N°Minute:25/00313

N° RG 25/00313 – N° Portalis DBYB-W-B7J-POF2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 11]

JUGEMENT DU 15 Avril 2025

DEMANDEUR:

Etablissement public ACM – HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 1] du mondial de rugby – Rés. [M] [Z] [V], [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 24 Février 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Avril 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL VPNG

Copie certifiée delivrée à :

Le 15 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le 25 septembre 2013, ACM HABITAT donne à bail à Mme [X] [T] le logement situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 10].

Ce logement est un T3 d’une surface de 68,62 m2.

Mme [X] [T] décède le 9 mai 2023. Suite à cet évènement, ACM HABITAT apprend que son fils, M. [K] [O], se maintient dans les lieux.

Toutefois, sa situation familiale ne lui permet pas de bénéficier du transfert du bail suite aux réponses que M. [O] a faites après la sommation par acte de commissaire de justice à fournir les justificatifs qui lui aurait permis d’obtenir le transfert du bail à son nom.

Monsieur [O] se maintient malgré tout dans le logement.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024 signifié en étude, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MONTPELLIER MEDITERRANEE METROPOLE – ACM HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 6] à MONTPELLIER a assigné M. [K] [O] demeurant [Adresse 3] à MONTPELLIER devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier le 24 février 2025, aux fins de :

Vu les articles 14 et 40 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Vu les articles L.441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitat ;

Vu les articles 1240 et 544 du Code civil ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence susmentionnée et les pièces versées au débat ;

Vu la résiliation du bail dont s’agit intervenue de plein droit le 9 mai 2023 date du décès de Mme [X] [T] ;

DECLARER monsieur [K] [O] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 10], à compter du 9 mai 2023 date du décès de Mme [X] [T] ;

ORDONNER l’expulsion de monsieur [K] [O], ainsi que celle de tous autres occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier passé un délai de 2 mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, ainsi le cas échéant au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

FIXER à la somme de 507,22 euros l’indemnité d’occupation mensuelle que monsieur [K] [O] devra payer, à compter du 9 mai 2023 jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNER [K] [O] à payer à ACM HABITAT la somme de 4178,19 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation non réglées à la date du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNER le requis au paiement de la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

CONSTATER l’exécution provisoire.

A l’audience du 24 février 2025, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10] MEDITERRANEE METROPOLE – ACM HABITAT , représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Il a fourni un état de la dette d’indemnité locative actualisé au 21 février 2025 et s’élevant à la somme de 2889,92 euros.

A cette audience M. [K] [O] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, régissant le transfert du bail suite au décès d’un locataire, dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès,

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Lorsque le logement revendiqué appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré, l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 précise en outre que :

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Il ressort de ces dispositions combinées qu’en matière de logements sociaux, le descendant du locataire décédé ne peut bénéficier du transfert du bail que pour autant :

Qu’il ait vécu depuis au moins un an avec le titulaire du bail à la date du décès de ce dernier ;

Qu’il remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Cette double condition, tout comme le caractère indérogeable de ces règles, sont constantes.

S’agissant de la procédure d’attribution des logements sociaux, le choix du bénéficiaire ne dépend ni de la volonté du bailleur, ni de celle du locataire, mais incombe à la commission composée à cet effet, la CALEOL, selon les modalités prévues à l’article L.441-2 du code de la construction et de l’habitation.

Pour exercer sa mission, la CALEOL se fonde sur un ensemble de critères bien précis, mentionnés à l’article L.441-1 dudit code qui dispose que pour l’attribution des logements, cet article prévoit qu’il est tenu compte notamment du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Sur la base de ces dispositions, une demande pour un logement, dont la taille n’est pas adaptée à la composition du ménage qui candidate, sera nécessairement rejetée par la CALEOL.

La matière est donc strictement encadrée et normalisée par un corpus de règles d’ordre public, dont le caractère indérogeable est d’autant plus justifié dans une agglomération telle que [Localité 10], qui dispose d’un parc de logement sociaux, certes important, mais insuffisant au regard du nombre élevé de bénéficiaires potentiels.

Par ailleurs Mme [X] [T] a répondu à deux enquêtes sur l’occupation des logements sociaux et pour l’établissement du supplément de loyer de solidarité le 3 octobre 2019 pour l’année 2020 et le 17 novembre 2021 pour l’année 2022.

A aucun moment dans ces enquêtes Mme [T] ne fait état d’un enfant ou autre occupant dans son logement.

Les déclarations de M. [K] [O] affirmant résider à cette adresse depuis 10 ans semble fausse, d’ailleurs il n’apporte aucun élément aux débats pouvant en attester.

ACM HABITAT rappelle que le logement dont il s’agit est un T3 d’une surface réelle de 68,62m 2.

Or, il s’avère que M. [K] [O] est célibataire sans enfant, ainsi qu’en atteste son dernier avis d’imposition de sorte qu’il ne peut prétendre à l’octroi d’un appartement de cette typologie.

Probablement conscient de la difficulté, M. [O] expose que le logement aurait vocation à être occupé par lui-même, sa compagne, Mme [C] [R], et la fille de celle- ci, [I] [R].

Néanmoins, il s’avère que Mme [C] [R] vit au [Adresse 7] à [Localité 10], et non à l’adresse du logement litigieux, comme elle l’a indiqué, le 22 juillet 2024, lors du renouvellement de sa demande de logement social.

Dans cette dernière, Mme [R] ne fait nulle part mention à M. [O], ni à titre de codemandeur, ni à titre de colocataire.

Leur projet de cohabitation, à supposer qu’il ait existé un jour, n’est en tous cas plus d’actualité.

La composition familiale de M. [O] ne lui permet pas de bénéficier du logement de sa défunte mère, dont le nombre de pièces est inadapté pour une seule personne.

Par suite, faute de personne remplissant les conditions légales de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné, le contrat de location consenti en son temps à madame [T] est ipso facto résilié de plein droit depuis le jour son décès, soit depuis le 09 mai 2023.

Depuis cette date, le requis immobilise le logement, sans droit ni titre, au détriment des règles d’ordre public régissant la matière.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [K] [O], ainsi que celle de tous autres occupants installés de son chef.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

En conséquence, l’expulsion des M. [K] [O] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur la demande d’indemnité mensuelle d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, le 9 mai 2023, M. [K] [O], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation :

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la base de ces dispositions, lorsqu’aucun bail d’habitation ne lie pas l’occupant au propriétaire du logement, il est constant que ce dernier peut solliciter une indemnité d’occupation

Le montant est fixé au regard du dernier loyer dû, provision sur charges comprise.

Le requis, en immobilisant le logement le rend juridiquement indisponible pour un attributaire légitime, et prive le bailleur de la possibilité d’en percevoir le loyer.

ACM HABITAT sollicite le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation sur la base du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, provision sur charges comprise, soit la somme de 507,22 euros

ACM HABITAT fournit un relevé du montant des indemnités locatives dues par M. [K] [O] au 13 février 2025, ce dernier s’élève à la somme de 2889,92 euros

En conséquence, M. [K] [O] sera condamné à payer à ACM HABITAT le somme de 2889,92 euros au titre des arriérés d’indemnité d’occupation dues.

Sur les délais pour quitter les lieux

L’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 412-1 du même code précise quant à lui que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux. Ce délai ne s’applique pas si le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes concernées sont entrées dans les locaux par voie de fait. L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut également le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par voie de fait.

Il résulte de la combinaison des articles L 412-3 et L 412-4 du même code, que le juge qui prononce l’expulsion peut accorder des délais entre trois mois et trois ans, renouvelables, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il doit, pour la fixation des délais, tenir notamment compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par des faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement, outre le droit à un logement décent et le délai prévisible de relogement.

En l’occurrence, eu égard à la situation du défendeur, il convient dès lors de lui accorder un délai de 2 mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE M. [K] [O] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4], [Adresse 9] à [Localité 10], à compter du 9 mai 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de M. [K] [O], ainsi que celle de tous autres occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

FIXE à la somme de 507,22 euros l’indemnité d’occupation mensuelle que M. [K] [O] devra payer, à compter du 9 mai 2023 jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [K] [O] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10] MEDITERRANEE METROPOLE – ACM HABITAT la somme de 2889,92 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation non réglées à la date du 13 février 2025 ;

DIT qu’à défaut par M. [K] [O] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par les bailleurs ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10] MEDITERRANEE METROPOLE – ACM HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [O] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,