N°Minute:25/1354

N° RG 25/00899 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSS2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR:

Madame [H] [U] épouse [G], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [Z] [A], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 07 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 02 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 02 Juin 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Valérie REDON-REY

Copie certifiée delivrée à : M. [I] [Y]

Mme [Z] [A]

M. [V] [Y]

Le 02 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 9 avril 2024 ayant pris effet le 15 avril 2024, Madame [H] [U] épouse [G] et Monsieur [K] [G] ont, par l’intermédiaire de la SAS AFEDIM GESTION, donné à bail à Monsieur [I] [Y] un logement avec parking n° 3 situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 587 €, outre une provision sur charges mensuelle à hauteur de 108 € et un dépôt de garantie à hauteur de 587 €.

Par acte de cautionnement en date du 9 avril 2024, Madame [Z] [A] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [I] [Y].

Par acte de cautionnement en date du 9 avril 2024, Monsieur [V] [Y] s’est également porté caution solidaire des engagements de Monsieur [I] [Y].

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 15 avril 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [H] [U] épouse [G] et Monsieur [K] [G] ont, par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, fait commandement à Monsieur [I] [Y] d’avoir à payer la somme principale de 1 785 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 24 juillet 2024 et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, et lui a fait sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par actes de commissaire de justice en date des 05 août 2024 et 08 août 2024, ledit commandement de payer a été dénoncé à Madame [Z] [A] et Monsieur [V] [Y].

Par actes de commissaire de justice en date des 06 janvier 2025, 08 janvier 2025 et 10 janvier 2025, Madame [H] [U] épouse [G] et Monsieur [K] [G] ont fait assigner Monsieur [I] [Y], Madame [Z] [A] et Monsieur [S] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Y] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, à compter de la résiliation du contrat de bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 321,66 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 26 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 comprise, à parfaire au jour de l’audience,

juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 31 juillet 2024,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer.

Monsieur [I] [Y] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 03 février 2025.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [I] [Y], daté du 11 mars 2025. La conclusion est que le locataire ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.

A l’audience du 07 avril 2025, la Juge des contentieux de la protection a soulevé d’office le moyen tiré de la nullité des cautionnements.

A cette audience, Madame [H] [U] épouse [G] et Monsieur [K] [G], représentés par leur conseil, se sont désistés de leurs demandes au titre de la constatation de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, au titre de l’expulsion et au titre de la condamnation solidaire des défendeurs à une indemnité d’occupation postérieurement au 03 février 2025. Ils ont, néanmoins, maintenu leur demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif, réactualisant leur créance à la somme totale de 4 613,85 € correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêté au 03 février 2025, aux travaux locatifs et à la régularisation des charges, après déduction du dépôt de garantie. Ils ont également maintenu leurs demandes de condamnation à la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure et aux entiers dépens, et ont précisé s’opposer à la demande de délais de paiement.

A cette audience, Monsieur [I] [Y] a comparu. Il a indiqué ne pas contester la dette locative, ni l’état des lieux de sortie. Il a précisé être étudiant en droit, bénéficier d’une bourse d’étude de 500 € par mois, travailler en intérim en parallèle de ses études et percevoir ainsi un salaire mensuel de 600 €, outre la prime d’activité à hauteur de 130 € par mois. Il a expliqué que le non-paiement des loyers résulte du fait que les versements ont été effectués sur un mauvais compte bancaire. Il a sollicité des délais de paiement de 24 mois.

A cette audience, Madame [Z] [A] a également comparu. Elle a affirmé être seule, avoir trois enfants à charges, travailler et percevoir un salaire mensuel de 1 140 €.

A cette audience, Monsieur [V] [Y] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur le désistement des demandeurs

L’article 394 du Code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, Monsieur [I] [Y] ayant quitté le logement en date du 03 février 2025, Madame [H] [U] épouse [G] et Monsieur [K] [G] indiquent se désister des demandes au titre de la constatation de la résiliation du contrat de bail, de l’expulsion des locataires, de la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation postérieurement au 03 février 2025.

Il convient par conséquent de prendre acte de leur désistement.

Sur la validité du cautionnement

En application de l’article 228 du code civil, Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

En application de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En application de l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

En l’espèce, les actes de cautionnements signés le 9 avril 2024 laissent apparaitre le montant du loyer et les conditions de sa révision, et reproduisent la mention de l’article 2297 du code civil.

Dans ces conditions, la demanderesse est fondée à se prévaloir du cautionnement de Madame [Z] [A] et Monsieur [S] [Y], lesquels seront condamnés solidairement avec Monsieur [I] [Y] en cas de condamnation, en application des dispositions de l’article 2288 du Code civil

Sur la condamnation à la dette

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Conformément à l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la même loi précise en outre que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [H] [U] épouse [G] et Monsieur [K] [G] sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [I] [Y], en sa qualité de locataire, et de Madame [Z] [A] et Monsieur [V] [Y], en leur qualité de cautions, au paiement des sommes suivantes :

4 945,34 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 03 février 2025,

110,51 € au titre de la régularisation des charges,

145 € au titre des travaux locatifs.

Soit, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 587 €, la somme totale de 4 613,85€.

Monsieur [I] [Y] ne conteste pas être redevable des sommes dont le paiement est demandé par les bailleurs.

Il ressort en effet du décompte locatif en date du 02 avril 2025, versé aux débats par les bailleurs, que Monsieur [I] [Y] reste redevable de la somme de 4 945,34 € au titre des loyers et charges impayés.

Les bailleurs produisent, en outre, d’une part, l’état des lieux d’entrée en date du 15 avril 2024 qui indique deux clés de boîte aux lettres, un siphon en bon état et un flexible pommeau de douche en bon état, d’autre part, l’état des lieux de sortie en date du 03 février 2025 qui mentionne une clé de boîte aux lettres, une fuite au niveau du siphon et une fuite au niveau du flexible de double, et enfin, une facture de Monsieur [R] [P], entrepreneur individuel, d’un montant total de 145 € TTC pour le remplacement d’une clé de boîte aux lettres, la fourniture et le changement d’un siphon de lavabo et la fourniture et le changement d’un flexible de douche. Ainsi, les demandeurs justifient de la somme de 145 € au titre des réparations locatives.

Madame [H] [U] épouse [G] et Monsieur [K] [G] ne justifient néanmoins par aucun document la régularisation annuelle des charges imputée au débit du compte locataire en date du 11 mars 2025 pour la somme de 110,51 €. Il convient par ailleurs de relever que la régularisation relative à la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024, dont le justificatif est bien produit, a d’ores et déjà été imputé à hauteur de 52,66 € en date du 01 décembre 2024 et n’est donc pas comprise dans la somme de 110,51 € non justifiée.

Les bailleurs seront par conséquent déboutés de leur demande au titre de la régularisation des charges à hauteur de 110,51 €.

Monsieur [I] [Y], en qualité de locataire, et Madame [Z] [A] et Monsieur [V] [Y], en qualité de cautions, seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Madame [H] [U] épouse [G] et Monsieur [K] [G] la somme de 4 503,34 € au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 587 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [I] [Y] sollicite que des délais de paiement de 24 mois lui soient accordés afin de solder la dette.

Il explique s’être régulièrement acquitté des loyers mais avoir effectué les paiements sur un RIB n’appartenant pas aux bailleurs. Il précise avoir sollicité le remboursement desdites opérations auprès de sa banque Boursorama, ce que cette dernière a refusé.

Il convient également de constater que Monsieur [I] [Y] a quitté le logement afin d’arrêter l’augmentation de la dette locative et est retourné vivre chez sa mère, Madame [Z] [A]. Il convient ainsi de souligner une baisse des charges du locataire sortant. Il ressort, en outre, du décompte locatif versé aux débats par le bailleur que des virements ont été effectués ces derniers mois afin d’apurer partiellement la dette locative.

Il convient, enfin, de souligner que Monsieur [I] [Y], étudiant, bénéficie actuellement de ressources mensuelles d’environ 1 230 €, composées d’une bourse d’étude de 500 €, d’un salaire 600 € et de la prime d’activité de 130 € par mois, et qu’il est susceptible de voir augmenter ses ressources notamment en période estivale.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement suivant les modalités décrites dans le dispositif. Les modalités de délais seront également accordées à Madame [Z] [A] et Monsieur [V] [Y], en leurs qualités de cautions, dans des conditions identiques.

Il convient néanmoins de rappeler qu’à défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée aux débiteurs par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du Code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [Y], Madame [Z] [A] et Monsieur [V] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et de dire n’y avoir lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE le désistement Madame [H] [U] épouse [G] et Monsieur [K] [G] de leurs demandes relatives à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion de Monsieur [I] [Y] et à la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation postérieurement au 03 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [Y], Madame [Z] [A] et Monsieur [V] [Y] à payer à Madame [H] [U] épouse [G] et Monsieur [K] [G] la somme de 4 503,34 € au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 587 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

DEBOUTE Madame [H] [U] épouse [G] et Monsieur [K] [G] de leur demande en paiement au titre de la régularisation des charges ;

AUTORISE Monsieur [I] [Y], Madame [Z] [A] et Monsieur [V] [Y] à apurer la dette en 23 mensualités de 188 € au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [Y], Madame [Z] [A] et Monsieur [V] [Y] aux dépens ;

DEBOUTE Madame [H] [U] épouse [G] et Monsieur [K] [G] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection