACK LABEL INDUSTRY a sollicité une rupture anticipée de son bail auprès des bailleresses en raison des difficultés financières rencontrées.

Suivant acte sous signature privée du 1er mars 2023, les parties ont régularisé un protocole d’accord aux termes duquel la société BLACK LABEL INDUSTRY s’est engagée à libérer les locaux au plus tard le 23 mars 2023 et à être à jour du paiement de ses loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation à la date de restitution des clés.

La société BLACK LABEL INDUSTRY a restitué les locaux à la date convenue sans toutefois avoir soldé l’arriéré locatif dû.

C’est dans ce contexte que par acte du 13 septembre 2024, la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE ont fait assigner la société BLACK LABEL INDUSTRY ainsi que M. [C] et M. [Y] [J] ès qualités de cautions, devant ce tribunal aux fins essentiellement de les voir condamner à lui payer la somme de 17.821,33 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une part, et la somme de 5.258 euros au titre des travaux de remise en état des locaux, d’autre part.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2025, la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE demandent au tribunal, de :

« CONDAMNER la société BLACK LABEL INDUSTRY à verser à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotation POCXE, la somme de 17.821,33 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNER la société BLACK LABEL INDUSTRY à verser à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotation POCXE, la somme de 5.258 euros, au titre des travaux de reprise,

CONDAMNER la société BLACK LABEL INDUSTRY à verser à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotation POCXE, la somme de la somme de 1.728 euros au titre de la clause pénale,

CONDAMNER Monsieur [U] [Y] [J] en sa qualité de caution au paiement de toutes les sommes dues par la société BLACK LABEL INDUSTRY,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [U] [Y] [J] à verser à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotation POCXE, la somme de 17.821,33 euros au titre de l’arriéré de loyers, de 5.258 euros au titre des travaux de reprise, et 1.728 euros au titre de la clause pénale,

CONDAMNER Monsieur [T] [C] en sa qualité de caution au paiement de toutes les sommes dues par la société BLACK LABEL INDUSTRY,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [T] [C] à verser à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotation POCXE, la somme de 17.821,33 euros au titre de l’arriéré de loyers, de 5.258 euros au titre des travaux de reprise, et 1.728 euros au titre de la clause pénale,

CONDAMNER solidairement la société BLACK LABEL INDUSTRY, Monsieur [U] [Y] [J] et Monsieur [T] [C] à verser à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotation POCXE, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER solidairement la société BLACK LABEL INDUSTRY, Monsieur [U] [Y] [J] et Monsieur [T] [C] aux entiers dépens. »

Décision du 15 Avril 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/11705 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZAZ

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, la société BLACK LABEL INDUSTRY et M. [C] demandent au tribunal, de :

« DEBOUTER la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE de l’intégralité de leurs demandes.

CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

M. [U] [Y] [J], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées, pour un plus ample exposé des moyens de la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE, d’une part, et de M. [C], d’autre part dans leurs rapports respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 09 février 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, alors que M. [Y] [J] n’a pas constitué avocat, le tribunal relève que la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE, d’une part, et M. [C], d’autre part, ne justifient pas lui avoir fait signifier leurs conclusions par un commissaire de justice, conformément aux dispositions des articles 14 et suivants du code de procédure civile relatives au principe du contradictoire. Leurs conclusions lui sont donc inopposables. A son égard, le tribunal reste saisi dans les termes du dispositif de l’acte introductif d’instance ainsi libellé :

« CONDAMNER la société BLACK LABEL INDUSTRY à verser à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotation POCXE, la somme de 17.821, 33 euros, an titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNER la société BLACK LABEL INDUSTRY à verser à la SCI DU [Adresse 1] et an Fonds de dotation POCXE, la somme de la somme de 5.258 euros, au titre des travaux de reprise,

CONDAMNER Monsieur [U] [Y] [J] en sa qualité de caution au paiement dc toutes les sommes dues par la société BLACK LABEL INDUSTRY,

Décision du 15 Avril 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/11705 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZAZ

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [U] [Y] [J] à verser à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds dc dotation POCXE, la somme de 17.821, 33 euros au titre de l’arriéré de loyers, et de 5.258 euros au titre des travaux de reprise,

CONDAMNER Monsieur [T] [C] en sa qualité de caution au paiement de toutes les sommes dues par la société BLACK LABEL INDUSTRY,

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [T] [C] à verser à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotation POCXE, la somme de 17.821, 33 euros au titre dc l’arriéré dc loyers, et de 5.258 euros au titre des travaux de reprise,

CONDAMNER solidairement la société BLACK LABEL INDUSTRY, Monsieur [U] [Y] [J] et Monsieur [T] [C] à verser à la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER solidairement la société BLACK LABEL INDUSTRY, Monsieur [T] [C] et Monsieur [U] [Y] [J] aux entiers dépens. »

I – Sur la demande de condamnation de la société BLACK LABEL INDUSTRY au paiement de la somme de 17.821,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mars 2023 augmentée des intérêts au taux légal

Au visa de l’article 1103 du code civil, la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE demandent au tribunal de condamner la société BLACK LABEL INDUSTRY à lui payer la somme de 17.821,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mars 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Ils fondent leur demande sur l’accord transactionnel signé par les parties aux termes duquel le preneur s’est engagé à être à jour du paiement des sommes dues au titre du bail à la date de restitution des clés. En réponse à la défenderesse qui prétend à une imputation sur le montant du dépôt de garantie détenu par les bailleurs de l’arriéré locatif dû, ils opposent que le bail prévoit que ledit dépôt de garantie doit leur rester acquis en cas de résiliation du bail pour faute imputable au preneur.

La société BLACK LABEL INDUSTRY conclut au débouté des demandeurs. Elle soutient qu’au moment de la négociation sur la résiliation anticipée du bail, il était convenu qu’elle règle une somme de 4.900 euros. Or, elle fait valoir que ce montant était couvert par le dépôt de garantie détenu par les bailleurs, d’un montant de 11.250 euros, de sorte qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre de l’arriéré locatif.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

A l’appui de leur demande, la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotations POCXE produisent un protocole d’accord transactionnel signé entre les parties le 1er mars 2023 aux termes duquel la société BLACK LABEL INDUSTRY s’est notamment engagée à libérer les lieux loués au plus tard le 23 mars 2023, un extrait du compte de la locataire arrêté au 14 avril 2023 faisant état d’un solde débiteur depuis le 1er octobre 2022 et le bordereau d’appel de la taxe foncière 2022.

Ledit protocole précise que : « Le PRENEUR s’engage à être à jour du paiement de ses loyers, charges, et éventuelles indemnités d’occupation à la date de restitution des clés. »

Par ailleurs, le protocole indique en son préambule « au premier trimestre 2023, la société BLACK LABEL COMPANY reste devoir, selon décompte annexé à la présente convention, la somme de 19.016,37 euros »,

En revanche, le protocole n’évoque pas le versement d’une somme de 4.900 euros, contrairement à ce que prétend la société BLACK LABEL INDUSTRY.

Les termes clairs et précis du protocole en date du 1er mars 2023, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

La société BLACK LABEL INDUSTRY ne démontre pas avoir acquitté les sommes portées au débit de son compte faisant ressortir, au 23 mars 2023, le solde débiteur de 17.821 euros dont le paiement est réclamé.

En outre, elle ne discute pas le quantum des sommes qui lui ont été imputées en exécution du bail résilié amiablement par le protocole du 1er mars 2023.

Les bailleurs justifient ainsi êtres créanciers de la société BLACK LABEL INDUSTRY à hauteur d’une somme de 17.821,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mars 2023.

Sur le sort du dépôt de garantie

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, le moyen relatif à l’imputation du dépôt de garantie sur les sommes qui pourraient être mises à sa charge, formée par la société BLACK LABEL INDUSTRY s’analyse en une demande de compensation.

Aux termes des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, et sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

La société BLACK LABEL INDUSTRY invoque, pour s’opposer aux condamnations formées à son encontre leur compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 11.250 euros détenu par les bailleurs.

La SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE résistent à cette prétention, arguant qu’ils sont fondés à conserver le dépôt de garantie, à titre de clause pénale, en application du bail du 30 septembre 2021.

Celui-ci stipulait en son article 29 alinéa 2 que « Dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la clause résolutoire (…) le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR, à titre de clause pénale ».

Or, il a été mis fin audit bail, non pas à la suite de la mise en œuvre de la clause résolutoire y stipulée mais par la signature du protocole de résiliation amiable signé le 1er mars 2023.

La conservation du dépôt de garantie formée par les bailleurs est ainsi dépourvue de fondement.

Dès lors, la société BLACK LABEL INDUSTRY est fondée à se prévaloir de la compensation entre la somme de 11.250 euros, détenue par les bailleurs au titre du dépôt de garantie, et sa dette locative, à concurrence du montant le plus faible, étant rappelé que ladite compensation est juridiquement intervenue de plein droit à effet du 23 mars 2023, date à laquelle l’arriéré locatif était exigible.

Par conséquent, la société BLACK LABEL INDUSTRY sera condamnée à payer à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotation POCXE la somme de 6.571,33 euros (17.821,33 – 11 250) au titre des arriérés locatifs arrêtés au 23 mars 2023 après imputation du dépôt de garantie.

Sur les intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Les bailleurs sollicitent la somme due au titre de l’arriéré locatif soit productive d’intérêts à compter de la délivrance de l’assignation. Il sera fait droit à leur demande en application de l’article 1231-6 alinéa 1 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, la société BLACK LABEL INDUSTRY sera condamnée à payer à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotations POCXE la somme de 6.571,33 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mars 2023 et déduction faite du montant du dépôt de garantie

II- Sur la demande de condamnation de la société BLACK LABEL INDUSTRY au paiement de la somme de 5.258 euros au titre des travaux de reprise

La SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE demandent au tribunal de condamner la société BLACK LABEL INDUSTRY à lui payer la somme de 5.258 euros au titre des travaux nécessaires à la remise en état des locaux, ceux-ci n’ayant pas été restitués dans les conditions prévues au bail résilié amiablement, soit en parfait état. Ils se prévalent des termes du bail, ainsi que de l’état des lieux d’entrée établi par voie d’huissier le 10 décembre 2021, du procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier en date du 23 mars 2023 en présence de la défenderesse lors de la restitution des lieux et d’un devis de l’entreprise CARRELAGE & CO chiffrant le coût de leur réfection à la somme de 5.258 euros.

La société BLACK LABEL INDUSTRY, qui conclut au débouté des demandeurs, ne développe aucun moyen en droit ou en fait sur ce point dans la partie discussion de ses conclusions.

Il ressort des articles 1730 à 1732 du code civil que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d’entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Ces articles ne sont cependant pas d’ordre public et le contrat de bail peut y déroger.

En application de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est établi et non contesté que le bail résilié amiablement par les parties le 1er mars 2023 stipulait en son article 28 que « lors de son départ en cours ou en fin de Bail, le PRENEUR devra(it) restituer les Locaux Loués en parfait état d’entretien ce y compris la peinture, de propreté et de réparations locatives, le tout à ses frais exclusifs ».

Le protocole de résiliation amiable a repris cet engagement en son article « 2-3 Modalités de restitution des locaux », en ces termes :

« La société BLACK LABEL INDUSTRY s’engage à restituer les locaux en parfait état d’entretien et de réparations locatives.

Un état des lieux devra être établi contradictoirement entre les parties dans les huit jours de la libération des Locaux de manière amiable et à défaut d’accord, par huissier de justice aux frais partagés par moitié entre les parties. »

La société BLACK LABEL INDUSTRY était ainsi tenue de restituer les locaux loués en parfait état d’entretien et de réparations locatives.

Il appartient aux bailleurs, en leur qualité de demandeurs au paiement des travaux de remise en état, de démontrer précisément en quoi les locaux n’ont pas été restitués en parfait état d’entretien et de réparations, et quelles sont les remises en état qui incombent à la société BLACK LABEL INDUSTRY.

Il résulte du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé en date du 23 mars 2023 dont les bailleurs reproduisent les termes dans leurs écritures, que les locaux n’ont pas été restitué en parfait état puisque l’huissier précise :

— concernant le local : « Au niveau de la porte d’entrée je constate que les carreaux sont cassés.

Les murs sur la droite sont en peinture beige avec de nombreux trous et sur la gauche des panneaux en placo peints en bon état.

Côté cuisine la rosace est manquante. La peinture est défraichie.

Au sol, je constate un carrelage comportant de nombreuses traces blanches et ce à plusieurs endroits.

Les murs sont recouverts d’une peinture blanche qui comporte de nombreuses traces notamment sur le mur de droite et en très mauvais état à gauche de la fenêtre.

Présence d’un faux plafond avec des dalles et spots, une dalle est manquante.

Un plan de travail avec évier et bac défraichi avec une robinetterie en état de fonctionnement.

(Dans les WC) Présence de traces sur la peinture.

La faïence murale est en bon état mais deux carreaux sont fendus.

Une fenêtre dont le bas de l’huisserie est scotché et la vitre rayée en partie basse. »

— concernant la cave : « Le sous-sol est en mauvais état général avec de nombreuses traces sur les murs, avec une peinture très abimée.»

Les bailleurs démontrent ainsi que les locaux n’ont pas été restitués en parfait état malgré l’engagement contractuel souscrit par la société BLACK LABEL INDUSTRY à cet égard.

Au soutien de leur demande de condamnation au paiement du coût des réparations locatives, les bailleurs produisent un devis de l’entreprise CARRELAGE & CO qui a chiffré le coût de réfection des désordres à la somme de 5.258 euros.

La société BLACK LABEL INDUSTRY ne discute pas des postes de ce devis, mais le tribunal, tenu de s’assurer du bien-fondé des prétentions des demandeurs dès lors que M. [Y] [J] n’a pas constitué avocat, relève qu’il inclut la « pose d’un tapis coco d’une épaisseur de 24 mm » d’un montant de 125 euros HT pour lequel il n’est pas fait état de dégradations dans les termes précités de l’état des lieux de sortie, ainsi qu’en option (1) la « dépose et l’évacuation des meubles bas sur mur côté gauche entrée boutique » d’un montant de 450 euros HT et (2) la révision des prises de courant, luminaires plafond et isolation fil non protégé d’un montant de 450 euros HT, alors que ces deux derniers postes ne sont pas davantage concernés par les manquements constatés dans les termes précités de l’état des lieux de sortie.

Ils convient donc de déduire du coût des travaux de remise en état, la somme de 1.025 euros HT de ces chefs.

En outre, les bailleurs ne peuvent prétendre au paiement de la TVA sur l’indemnité compensatrice des travaux de reprise, puisqu’ils la récupèrent.

Par conséquent, la société BLACK LABEL INDUSTRY sera condamnée à payer à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotations POCXE la somme de 3.755 euros (4.780 euros HT – 1.025 euros HT) au titre des travaux de reprise.

III – Sur la demande de condamnation de la société BLACK LABEL INDUSTRY au paiement de la somme de 1.728 euros au titre de la clause pénale

La SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE demandent au tribunal de condamner la société BLACK LABEL INDUSTRY à lui payer la somme de 1.728 euros au titre de la clause pénale prévue au bail en date du 30 septembre 2021. Elles fondent cette demande sur les termes du bail résilié amiablement.

La société BLACK LABEL INDUSTRY, qui conclut au débouté des demandeurs, ne développe là encore aucun moyen en droit ou en fait sur ce point dans la partie discussion de ses conclusions.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du code même code précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, le bail commercial signé le 30 septembre 2021 entre la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE, d’une part, et la société BLACK LABEL INDUSTRY, d’autre part, stipulait en son article 29 alinéa 1 une clause pénale mettant à la charge du preneur une pénalité en cas de défaillance dans son obligation de paiement des loyers et accessoires à l’échéance contractuelle fixée à 10% de la somme due « pour couvrir le BAILLEUR tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme ».

Il est acquis qu’il a été mis fin à ce contrat, par la signature du protocole de résiliation amiable en date du 1er mars 2023 qui précise en son article 1 « Résiliation de bail » : « Par les présentes, les Parties confirment la résiliation anticipée et irrévocable du bail à compter du 23 mars 2023. »

Par l’effet de la résiliation amiable, le bail en date du 30 septembre 2021 s’est éteint au 23 mars 2023, date à compter de laquelle il a cessé de produire ses effets, sauf pour les parties à la convention de résiliation à avoir expressément prévu au sein de celle-ci la poursuite, post-rupture, de certains effets du bail résilié.

Or, la convention de résiliation ne contient aucune clause pénale, ni aucune stipulation prévoyant de maintenir les effets de la clause pénale en cas de retard dans le paiement de l’arriéré locatif dû par le preneur.

A titre surabondant, le tribunal relève que la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE ne justifient d’aucun préjudice pouvant résulter du retard dans le paiement des sommes dues, autre que celui déjà compensé par les intérêts de retard déjà accordés, ou des frais, diligences et honoraires exposés pour leur recouvrement, lesquels seront arbitrés en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

La demande de condamnation de la société BLACK LABEL INDUSTRY au paiement de la somme de 1.728 euros au titre de la clause pénale sera donc rejetée.

IV- Sur la condamnation solidaire de M. [C] et de M. [Y] [J] ès qualités de cautions

La SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE demandent au tribunal de condamner M. [C] et M. [Y] [J] solidairement au paiement des sommes mises à la charge de la société BLACK LABEL INDUSTRY dès lors qu’ils ont chacun souscrit à leur profit un engagement de caution solidaire de l’exécution de chacune des conditions du bail commercial, pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2021, dans la limite d’un montant de 45.000 euros.

M. [C], qui conclut au débouté des demandeurs, ne développe aucun moyen en droit ou en fait à l’appui de sa prétention dans la partie discussion de ses conclusions.

L’article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 30 septembre 2021 et aux engagements de caution signés parallèlement par actes séparés, dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En outre, les cautionnements conclus antérieurement à l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2022, de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, devaient satisfaire aux dispositions d’ordre public résultant des articles L331-1 et L331-2 du code de la consommation (désormais abrogés) dès lors qu’ils étaient conclus « par toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel ».

L’article L 331-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable, précise que la caution doit faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : « En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de… couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de…, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même ».

L’article L. 331-2 du même code ajoute qu’en cas de caution solidaire, la signature doit être précédée de la mention manuscrite suivante : « En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X…, je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X… ».

Ces formalités des articles ont été prévues à peine de nullité de l’engagement de caution.

Il est constant que ces dispositions sont applicables à une personne physique, y compris le dirigeant social, qui s’engage en qualité de caution à l’égard d’un créancier professionnel, dont la créance est notamment née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles (Pourvoi n°10-26630).

Il est également de droit que le dirigeant d’une société qui s’engage en tant que caution des dettes de celle-ci est présumé avoir un intérêt personnel dans l’opération en sorte que, de ce fait, le cautionnement revêt une nature commerciale et solidaire rendant applicable les dispositions précitées du code de la consommation.

En l’espèce, les actes de caution signés respectivement par M. [C] et M. [Y] [J] comportent la mention manuscrite suivante : « Bon pour caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du paiement des loyers (qui peut être modifié par indexation, révision, accord des parties, décision de justice…), indemnité d’occupation, charges, impôts, taxes, accessoires, intérêts et pénalités de retard, astreinte, dommages et intérêts, frais de réparation et d’entretien ou de remise en état des locaux loués et plus généralement de toutes les dettes que pourrait rester devoir la société BLACK LABEL INDUSTRY (RCS Paris n°812.891.208) à la Société SCI DU [Adresse 1] (RCS Paris n°341.476.521) et au Fonds de dotation POCXE au titre du contrat de location en date de ce jour pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1] ainsi que tout avenant, annexe, document contractuel, et décision de justice y afférents.

En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du Code civil et en m’obligeant solidairement avec la société BLACK LABEL INDUSTRY (RCS Paris n°812.891.208), je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement la société BLACK LABEL INDUSTRY (RCS Paris n°812.891.208).

En me portant caution de la société BLACK LABEL INDUSTRY (RCS Paris n°812.891.208) dans la limite de la somme de QUARANTE CINQ MILLE EUROS (45.000 €) couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour une durée de Neuf (9) années du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2030, je m’engage à rembourser au BAILLEUR les sommes dues sur mes revenus et mes biens si la société BLACK LABEL INDUSTRY (RCS Paris n°812.891.208) n’y satisfait pas lui-même ».

La mention manuscrite reproduite répond aux exigences légales précitées, de sorte que les engagements de caution souscrits produisent effet.

Par conséquent, au vu de ce qui précède, M. [C] et M. [Y] [J] seront condamnés solidairement avec la société BLACK LABEL INDUSTRY à payer à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotations POCXE :

— la somme de 6.571,33 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mars 2023 tenant compte de la déduction du montant du dépôt de garantie,

— la somme de 3.755 euros au titre des travaux de reprise.

V – Sur les mesures accessoires

La société BLACK LABEL INDUSTRY, M. [C] et M. [Y] [J], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI DU [Adresse 1] et du Fonds de dotation POCXE la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance. Une somme de 2.000 euros leur sera donc allouée, que la société BLACK LABEL INDUSTRY, M. [C] et M. [Y] [J] seront condamnés à lui verser in solidum sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par la société BLACK LABEL INDUSTRY et M. [C] au titre des frais de procédure sera, quant à elle, rejetée.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE inopposables à M. [U] [Y] [J] les conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2025 par la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCXE et le 12 septembre 2025 par la société BLACK LABEL INDUSTRY, M. [T] [C],

CONDAMNE la société BLACK LABEL INDUSTRY, M. [T] [C] et M. [U] [Y] [J] solidairement à payer à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotation POCX la somme de 6.571,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mars 2023 tenant compte de la déduction du montant du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024,

CONDAMNE la société BLACK LABEL INDUSTRY, M. [T] [C] et M. [U] [Y] [J] solidairement à payer à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotation POCX la somme de 3.755 euros au titre des travaux de reprise,

DEBOUTE la SCI DU [Adresse 1] et le Fonds de dotation POCX de leur demande de condamnation solidaire de la société BLACK LABEL INDUSTRY, M. [T] [C] et M. [U] [Y] [J] au paiement de la somme de 1.728 euros au titre de la clause pénale,

CONDAMNE la société BLACK LABEL INDUSTRY, M. [T] [C] et M. [U] [Y] [J] in solidum à payer à la SCI DU [Adresse 1] et au Fonds de dotation POCX la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société BLACK LABEL INDUSTRY et M. [T] [C] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société BLACK LABEL INDUSTRY, M. [T] [C] et M. [U] [Y] [J] in solidum aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 15 Avril 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Elisette ALVES