COUR D’APPEL DE [Localité 6]

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MINUTE N°: 25/00008

N° RG 20/04677 – N° Portalis DBYB-W-B7E-M3GF

LOYERS COMMERCIAUX

le : 04 Février 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

— Monsieur [X] [T]

né le 15 Janvier 1943 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

— Monsieur [J] [T]

né le 26 Juin 1945 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE POISSON ROUGE

RCS [Localité 6] 440 783 124

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par sa gérante en exercice domicilié es qualité audit siège,

représentée par Maître Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal,

assisté de Christine CALMELS, greffier lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 03 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 04 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 04 Février 2025

Rappel des faits et de la procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 13 février 2002, Messieurs [X] et [J] [T] (les consorts [T]) ont donné à bail à la SARL LE POISSON ROUGE, un local à usage commercial et un local à usage d’habitation dépendant d’un immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] (Hérault), pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2002 pour se terminer le 30 décembre 2010, moyennant un loyer annuel de 16 464,49 €, hors charges.

Ledit bail a fait l’objet d’un renouvellement selon acte du 24 janvier 2011 pour une nouvelle durée de neuf ans commençant à courir le 1er janvier 2011, et moyennant un loyer annuel de 21 856,79 € hors charges.

Par acte d’huissier signifié le 03 février 2020, Messieurs [X] et [J] [T] ont délivré congé, à la SARL LE POISSON ROUGE pour le 30 septembre 2020, pour les locaux commerciaux et le local d’habitation, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2020 moyennant le loyer annuel de 63 000 € HC.

Par acte extrajudiciaire du 10 février 2020, la SARL LE POISSON ROUGE a informé les bailleurs qu’elle ne s’opposait pas au renouvellement du bail mais s’opposait à la modification du montant du loyer.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mars 2020, réceptionnée le 13 mars 2020, Messieurs [X] et [J] [T] ont notifié à la SARL LE POISSON ROUGE un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 02 novembre 2020, Messieurs [X] et [J] [T] ont fait assigner la SARL LE POISSON ROUGE devant le juge des loyers commerciaux.

***

Par jugement du 7 décembre 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et commis Madame [H], expert près la Cour d’appel de [Localité 6], pour y procéder.

Le 14 juin 2024, l’expert a déposé son rapport.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire en réplique, les consorts [T] sollicitent du juge des loyers commerciaux ;

Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce ;

Vu l’article L 145-33 du Code de Commerce

Vu l’article L 145-34 in fine du Code de Commerce ;

Vu l’article L145-57 du Code de Commerce ;

Vu l’article R 213-2 du Code de l’Organisation Judiciaire ;

Vu le mémoire en demande notifié le 11 mars 2020, reçu le 13 mars 2020 ;

Vu les articles R 145-24 à R 145-26 du Code de Commerce ;

Vu l’article R 145-29 du Code de Commerce ;

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu les pièces,

— RECEVOIR les requérants dans leurs demandes de révision de loyer et la déclarer bien fondée,

— ADJUGER au requérant l’entier bénéfice de cette demande telle que formulée dans le mémoire notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date 11 mars 2020 et des mémoires subséquents,

— VOIR FIXER à 63 000 € HORS CHARGES le montant annuel du loyer en révision des locaux dont s’agit à la date du 1er octobre 2020,

— DIRE ET JUGER que le loyer fixé portera de plein droit intérêts au taux légal sur la différence entre chaque échéance mensuelle et la somme effectivement versée par la SARL LE POISSON ROUGE, conformément à l’article 1155 du Code Civil,

— DIRE ET JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1154 du Code Civil,

— DÉBOUTER la SARL LE POISSON ROUGE de toutes fins et conclusions,

— CONDAMNER la SARL LE POISSON ROUGE à verser aux consorts [T] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la SARL LE POISSON ROUGE en tous les dépens.

Pour l’essentiel, les consorts [T] soutiennent que la mesure d’expertise a mis en évidence une modification notable des caractéristiques du local depuis l’entrée dans les lieux notamment pas la création de deux vérandas et donc de la surface et permettant une exploitation sur douze mois de la totalité des tables.

En outre, ils soutiennent également que la population a augmenté tant à [Localité 5] que dans les communes alentours, que la ville est considérée comme une « destination touristique » et que le local est situé sur le front de mer ; que la SARL preneuse n’a pas à subir la concurrence de nouvelles constructions, n’est pas soumise aux contraintes de montage et démontage prévu par le PLU et va profiter du nouveau projet d’aménagement ; que la SARL LE POISSON ROUGE bénéficie d’un accès directement sur la plage.

Enfin, ils reprochent à l’expert de ne pas avoir mesuré l’impact que pouvait avoir l’octroi d’un sous-traité de concession de plage naturelle à la SARL.

Ils soutiennent que la SARL ne justifie pas de sa prétendue baisse de son chiffre d’affaire et encore moins de son bénéfice, la communication d’une demande de prêt garanti par l’état et de deux attestations comptables étant insuffisantes ; ils soutiennent à l’inverse que son chiffre d’affaire a augmenté entre 2014 et 2019 de 47,58 % ainsi que la taxe foncière.

Ils contestent également la valeur locative retenue par l’expert qui s’est fondé non pas sur le prix au m² tant de l’établissement commercial et du logement mais pas d’une ventilation du pourcentage du parc immobilier en fonction de son utilisation sans s’interroger sur le prix des loyers dans les restaurants proches.

A titre subsidiaire, ils estiment qu’il n’entre pas dans la compétence du juge des loyers d’appliquer les dispositions de l’article L145-34 in fine du code de commerce.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire en réplique, la SARL LE POISSON ROUGE sollicite du juge des loyers commerciaux :

Vu les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce,

Vu les articles R. 145-2 et suivants du code de commerce,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

— REJETANT toutes fins, demandes et conclusions contraires,

À titre principal,

— JUGER qu’il n’existe aucune modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce dont l’incidence aurait été favorable sur l’activité de la SARL LE POISSON ROUGE,

— JUGER que le montant du loyer annuel du bail renouvelé doit être plafonné et fixé à la somme de 24.989,00 (vingt-quatre mille neuf cent quatre-vingt-neuf) euros hors taxes à la date du 1er octobre 2020,

À titre subsidiaire,

— JUGER que l’augmentation du montant du loyer annuel, qui s’opère annuellement, doit être égale à 10 % du montant du loyer annuel de l’année précédente,

En tout état de cause,

— DÉBOUTER Monsieur [X] [O] [T] et Monsieur [J] [K] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [X] [O] [T] et Monsieur [J] [K] [T] à payer à la SARL LE POISSON ROUGE la somme de 6.000,00 (six mille) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [X] [O] [T] et Monsieur [J] [K] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Pour l’essentiel, la SARL LE POISSON ROUGE soutient l’absence de modifications notables des éléments de l’article L145-33 1° à 4° du Code de commerce dont l’incidence a été favorable sur son activité.

Ainsi, selon elle, les caractéristiques du local considéré n’ont pas été modifiées, aucune nouvelle surface n’a été créée ni modification de surface affectées à la réception du public ; que la seule modification est celle de la création d’un cordon dunaire en 2019-2020 lui ayant fait perdre une vue et l’accès direct sur la mer  ; que plus précisément, concernant les travaux réalisés par la SARL, il s’agit de travaux d’entretien, le nombre de place du restaurant demeurant inchangé, soit 242 places.

Elle soutient que sa situation exceptionnelle et son accès direct à la mer ne sont permises que grâce au sous-traité de concession de plage conclu par elle avec la commune de [Localité 5], qui lui permet d’exploiter la plage une période de l’année, comme cela est le cas des six autres exploitants de la commune ; que cette concession lui engendre les frais de redevance annuelle.

Quant aux facteurs locaux de commercialité, elle soutient qu’ils doivent avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale pour constituer un motif de déplafonnement du loyer ; qu’en l’espèce, elle estime que la seule évolution du secteur immédiat du local est la création du cordon dunaire, le reste du quartier dans lequel il est situé demeurant inchangé. Elle soutient que l’environnement plus lointain est défavorable compte tenu de la présence d’un site de dépôt d’hydrocarbures, d’un port de plaisance avec restaurant qui lui sont concurrents et d’une baisse du nombre d’habitant sur la commune.

Elle soutient que les avis des clients communiqués par le bailleur sont antérieurs au nouvel aménagement de la plage et qu’elle rencontre depuis 2020 des difficultés économiques.

Quant aux prix pratiqués par le voisinage, la SARL soutient que les bailleurs font état d’une valeur locative obtenue à partir d’un prix qui concerne des locaux qui ne sont en rien équivalents avec le local pris à bail ; qu’au contraire, elle estime nécessaire de tenir compte des valeurs des établissements similaires et situés à proximité immédiate de la plage et de la mer comme l’a parfaitement fait l’expert.

A titre subsidiaire elle sollicite l’application des dispositions de l’article L145-34 du Code de commerce.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 février 2025.

Motifs :

Sur la fixation du loyer

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

En l’espèce, il est acquis que le bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2020.

Sur la modification des caractéristiques du local

L’article R. 145-3 du code de commerce précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Il convient de rappeler que lorsque des travaux caractérisent tout à la fois une modification notable et une amélioration des lieux loués, le second caractère doit prédominer sur le premier de sorte que le bailleur ne peut l’invoquer comme motif de déplafonnement.

En l’espèce, il convient de relever que la surface du local entre le contrat de bail commercial du 13 février 2002 et l’expertise est identique et que l’affectation des parties du local n’a pas changée.

En outre, l’expert a relevé que les travaux de rénovation de l’intérieur de l’établissement ont été réalisés en 2018 par le preneur et à sa charge exclusive. Il poursuit en indiquant que les volumes visités correspondent à ceux décrits dans le bail et que les travaux réalisés n’ont pas modifié les caractéristiques des locaux loués et n’ont pas contribué à créer des surfaces supplémentaires.

Il apparaît dès lors incontestable qu’au vu des éléments versés aux débats qu’aucune modification des caractéristiques des locaux loués n’est établie, les seuls travaux intervenus étant des travaux de rénovation financés par le seul preneur et n’ayant pas modifié ni les caractéristiques des locaux loués, ni augmenté la surface exploitée et donc n’ont apportés aucune amélioration significative des l’activité exercée par la SARL LE POISSON ROUGE.

Dès lors, il ne pourrait être tenu compte des travaux réalisés au cours du bail pour retenir une modification des caractéristiques du local de nature à écarter la règle du plafonnement.

Sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R145-6 du code de commerce « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

Il convient de rappeler que la modification, telle que conçue par l’article L. 145-34 du Code de commerce, doit avoir pris effet pendant la durée du bail expiré.

L’expert relève, concernant l’évolution des critères socio-économique, que la population n’a que faiblement augmenté entre 2011 et 2020 et qu’au niveau économique, le nombre de créations d’entreprises, après avoir chuté, est revenu au niveau de 2012.

Concernant l’environnement du local et les accès, il est constaté qu’aucune modification n’y a été apportée et que les règles d’urbanisme approuvées en 2018 n’ont eu aucune incidence sur l’exercice de l’activité commerciale de restauration de la parcelle objet de l’expertise, pas plus que les règles du nouveau PPI qui sont plus restrictives. Selon lui, l’environnement direct du bien n’a pas été modifié.

De même, l’expert relève que les travaux de protection du littoral, consistant en la reconstruction de dunes et en la pose de ganivelles, ont réduit la vue entre le restaurant LE POISSON ROUGE et la mer et l’ont privé d’un accès direct à celle-ci, accès qui se trouvait, lors du renouvellement du bail, à quelques dizaines de mètres. Néanmoins, l’expert explique ne pas retenir ces éléments au motif qu’ils n’ont que peu d’impact sur l’activité exercée, la clientèle venant principalement pour la renommée de la restauration offerte.

Enfin, concernant l’exploitation saisonnière du domaine public maritime par la conclusion d’un sous-traité de concession de plage ne saurait constituer une modification notable des facteurs de commercialité en ce qu’elle est postérieure au bail renouvelé, ce sous-traité ayant été signé le 4 juin 2021.

Dès lors, il n’existe aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence sur l’activité commerciale exercée par la SARL LE POISSON ROUGE.

Sur l’absence de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce

Il n’est pas contesté que la destination des lieux et les obligations respectives des parties n’ont pas été modifiées au cours du bail expiré.

Sur le loyer renouvelé :

L’expert retient un loyer annuel de référence de 22 800 €/an/HT/HC, un indice de référence de 105,31 paru au troisième trimestre 2011 et un dernier indice connu de 115,42 au second trimestre 2020, soit un loyer renouvelé à la somme de 24 989 € HT/HC/an.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner les consorts [T] qui succombe aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Tenant les circonstances de l’espèce, l’équité commande de condamner les consorts [T] à payer à la société la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

***

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à effet au 1er octobre 2020 à la somme annuelle de 24 989 € HT/HC par an ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidium Monsieur [X] [T] et Monsieur [J] [T] à payer à la SARL LE POISSON ROUGE la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] et Monsieur [J] [T] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX