N°Minute:25/02106

N° RG 24/01139 – N° Portalis DBYB-W-B7H-PA4S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR A L’INJONCTION DE PAYER:

DEFENDEUR A L’OPPOSITION:

Société -MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Mani MOAYED, avocat au barreau de LYON substitué parla SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS A L’INJONCTION DE PAYER:

DEMANDEURS A L’OPPOSITION:

Monsieur [N] [M] [S], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de Maître Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [I] [T] épouse [M] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 02 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 16 Octobre 2025

JUGEMENT :

rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Octobre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL MEYNADIER-BRIBES AVOCATS

Copie certifiée delivrée à : Maître Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME

Le 16 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2016 ayant pris effet le 01 novembre 2016, la SARL IMMOBILIER CASANOVA a souscrit, par l’intermédiaire des sociétés ELAN COMPAGNIE et d’APRIL IMMOBILIER, une assurance loyers impayés auprès de la société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE.

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2020 ayant pris effet le 01 novembre 2020, Monsieur [X] [F] a, par l’intermédiaire de la SARL IMMOBILIER CASANOVA, donné à bail à Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1 400 euros, outre paiement périodique des charges sans provision et un dépôt de garantie à hauteur de 1 400 euros.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement en date du 31 octobre 2020. Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] ont par la suite déclaré au mandataire du bailleur d’autres dysfonctionnements au sein du logement.

Les locataires ont quitté le logement et un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement en date du 30 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 juillet 2022, Monsieur [X] [F] a fait délivrer à Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] un commandement de payer la somme principale de 3 694,79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 juin 2022.

En sa qualité d’assureur, la société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE a réglé la somme de 3 654,22 euros à la SARL IMMOBILIER CASANOVA, mandataire du bailleur.

La SARL IMMOBILIER CASANOVA, mandataire du bailleur, lui a délivré quittance subrogative en date du 03 octobre 2022.

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 02 février 2023, la société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE a mis en demeure Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] d’avoir à payer la somme de 3 654,22 euros.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 06 novembre 2023, le Tribunal judiciaire de Montpellier a enjoint à Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] de payer à la société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE la somme principale de 3 654,22 euros.

Cette ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] par actes de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, remis à personne.

Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] ont formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 14 décembre 2023.

Le 01 juillet 2024, les parties ont été convoquées par le greffe du Tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 10 septembre 2024.

Après la réalisation d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 02 septembre 2025.

A cette audience, la société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE, représentée par son avocat qui a déposé, a sollicité :

Vu les articles 1346 et suivants du Code civil et l’article L.121-12 du Code des assurances,

Vu les articles 1728, 1730 et 1732 du Code civil,

Vu les articles 6 et 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 515, 696, 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER recevables et bien fondées les demandes de la Compagnie SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [T] épouse [M] [S] à payer à la Compagnie SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE la somme principale de 3.654,22 €, outre intérêts à compter des mises en demeure présentées le 02/02/2023 ;

En tout état de cause :

DEBOUTER Monsieur [M] [S] et Madame [T] épouse [M] [S] de l’ensemble de leurs fins, prétentions et moyens ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [S] et Madame [T] épouse [M] [S] à payer à la Compagnie SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [S] et Madame [T] épouse [M] [S] en tous les frais et dépens, tant de la procédure d’injonction de payer que de la présente instance, en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En défense, Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S], représentés par leur avocat qui a plaidé, ont demandé :

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil,

Vu l’état du logement donné à bail aux époux [M] [S] par contrat du 13 octobre 2020,

Juger que le décompte de l’arriéré locatif dû par les époux [M] [S] s’établit à 1 554,62 €.

Juger que les époux [M] [S] sont bien fondés à solliciter l’octroi d’une somme de 7 556 € au titre du préjudice de jouissance.

Vu l’article 1346-5 du Code civil,

Juger que les moyens de défense que les époux [M] [S] auraient pu opposer à M. [F] sont opposables à la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE.

Mettre à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 6 novembre 2023.

Statuant à nouveau,

Ordonner la compensation entre la somme de 7 556 € et la créance revendiquée par la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE.

Par conséquent,

Débouter la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE de sa demande de condamnation fondée à l’encontre des époux [M] [S].

Condamner la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE à payer aux époux [M] [S] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

La condamner aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

➢Sur la recevabilité de l’opposition

Selon les dispositions de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition à ordonnance portant injonction de payer est formée dans le délai d’un mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou en partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 06 novembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Montpellier a été signifiée à Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] par actes de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, remis à personne.

Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] ont formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer en date du 13 décembre 2023. L’opposition a ainsi été formée dans le délai réglementaire et doit donc être déclarée recevable.

➢Sur la condamnation à la dette

En application de l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

L’article 1346-1 du même code précise que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En application de l’article 1346-5 du code civil, le débiteur peut invoquer la subrogation dès qu’il en a connaissance mais elle ne peut lui être opposée que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte.

La subrogation est opposable aux tiers dès le paiement.

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes.

En l’espèce, la société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] à lui payer la somme de 3 654,22 euros au titre de l’indemnisation qu’elle a versée au bailleur de ces derniers en application de la garantie loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure présentées le 02 février 2023.

En défense, Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] affirment que la somme due au titre des loyers et charges impayées et réparations locatives doit être compensée avec la somme due par le bailleur en indemnisation de leur préjudice de jouissance au regard de l’indécence du logement délivré.

Sur les sommes dues par Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S]

Sur les loyers et charges impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de rappeler que seul un arrêté d’insalubrité ou de péril peut suspendre l’exigibilité des loyers et exonérer le locataire de son obligation de paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats par la société MUTUELLE ASSURANCES DE BOURGOGNE arrêté en date du 20 juillet 2022 que Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] resteraient redevables de la somme de 3 921,02 euros au titre des loyers et charges impayées, soit les sommes de 700 euros au titre du loyer du mois de juin 2021, 265 euros au titre de taxe d’ordures ménagères pour 2021, 11,76 euros au titre du loyer du mois d’avril 2022, 1405,88 euros au titre du loyer du mois de mai 2022, 1405,88 euros au titre du loyer du mois de juin 2022 et 132,50 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour 2022.

Il convient toutefois de déduire de ce montant les sommes de 265 euros et 132,50 euros imputées au titre des taxes d’ordures ménagères pour 2021 et 2022 et pour lesquelles aucun document justificatif n’est produit.

Les pièces communiquées ne permettent en revanche nullement de démontrer l’existence d’une remise sur loyer accordée par le bailleur aux locataires, la seule remise sur loyer évoquée, dont le montant n’est pas précisé, devant être accordée une fois les travaux réalisés, ce qui n’a pas été le cas.

Les locataires ne produisent en outre aucun arrêté d’insalubrité suspendant l’exigibilité des loyers.

Il convient ainsi de dire que Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] sont redevables de la somme de 3 523,52 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société MUTUELLE ASSURANCES DE BOURGOGNE sollicite la condamnation de Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] à lui payer les sommes de 1 002,10 euros au titre de la paroi de douche et 131,10 euros au titre de la télécommande de garage.

S’agissant de la paroi de douche, l’état des lieux de sortie mentionne l’absence des parois coulissantes de la douche, indiquée en état moyen dans l’état des lieux d’entrée. S’il ressort du courriel de l’agence immobilière en date du 27 juin 2022 que les locataires ont effectivement procédé au remplacement de la porte de douche durant la période de location, que le propriétaire ne souhaite pas la prendre en charge et qu’ils ont ainsi été autorisés à la reprendre, il convient de constater que les locataires ne justifient aucunement de l’explosion de la paroi de douche, et ce d’autant plus que le procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice en date du 16 juin 2022 fait état de la présence d’anciennes portes coulissantes en mauvais état dans le jardin. Les locataires auraient ainsi dû remettre en place, avant leur départ, les parois déposées.

La société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE verse aux débats deux factures pour la fourniture et la pose d’une paroi de douche, à savoir une première de la SAS ICCS en date du 11 juillet 2022 d’un montant de 1 002,10 euros et une seconde de la société UN BON TUYAU en date du 22 juillet 2022 d’un montant de 1 083,39 euros.

Toutefois au regard de l’état moyen lors de l’état d’entrée il convient de retenir un coefficiant de vétusté et ainsi de dire que Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] sont redevables de la somme de 700 euros au titre de la paroi de douche.

S’agissant de la télécommande du garage, l’état des lieux d’entrée indique la remise d’une télécommande, et l’état des lieux de sortie précise que le locataire restituera la télécommande du portail lorsque la caution lui aura été rendue. Le dépôt de garantie ayant été conservé par le bailleur, il convient ainsi de déduire que la télécommande n’a pas été restituée.

La société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE produit une facture de la société RESTORE VOLETS en date du 08 juillet 2022 d’un montant de 187,20 euros pour deux commandes radio portables pour le garage. Il est néanmoins annoté sur ladite facture « 1 télécommande + déplacement et MO 131,10 euros ».

Il convient ainsi de dire que Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] sont redevables de la somme de 131,10 euros au titre de la télécommande du garage.

En définitive, Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] sont ainsi redevables envers la société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE des sommes de 3 523,52 euros au titre des loyers et charges impayées et 831,30 euros au titre des réparations locatives, soit, et déduction du dépôt de garantie versé par les locataires à hauteur de 1 400 euros et conservé par le bailleur, la somme totale de 2954,82 euros au titre des sommes versées par l’assureur au bailleur en application de la garantie loyers impayés.

Les locataires sollicitent néanmoins la compensation de la somme due au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives avec la somme due par le bailleur en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Sur les dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S]

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail.

Le bailleur est tenu de s’y soumettre même en l’absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure. En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

En l’espèce, Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] font état de nombreux désordres affectant le logement, et notamment l’insalubrité de la salle de bain du rez-de-chaussée (odeur d’égouts), insalubrité de la chambre du haut (odeur et respiration de plâtre), fuites dans la véranda, fuite d’eau au niveau du chauffe-eau ou encore dysfonctionnement électrique, et évaluent leur préjudice à hauteur de 30 % du montant du loyer sur la période du 01 novembre 2020 au 30 juin 2022, soit 20 mois soit, après déduction des deux premiers mois de loyers impayés, la somme de 7 556 euros.

S’agissant de l’insalubrité de la salle de bain du rez-de-chaussée (odeur d’égouts), le procès-verbal relève la présence d’une odeur forte d’eaux sales, d’excréments, dans la salle d’eau du rez-de-chaussée. Il ressort des pièces versées aux débats les locataires ont alerté l’agence immobilière dès le 19 décembre 2020. Les locataires seront ainsi indemnisés de leur préjudice résultant d’une odeur d’eaux sales sur la période de décembre 2020 à juin 2022.

Concernant la fuite d’eau au niveau du chauffe-eau, le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice en date du 16 mars 2022 constate l’existence d’une fuite d’eau au niveau du ballon d’eau chaude et des traces d’écoulement d’eau rouillées au niveau du retour chauffage, de l’entrée d’eau froide sanitaire, du départ chauffage. Il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont alerté l’agence immobilière dès le 24 novembre 2020 en soulignant l’urgence de la situation, qu’une entreprise a été mandatée afin de procéder au remplacement de la chaudière en date du 17 décembre 2020 mais que les locataires se sont opposés à l’intervention en ce qu’elle nécessitait l’absence de chauffage durant a minima deux jours en plein hiver. Il convient ainsi de dire que le refus d’intervention des locataires était justifié. La demanderesse ne justifie en outre d’aucune autre intervention programmée afin de mettre fin aux désordres. Les locataires seront ainsi indemnisés de leur préjudice résultant d’une fuite d’eau sur le chauffe-eau sur la période de décembre 2020 à juin 2022.

Relativement à l’humidité, le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice en date du 16 mars 2022 note la présence de traces d’humidité au sein du logement et des taux d’humidité de 25 % dans le bureau, 20 % dans le couloir, 35/40 % dans la véranda et 30/40 % dans la pièce n°6 (placard). Il ressort des échanges de mail que les locataires ont alerté l’agence dès le 14 décembre 2020. Les locataires seront ainsi indemnisés de leur préjudice résultant de l’humidité sur la période de décembre 2020 à juin 2022.

Au sujet de la fuite dans la véranda, le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice en date du 16 mars 2022 fait état d’eau sur le sol, côtés gauche et droite de la véranda, au pied de chaque poteau et indique que les fuites proviennent des parties avales du toit au niveau de la poutre. Les locataires ne justifient néanmoins pas avoir signalé ledit problème à l’agence immobilière avant l’établissement du constat. Ils seront ainsi indemnisés de leur préjudice résultant de la fuite dans la véranda que pour la période postérieure à mars 2022, soit pour la période de mars 2022 à juin 2022.

S’agissant enfin au dysfonctionnement électrique, s’il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont alerté l’agence immobilière à plusieurs reprises entre novembre et décembre 2020, ces derniers ne produisent aucun document justificatif. Ils ne versent par ailleurs aux débats aucune preuve des odeurs de plâtre dans la chambre du haut.

Il convient ainsi de dire que le préjudice de jouissance subi par les locataires doit être indemnisé à hauteur 2 900 euros, soit environ 10 % sur la période de décembre 2020 à février 2022, puis 15 % sur la période de mars à juin 2022.

Après compensation de la somme due au titre des loyers et charges impayées et réparations locatives par les locataires, et de la somme due aux locataires au titre du préjudice de jouissance, il convient de condamner Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] à payer à la société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE la somme de 54,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 02 février 2023.

➢Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition

DIT que Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] sont redevables de la somme de 3 523,52 euros au titre des loyers et charges impayés.

DIT que Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] sont redevables de la somme de 831,30 euros au titre des réparations locatives ;

DIT que le préjudice de jouissance subi par Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] doit être indemnisé à hauteur de 2 900 euros ;

En conséquence, après compensation de la somme due au titre des loyers et charges impayées et réparations locatives par les locataires et de la somme due aux locataires au titre du préjudice de jouissance, et déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur à hauteur de 1 400 euros :

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] à payer à la société MUTUELLE D’ASSURANCES DE BOURGOGNE la somme de 54,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 02 février 2023 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [M] [S] et Madame [I] [T] épouse [M] [S] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE les parties de leur demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection