N°Minute:25/667

N° RG 24/02064 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHFZ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pascal CLEMENT, avocat au barreau de NARBONNE

DEFENDEUR:

Madame [S] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 14 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 04 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Mars 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Pascal CLEMENT

Copie certifiée delivrée à :

Le 04 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2015 ayant pris effet le 1er avril 2015, Monsieur [D] [N] a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière AKTIF TRANSAC, donné à bail à Madame [S] [W] un logement meublé à usage d’habitation, situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 640 euros, outre une provision sur charges mensuelle à hauteur de 75 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 1 240 euros.

La gestion de l’appartement a été reprise par Monsieur [D] [N] lui-même à compter du 01 octobre 2019 et un nouveau contrat de bail, aux termes identiques, a été régularisé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 mars 2022, Monsieur [D] [N] a adressé à Madame [S] [W] un congé pour vendre avec un préavis fixé au 30 septembre 2022. Madame [S] [W] a quitté les lieux.

Un état des lieux de sortie a été établi à la demande de Monsieur [D] [N], en l’absence de Madame [S] [W], par un commissaire de justice en date du 30 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2023 ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [D] [N] a fait sommation à Madame [S] [W] d’avoir à payer la somme de 3 661 euros au titre des loyers et charges impayés, la somme de 2 000 euros au titre des travaux de peinture, la somme de 228,99 euros au titre du remplacement du lave lingue, la somme de 2 123,82 euros au titre du remplacement de meubles manquants et la somme de 1454,36 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie à hauteur de la moitié, soit la somme principale totale de 8159,17 euros, outre la somme de 179,65 euros au titre des frais d’acte.

Le 30 janvier 2023, Monsieur [D] [N] a déposé, devant le tribunal judiciaire de Montpellier, une requête en injonction de payer les sommes de 8 013,81 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 145,36 euros au titre de l’état des lieux et 179,65 euros au titre de la sommation de payer, outre la somme de 51,07 euros au titre de la requête en injonction de payer.

Par ordonnance en date du 17 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a rejeté la requête déposée par Monsieur [D] [N] en raison d’une nécessité d’un débat contradictoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 délivré à étude, Monsieur [D] [N] a fait assigner Madame [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 14 janvier 2025, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, et sollicite :

la condamnation de Madame [S] [W] à lui verser la somme de 3 661 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 19 janvier 2023,la condamnation de Madame [S] [W] à lui verser la somme de 4 352,81 euros au titre des dégradations locatives et frais de travaux engagés au titre de la remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 19 janvier 2023,la condamnation de Madame [S] [W] à lui verser la somme de 145,36 euros au titre de la prise en charge des frais de procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 30 septembre 2022 à hauteur de la moitié, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 19 janvier 2023,la déduction de la somme de 1 240 euros des condamnations de Madame [S] [W], correspondant au dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux,la condamnation de Madame [S] [W] à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 14 janvier 2025, Monsieur [D] [N], représenté par son avocat qui a déposé, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens.

Madame [S] [W], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, n’a ni comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [D] [N] sollicite la condamnation de Madame [S] [W] au paiement de la somme de 3 661 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il verse aux débats un décompte locatif à hauteur de 3 661 euros, mensualité de septembre 2022 comprise, annexé à la sommation de payer en date du 19 janvier 2023.

Il ne produit néanmoins pas la taxe d’ordures ménagères 2022 dont le paiement est demandé.// Il ne produit néanmoins pas les justificatifs du montant des taxes d’ordures ménagères intégrées dans le décompte des impayés. Il y a donc lieu de déduire le montant des taxes de 2019, 2020, 2021 et 2022 pour un montant total de 777 euros.

Madame [S] [W] ne sera ainsi tenue que du paiement de la somme de 2 884 euros envers Monsieur [D] [N] au titre des loyers et charges récupérables impayées.

Il convient néanmoins de déduire les sommes versées au titre du dépôt de garantie lors de l’entrée, à savoir 1 240 euros.

Madame [S] [W] sera par conséquent condamnée à verser la somme de 1 644 euros à Monsieur [D] [N] au titre des loyers et charges récupérables impayées.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Il résulte cependant de l’article 1731 du Code civil que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. La présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil, limitée aux seules réparations locatives, est une présomption simple qui peut être détruite par la preuve contraire. Celle-ci peut être établie par témoignages comme par toute autre moyen.

L’article 1755 du code civil indique qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties ne versent aux débats aucun état des lieux d’entrée. Il sera ainsi considéré qu’aucun état des lieux n’a été réalisé lors de l’entrée dans les lieux de Madame [S] [W].

Madame [S] [W] est ainsi présumée avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, à charge pour elle de justifier du mauvais état initial du logement. S’agissant des autres réparations, et notamment des travaux à la charge du bailleur ou liés à la vétusté des lieux, Monsieur [D] [N] devra démontrer qu’elles sont imputables à la locataire.

Sur les meubles manquants

Monsieur [D] [N] sollicite la condamnation de Madame [S] [W] à hauteur de 2 352,81 euros au titre du remplacement de meubles. Il indique que la locataire les a emportés avec elle lors de son départ des lieux.

Il convient néanmoins de constater que l’inventaire mobilier en date du 10 décembre 2017 versé aux débats par Monsieur [D] [N] n’est signé par aucune des parties. La facture IKEA n°440556 en date du 12 novembre 2011 ne démontre par ailleurs aucunement que l’achat des meubles avait pour objectif l’aménagement de l’appartement loué à Madame [S] [W]. Monsieur [D] [N] ne produit ainsi aucun document justifiant des meubles présents au sein du logement lors de l’entrée dans les lieux de la locataire et sera débouté de sa demande de condamnation à ce titre.

Il verse néanmoins aux débats une facture en date du 30 janvier 2019 pour un lave-linge à hauteur de 228,99 euros, directement livré au logement loué par Madame [S] [W].

Madame [S] [W] sera par conséquent condamnée à verser la somme de 228,99 euros à Monsieur [D] [N] au titre des meubles manquants.

Sur la peinture

Monsieur [D] [N] sollicite la condamnation de Madame [S] [W] à hauteur de 2 000 euros au titre des travaux de peinture de remise en état du logement à la suite du départ de la locataire.

Il ressort en effet du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 30 septembre 2022 que de nombreux sols, plinthes, revêtements muraux et plafonds présentent des traces d’usage avancé, de traces noires ou de salissures.

Il verse aux débats une facture de Monsieur [H] [J] relatifs à des travaux de peinture pour un montant total de 2 000 euros.

Monsieur [D] [N] ne produit néanmoins ni état des lieux d’entrée ni document justifiant de l’imputabilité du mauvais état des peintures à Madame [S] [W].

En l’absence de document démontrant que le mauvais état des murs est imputable à la locataire, et au regard de la vétusté devant être prise en compte et supportée par le bailleur, Monsieur [D] [N] sera débouté de sa demande de condamnation au titre des travaux de peinture de remise en état du logement.

Sur le remboursement des frais d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, un état des lieux sortie n’ayant pu être établi contradictoirement et amiablement, Monsieur [D] [N] a demandé à un commissaire de justice de dresser l’état des lieux de sortie de Madame [S] [W].

Il convient de constater que le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice, ni aucun autre document versé aux débats, ne justifie que Madame [S] [W] a bien été convoquée par l’officier ministériel, par lettre recommandée avec avis de réception, d’avoir à se présenter au rendez-vous pour dresser l’état des lieux de sortie.

Monsieur [D] [N] sera par conséquent débouté de sa demande de prise en charge par la locataire de la moitié du coût du constat de commissaire de justice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [W], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [S] [W], partie perdante condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [S] [W] à verser à Monsieur [D] [N] la somme de 1 644 euros au titre des loyers et charges récupérables impayées, après déduction du dépôt de garantie à hauteur de 1 240 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de communiquer en date du 19 janvier 2023 ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à verser à Monsieur [D] [N] la somme de 228,99 euros au titre des lave-linge manquant dans le logement, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de communiquer en date du 19 janvier 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [D] [N] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [W] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à verser à Monsieur [D] [N] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Juge