N°Minute:25/00539

N° RG 24/01029 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PAIN

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 13 Février 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – CARRIERE – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Camille CALAUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [X] [S] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – CARRIERE – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Camille CALAUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérôme PASCAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [X] [L] épouse [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme PASCAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 13 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Février 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de [X] LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître CALAUDI, Maître PASCAL

Le 13 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2022 ayant pris effet le 29 novembre 2022, Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] ont, par l’intermédiaire de l’agence immobilière SENZO, donné à bail à Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1 865 euros, outre une provision sur charges mensuelle à hauteur de 100 euros.

Le loyer de septembre 2023 demeurant impayé, Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 septembre 2023, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, mis en demeure Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] de régler la somme de 1 965 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] ont fait signifier à Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] un commandement de payer la somme principale de 3 930 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtés au mois d’octobre 2023 et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne pour Monsieur [T] [E] et à domicile pour Madame [X] [E] en date du 31 janvier 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département, Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] ont fait assigner Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en qualité de juges des référés, à l’audience du 11 juin 2024, et sollicitent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

l’expulsion de Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises révisé et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] au paiement de celle-ci,

la condamnation in solidum de Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] à payer la somme de 8 367,50 euros à titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au 03 janvier 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

la condamnation in solidum de Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] aux entiers dépens et à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E], daté du 26 mai 2024. La conclusion est que les locataires n’ont pas répondu à la convocation du travailleur social.

Par ordonnance en date du 11 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en qualité de juge des référés, a renvoyé l’affaire à l’audience civile de mise en état du tribunal judiciaire du 04 juillet 2024 afin qu’il soit statué au fond.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience de plaidoirie du 19 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F], représentés par leur avocat qui a déposé, sollicitent :

Vu les articles 7, 17, 22-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1231-6 et 1344-1 du Code Civil (anciennement article 1153),

Vu le commandement de payer des loyers et les charges demeuré infructueux,

CONSTATER LA RESILIATION DE PLEIN DROIT du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail.

Par voie de conséquence,

ORDONNER L’EXPULSION des lieux loués de Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique.

CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E], à payer à Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] les sommes suivantes :

12.643,70 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus au 31 juillet 2024, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation ;

Une indemnité d’occupation correspondant au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des locaux, jusqu’à la libération effective des lieux ;

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E], à payer à Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E], aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

DEBOUTER Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,

CONSTATER que l’exécution provisoire est de droit.

En défense, Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E], également représentés par leur avocat qui a déposé, concluent :

Vu les dispositions de la loi du 06 juillet 1989,

Vu les pièces,

PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 octobre 2023 pour mauvaise foi des bailleurs et, à défaut, en suspendre les effets,

A tout le moins,

Vu le règlement des causes du commandement de payer et Vu l’absence de tout impayé de loyer à ce jour,

ACCORDER rétroactivement des délais aux époux [E] et CONSTATER que le paiement

demandé a eu lieu dans ces délais,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et DIRE ET JUGER qu’elle n’a pas jouée,

DEBOUTER les consorts [F] de leurs demandes injustes et infondées et FAIRE LE COMPTE des loyers entre les parties si nécessaire,

CONDAMNER solidairement les époux [F], bailleurs, à indemniser les époux [E] de leurs préjudices comme suit :

Préjudice de jouissance :

Manque de chauffages de décembre 2022 à avril 2023 pour 1/3 du loyer hors charges, soit 621,66 Euros × 4 = 2.487 Euros

Piscine en panne jusqu’à fin juillet 2023 et encore en 2024 pour 15% du loyer hors charges sur mai, juin et juillet 2023, soit 279,75 Euros x 3 et sous déduction des 300 Euros de remise d’août 2023 = 539,25 Euros

Cohabitation avec les nuisibles de juillet à décembre 2023 pour 50% du loyer hors charges de juillet 2023 au 20 octobre 2023, soit 932,50 Euros x 3 mois et 20 jours = 3.419,16 Euros

Impossibilité d’habiter du 21 octobre au 22 décembre 2023 jusqu’à la dératisation : 100% du loyer × 2 = 3.930 Euros

Cohabitation avec les nuisibles depuis mars 2024 : 1/3 du loyer hors charges, soit pour mars et avril 2024 : 621,66 Euros x 9 = 5.594,94 Euros à parfaire à hauteur de 621,66 Euros chaque mois jusqu’à la fins du préjudice

Préjudice moral : Pour la période de décembre 2022 à décembre 2023 et persistante depuis mars 2024 et le retour des nuisibles : 2.000 Euros pour chaque concluant

Préjudices matériels : Évaluation forfaitaire de 2.000 Euros compte tenu du refus de l’assureur de prendre en charge (PIECE n°15)

PRONONCER l’éventuelle compensation entre les loyers et les préjudices,

CONDAMNER solidairement les époux [F], bailleurs, à faire tous travaux nécessaires pour faire cesser définitivement le préjudice de jouissance lié aux nuisibles installés dans la maison louée et CONDAMNER solidairement les époux [F], bailleurs, à une astreinte provisoire à hauteur de 100 Euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir et pendant un délai de trois mois,

CONDAMNER in solidum les époux [F], bailleurs, à la somme de 2.500 Euros au titre de l’article 700 du CPC et au profit des époux [E], ainsi qu’aux entiers dépens comprenant également le coût du commandement de payer du 26 octobre 2023,

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleurs personne physique, alors que la dette était égale à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Il ressort par ailleurs du diagnostic social et financier transmis au tribunal par la Direction de l’action sociale et du logement daté du 26 mai 2024 que Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] ont bien notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du Code civil, de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ledit article précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son 30 euros et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] ont fait signifier à Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E], par deux actes de commissaires de justice en date du 26 octobre 2023, un commandement d’avoir à payer la somme principale de 3 930 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtés au mois d’octobre 2023.

Lesdits commandements visent la clause résolutoire et reproduisent les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ils sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2023.

Il convient en conséquence de constater que, par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 27 décembre 2023.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] sollicitent la condamnation de Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] au paiement des loyers et provisions impayés arrêtés au 17 novembre 2024 à hauteur de 12 643,70 euros.

Ils produisent un décompte à hauteur de 12 643,70 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] justifient cependant avoir effectué un virement à hauteur de 8 271,35 euros en date du 17 décembre 2024, soit postérieurement au décompte produit par les bailleurs. Ledit versement sera donc déduit des sommes dues.

Le contrat de bail signé entre les parties contenant une clause de solidarité, Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] seront par conséquent condamnés solidairement à verser à Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] la somme de 4 372,35? euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de décembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse.

Sur la demande de délais :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] ne s’étant pas présentés aux convocations du travailleur social et n’ayant transmis aucune information sur ses capacités financières, le tribunal n’est pas en mesure de leur octroyer des délais de paiement.

Il convient par ailleurs de constater que Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] ont fait preuve de mauvaise foi en attendant le 17 décembre 2024, soit deux jours avant l’audience devant le tribunal, pour effectuer un virement à hauteur de 8 271,35 euros au bénéfice des bailleurs aux fins de faire diminuer la dette, et ce sans apporter de motivation à l’absence de règlement antérieur de la dette.

Au regard de ces éléments, ils seront déboutés de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] et de tous occupants de leur chef ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition susvisés, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail

En l’espèce, Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] sollicitent reconventionnellement la condamnation de Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] à les indemniser au titre de leur préjudice de jouissance, :

à hauteur de 2 487 euros pour l’absence de chauffage entre décembre 2022 et avril 2023,

à hauteur de 539,25 euros pour l’impossibilité d’utiliser la piscine jusqu’à fin juillet 2023 et encore en 2024,

à hauteur de 3 419,16 euros en raison de la présence de nuisibles de juillet au 20 octobre 2023,

à hauteur de 3 930 euros en raison de l’impossibilité de rester dans le logement à cause des nuisibles du 21 octobre au 22 décembre 2023,

à hauteur de 5 594,94 euros en raison de la présence de nuisibles à partir de mars 2024, à parfaire.

Sur l’absence de chauffage

Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] sollicitent la condamnation de Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] à leur verser la somme de 2 487 euros à titre de dommages et intérêts relatifs à l’absence de chauffages de décembre 2022 à avril 2023, soit environ 33 % du loyer pendant 4 mois.

Il ressort en effet des pièces versées aux débats par les parties que Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] que ces derniers ont été confrontés à un dysfonctionnement d’un des radiateurs à compter du 14 décembre 2022.

Les parties ne produisent toutefois aucun document permettant de justifier dudit dysfonctionnement postérieurement au mois de février 2023.

La période d’indemnisation sera ainsi limitée du 14 décembre 2022 à février 2023, soit 2 mois.

En défense, Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] précisent que la pièce contenant le radiateur dysfonctionnel dispose également d’une cheminée et d’un second convecteur afin de chauffer la pièce. Ces affirmations sont confirmées par les documents versés et notamment l’état des lieux d’entrée. L’ampleur du préjudice subi par les locataires était ainsi limitée.

Au regard de ces éléments, Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] seront par conséquent condamnés solidairement à verser à Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts liés à l’absence de chauffage pour la période du 14 décembre 2022 au mois février 2023, soit environ 5 % du loyer sur 2 mois.

Sur la piscine

Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] sollicitent la condamnation de Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] à leur verser la somme de 539,25 euros à titre de dommages et intérêts relatifs à l’impossibilité de jouir de la piscine jusqu’à fin juillet 2023, et encore en 2024, soit 15 % du loyer pendant 3 mois, et après déduction de la remise de loyers d’ores et déjà effectuée à hauteur de 300 euros.

Il ressort en effet des pièces versées aux débats par les parties que Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] n’ont pas pu jouir de la piscine de mi-juin à mi-juillet 2023.

Les documents produits par les locataires ne permettent néanmoins pas de constater l’impossibilité d’user de la piscine en 2024, les seuls échanges de mails concernant une simple fuite.

La période d’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de jouir de la piscine sera ainsi limitée à un mois, soit de mi-juin à mi-juillet 2023.

En défense, Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] soulèvent l’absence d’entretien de la piscine par les locataires. Ils ne versent cependant aucun document justificatif.

En tout état de cause, Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] ayant d’ores et déjà bénéficié d’une remise de loyer à hauteur de 300 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice résultant de l’impossibilité d’utiliser la piscine, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts formulée à ce titre.

Sur la présence de nuisibles

Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] sollicitent la condamnation de Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] à leur verser :

la somme de 3 419,16 euros à titre de dommages et intérêts relatifs à la présence de nuisibles de juillet au 20 octobre 2023, soit 50% du loyer

la somme de 3 930 euros à titre de dommages et intérêts relatifs à l’impossibilité de rester au sein du logement en raison de nuisibles du 21 octobre au 22 décembre 2022, soit 100% du loyer

la somme de 5 594,94 euros à titre de dommages et intérêts relatifs à la présence de nuisibles depuis mars 2024, soit 50% du loyer, à parfaire

Les documents versés aux débats permettent en effet de constater la présence de nuisibles au sein du logement de juillet à décembre 2023, puis de mars 2024 à octobre 2024.

Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] ne justifient néanmoins aucunement de l’impossibilité de se maintenir au domicile pour la période d’octobre à décembre 2023, ni de la présence de nuisibles postérieurement à octobre 2024. L’indemnisation sera par conséquent limitée à 20% du loyer pour la période de juillet à décembre 2023 puis mars à octobre 2024 soit 14 mois.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] indiquent que la présence de nuisibles est imputable au comportement des locataires. Ils ne versent cependant aucun document permettant de relier la présence des nuisibles à une faute des locataires. Ils ne produisent en effet aucune photographie de l’élevage de tortues mentionnés ou de détritus laissés accessibles et justifiant la présence de rats, la seule cause probable mentionnée dans les échanges de mails versés aux débats par les bailleurs étant la présence d’un poulailler appartenant au logement voisin.

Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] seront par conséquent condamnés solidairement à verser à Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] la somme de 5 200? euros à titre de dommages et intérêts résultant de la présence de nuisibles, soit environ 20% du loyer sur la période de juillet à décembre 2023, puis sur la période de mars à octobre 2024, soit 14 mois.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral

Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] sollicitent la condamnation de Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] à leur verser la somme de 2 000 euros chacun, soit 4 000 euros, au titre de leur préjudice moral pour la période de décembre 2022 à décembre 2032, puis pour la période postérieure à mars 2024.

Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] ne produisent aucun document justifiant leur préjudice moral. Il est néanmoins constant que la présence de nuisible au sein du logement a pu être source de stress pour les locataires et leur a causé un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 300 euros chacun, soit 600 euros.

Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] seront par conséquent condamnés à verser à Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] la somme de 600 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice matériel

Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] sollicitent la condamnation de Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] à leur verser la somme de 2 000 euros à titre de préjudice matériel en raison des biens dégradés par les nuisibles.

Ils ne produisent néanmoins aucune facture permettant de chiffrer les biens endommager.

Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel.

Sur la demande reconventionnelle à la condamnation sous astreinte d’effectuer des travaux

Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] sollicitent la condamnation sous astreinte de 100 euros par jour de Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] à faire tous travaux nécessaires pour faire cesser définitivement le préjudice de jouissance résultant de la présence de nuisibles.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] ont été diligents et ont mandaté de nombreuses entreprises aux fins de dératisation du logement.

Il convient de constater que Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] ne produisent aucun document ni n’indiquent avoir relevé de nuisibles au sein du logement postérieurement à l’intervention du 30 octobre 2024.

Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] seront par conséquent déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte à effectuer des travaux aux fins de mettre fin à la présence de nuisibles.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E], parties perdantes, seront condamnées aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu, par l’intermédiaire de l’agence immobilière SENZO, entre Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] et Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] le 25 novembre 2022 ayant pris effet le 29 novembre 2022 concernant le logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 décembre 2023 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 27 décembre 2023 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] à payer à Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] sont redevables solidairement envers Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] de la somme de 4 372,35 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêté au mois de décembre 2024, mensualité du mois de novembre 2024 comprise,

DIT que Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] sont redevables solidairement envers Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] de la somme de 200 euros au titre du préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement d’un radiateur,

DIT que Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] sont redevables solidairement envers Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] de la somme de 5 200 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de la présence de nuisibles,

DIT que Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] sont redevables solidairement envers Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] de la somme de 600 euros au titre du préjudice moral résultant de la présence de nuisibles,

En conséquence, après compensation, CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] à verser à Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] la somme de 1 627,65 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, après déduction des loyers impayés,

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] et Madame [X] [F] de leurs autres demandes ;

DEBOUTE Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E] aux dépens de l’instance,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,