N°Minute:25/02587

N° RG 25/01797 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P34D

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Esther GOURMELIN MOHA, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [X] [H], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Décembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à :

Copie certifiée delivrée à : M^e GOURMELIN Esther

Mme [X] [H]

Le 15 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé en date du 21 juillet 2017, M. [M] [W] a donné en location de courte durée à Mme [X] [H] une maison à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer initial de 1450,81 euros outre une provision sur charges de 30,00 euros.

Invoquant un arriéré de loyers impayés, le bailleur a fait délivré à Mme [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 mai 2024, pour un montant en principal de 3253,62 euros. Le commandement de payer a été signifié à la CCAPEX le 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, M. [M] [W] a fait assigner Mme [X] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Sète, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1227 du code civil, aux fins de:

— DIRE ET JUGER M. [M] [W], recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER Mme [X] [H] au paiement de la somme de 6528,00 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 31 juillet 2024, loyer du mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience :

— CONSTATER, en l’absence de règlement du loyer courant que Madame [X] [H] ne peut bénéficier de délais pour le règlement de son arriéré locatif:

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail;

— DIRE que le bail est résilié, le cas échéant à compter de l’acquisition de la clause résolutoire;

A titre subsidiaire,

— ORDONNER la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [X] [H];

En tout état de cause,

— DIRE ET JUGER que Madame [X] [H] se trouve occupante sans droit ni titre;

— ORDONNER la libération des lieux par Madame [X] [H] et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie;

— ORDONNER L’EXPULSION sans délai de Madame [X] [H] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du Commissaire de Police, de la force publique et du serrurier si besoin est;

— CONDAMNER Madame [X] [H] à verser à Monsieur [M] [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmentée de la provision sur charges et de l’indexation le cas échéant, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés:

— CONDAMNER Madame [X] [H] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi;

— CONDAMNER Madame [X] [H] au paiement d’une somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile:

— CONDAMNER Madame [X] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail;

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 novembre 2024 et mise en délibéré au 08 janvier 2025.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour inviter les parties à faire leurs observations sur l’incompétence territoriale du Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Sète.

A l’audience du 19 mars 2025, le demandeur fait valoir que la dette locative s’élève à la somme de 18735,52 euros et que la défenderesse n’allègue d’aucun préjudice tenant l’incompétence territoriale de la juridiction.

Mme [H] [X] soulève l’incompétence du juge des contentieux du Tribunal de proximité de Sète et souligne avoir réglé la moitié de la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire avant dire droit s’est déclaré incompétent territorialement et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de proximité de Montpellier à l’audience du 13 octobre 2025.

À l’audience du 13 octobre 2025, M. [M] [W], a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Il a déclaré maintenir l’ensemble de ses demandes excepté celle de la dette locative. Il déclare qu’il a reçu deux versements un premier de 9000,00 euros le 19 mars 2025 et un second de 20554,00 euros le 30 juillet 2025 qui a soldé la dette.

A cette audience, Mme [X] [H] a comparu, elle déclare avoir arrêté de travailler pour soigner son papa qui est décédé depuis. Elle a repris une activité et a touché un héritage. Elle précise qu’elle a sa maman à charge et qu’elle souhaite rester dans le logement avec ses deux enfants à charge.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse a comparu, la décision sera rendue contradictoirement et en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, M. [M] [W] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

M. [M] [W] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 29 mai 2024, M. [M] [W], a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 3253,62 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et la locataire a saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement lors de l’audience du 6 novembre 2024 devant le tribunal de proximité de Sète au cours de laquelle elle a reconnu sa dette. Elle a précisé avoir fait une dépression à la suite du décès de son papa. Elle a précisé qu’elle pouvait régler sa dette dans son intégralité. Elle a d’ailleurs fait un premier versement de 9000,00 euros le 19 mars 2025 et un second de 20554,00 euros le 30 juillet 2025 et depuis cette date elle paye son loyer tous les mois.

Lors de l’audience du 13 octobre 2025, elle déclare vouloir rester dans le logement.

En conséquence il convient de débouter M. [M] [W] de sa demande concernant l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [X] [H] s’est abstenue du paiement de tout loyer du mois d’avril 2024 jusqu’au mois de mars 2025.

Mme [X] [H] s’est, toutefois, maintenu dans les lieux et a soldé sa dette par deux versements le premier de 9000,00 euros le 19 mars 2025 et le second de 20554,00 euros le 30 juillet 2025. Depuis le mois d’août 2025, la défenderesse s’acquitte tous les mois de son loyer.

Mme [X] [H] s’étant abstenue, pendant plusieurs termes de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, qui pourraient justifier la résiliation du contrat, néanmoins cette dernière a connu des difficultés de vie et a, dans le courant de l’année 2025, régularisé entièrement sa situation vis-à-vis de son propriétaire et s’acquitte maintenant régulièrement de ses loyers.

L’expulsion de Mme [X] [H], de tous biens et occupants de son chef ne sera donc pas prononcée et M. [M] [W] sera débouté de sa demande concernant la résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [M] [W] produit un décompte arrêté au mois d’octobre 2025 inclus, qui indique que la dette de Mme [X] [H] est totalement soldée depuis le 30 juillet 2025.

Le requérant désire se désister de sa demande en paiement des loyers.

Constatons le désistement de M. [M] [W] concernant sa demande en paiement de la somme de 6528,00 euros à la date de la première assignation devant le tribunal de proximité de Sète.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

M. [M] [W] ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que M. [M] [W], est recevable en ses demandes ;

CONSTATE le désistement de M. [M] [W] de sa demande en paiement de la somme de 6528,00 euros, la dette de Mme [X] [H] ayant été soldée le 30 juillet 2025 ;

DÉBOUTE M. [M] [W] de sa demande concernant l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

DÉBOUTE M. [M] [W] de sa demande concernant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [X] [H] ;

DÉBOUTE M. [M] [W] de sa demande concernant la libération des lieux par Mme [X] [H] et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie ;

DÉBOUTE M. [M] [W] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE M. [M] [W] de sa demande concernant le paiement de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi;

DÉBOUTE M. [M] [W] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile:

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [W] aux dépens de l’instance .

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,