COUR D’APPEL DE [Localité 6]

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N° RG 22/02979 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NYLC

Pôle Civil section 2

Date : 13 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [Z]

né le 18 Juin 1970 à [Localité 7] (69),

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [C] [H] [G]

née le 03 Septembre 1966 à [Localité 5] (92),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne sophie DATAVERA, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON

Juge unique

assistée de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Françoise CHAZAL greffière, lors du prononcé

DEBATS : en audience publique du 11 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Novembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Le 29 octobre 2021, Monsieur [X] [Z] et Madame [F] [D], en instance de divorce, ont signé une promesse unilatérale de vente avec Madame [C] [G] pour un appartement et un garage situés [Adresse 1] à [Localité 6] (34), moyennant un prix de 268.000 euros.

Par mails des 21 décembre 2021 et 09 février 2022, Madame [C] [G] a indiqué rencontrer plusieurs difficultés avec le bien et informé les acquéreurs de sa décision de se rétracter.

Par courriers des 18 mars et 25 mars 2022, les parties ont tenté de s’entendre quant à l’indemnité d’immobilisation, en vain.

Par jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 25 janvier 2022, le divorce de Monsieur [X] [Z] et Madame [F] [D] a été prononcé.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 juin 2022, Monsieur [X] [Z] a fait assigner Madame [C] [G] en paiement devant le Tribunal judiciaire de Montpellier.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2025, Monsieur [X] [Z] sollicite notamment du tribunal :

— qu’il soit dit et jugé que les conditions suspensives prévues dans le compromis de vente ont été réalisées,

— la condamnation de Madame [G] à lui verser la somme de 13.800 euros correspondant au complément de l’indemnité d’immobilisation,

— qu’il soit ordonné à Maître [E] de libérer entre les mains de Monsieur [Z] la somme actuellement séquestrée en son étude,

— la condamnation de Madame [G] à lui payer la somme de 18.502,64 euros au titre du préjudice financier subi par lui,

— sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral,

— sa condamnation aux entiers dépens et à lui payer la somme de 4.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 01 septembre 2025, Madame [C] [G] sollicite quant à elle :

— qu’il soit dit et jugé que Monsieur [Z] ne justifie pas de sa qualité à agir, le débouter et le condamner aux dépens et à un article 700 du Code de procédure civile de 3.500 euros,

— sur le fond, qu’il soit dit et jugé que la condition suspensive de droit commun n’a pas été levée dans les délais impartis et que Monsieur [Z] a manqué à ses obligations de loyauté et de bonne foi pour constater sa carence,

— en toute hypothèse, que la caducité de la promesse soit constatée,

— que le notaire soit autorisé à lui restituer les fonds qu’elle a versés en sa comptabilité,

— que Monsieur [Z] soit condamné à lui verser les sommes indemnitaires suivantes :

* 145,69 euros au titre du préjudice économique,

* 5.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire pour le préjudice moral,

* 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

— qu’il soit dit ne pas avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire,

— que Monsieur [Z] soit débouté de toutes ses demandes car il est défaillant dans la démonstration d’un éventuel lien de causalité entre les prétendus préjudices et Madame [G],

— qu’il soit condamné aux entiers dépens ainsi qu’à un article 700 du Code de procédure civile de 3.500 euros.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

***

La clôture a été prononcée le 02 septembre 2025 par ordonnance du 18 mars 2025.

A l’audience du 11 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et non des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Madame [C] [G] soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [X] [Z].

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article suivant pose le principe selon lequel tout prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir, est irrecevable.

Toutefois, l’article 789 du Code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal notamment pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par Madame [C] [G] sera déclarée irrecevable, faute d’avoir été soulevée devant le juge de la mise en état, celle-ci n’étant pas apparue postérieurement à son dessaisissement puisqu’elle était connue dès l’assignation.

En tout état de cause et à titre surabondant, Monsieur [X] [Z] justifie avoir qualité à agir dans la mesure où il était propriétaire du bien avec son épouse et que lui avait été confiée, aux termes de l’ordonnance de non-conciliation prononcée le 21 décembre 2017 par le tribunal de Nanterre, la gestion du bien objet du présent litige.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, l’article 1304 du même code prévoit que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un évènement futur et incertain et que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Aux termes de l’article 1304-6 du code civil, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Sur le principe de l’accomplissement des conditions suspensives

En l’espèce, la promesse de vente signée par les parties le 29 octobre 2021 stipule en page 7 qu’elle est consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2022 à 16h.

Elle contient deux conditions suspensives : une relative à l’obtention d’un prêt par Madame [C] [G] et une intitulée « Conditions suspensives de droit commun » qui stipule en page 14 de l’acte :

« Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins 30 ans. »

La condition suspensive d’obtention d’un prêt ne pose aucune difficulté, Madame [C] [G] reconnaissant dans ses écritures qu’elle est remplie puisqu’elle a obtenu son financement.

Les parties s’opposent en revanche sur la seconde puisque Madame [C] [G] considère qu’elle n’a pas été remplie du fait de vices affectant l’appartement dont elle n’aurait eu connaissance qu’après la signature de la promesse, alors que Monsieur [X] [Z] considère qu’elle est accomplie.

Il convient de relever à titre liminaire que cette condition suspensive dite « de droit commun » renvoie à des éléments qui seraient découverts par le biais de titres de prorpriété antérieurs ou de pièces d’urbanisme. Cela ne correspond donc en aucune façon à ce que Madame [C] [G] évoque comme étant des « vices ».

En effet, dans un mail adressé à son notaire le 21 décembre 2021 et transmis au notaire de Monsieur [X] [Z], elle fait plusieurs demandes. Ainsi, elle demande s’il accepterait de finir de clôturer le jardin, lui demande de contacter le syndic concernant une infiltration d’eau au niveau de la terrase du voisin du dessus « qui prend de l’ampleur » et sollicite la communication du procès-verbal de réception lors de la livraison du bien et du plan d’aménagement de la cuisine. Dans un second mail du 09 février 2022, transmis également par l’intermédiaire des notaires respectifs des parties, elle évoque à nouveau le jardin non clos, affirme qu’il n’y a pas d’eau chaude et que les radiateurs ne fonctionnent pas et rappelle que le vendeur s’était engagé à réparer tous les éléments d’équipement avant la réitération de la vente. En conclusion du mail, il est indiqué : « [Localité 4] égard à l’ensemble des problèmes évoqués, Mme [G] ne souhaite plus acquérir le bien de M et Mme [Z] et souhaite que lui soit restitué le dépôt de garantie dans les meilleurs délais ».

Au-delà du fait que ces éléments ne sauraient entrer dans le cadre de la condition suspensive de droit commun précitée, la promesse de vente stipule en page 17 que : « Le BENEFICIAIRE prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le PROMETTANT s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques. Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors des visites ». Or, le fait que le jardin soit clos ou non était nécessairement apparent au moment des visites. Les parties n’ont pas choisi de faire de la clôture de ce jardin une condition suspensive de la vente, de sorte que cet élément doit être écarté. A titre surabondant, Monsieur [X] [Z] a fait procéder à cette clôture à ses frais, selon facture du 27 octobre 2021 d’un montant de 1.163,16 euros. Il résulte du mail qu’elle était informée de l’infiltration d’eau puisqu’elle note uniquement qu’elle prend de l’ampleur.

S’agissant des installations de chauffage, en page 19, la promesse de vente indique : « Le PROMETTANT déclare qu’à ce jour les compteurs électricité et gaz sont coupés. Le PROMETTANT autorise dès à présent le BENEFICIAIRE à ouvrir des abonnements électricité et gaz après réception de l’offre de prêt à l’effet de vérifier le bon fonctionnement de l’ensemble des éléments d’équipement (chaudière, radiateur, plaque, hotte, volet roulant…). Le PROMETTANT s’engage à remettre en état les équipements qui s’avèreraient défectueux préalablement à la réitération par acte authentique ». A la page 25, il est également précisé que « le BENEFICIAIRE n’a pas pu vérifier le bon fonctionnement de l’installation intérieure de gaz, l’installation n’étant pas alimentée. Comme indiqué ci-dessus, les vérifications seront réalisées préalablement à la réitération des présentes ». La même phrase est portée s’agissant de l’installation intérieure d’électricité. Dans un mail du 10 février 2022, Monsieur [X] [Z] affirme que l’agent immobilier a constaté la veille le bon fonctionnement de l’eau chaude et des radiateurs. Madame [C] [G] ne le conteste pas dans ses écritures.

Enfin, bien qu’aucune des parties ne produise le projet de promesse de vente, elles évoquent toutes les deux le fait qu’il contenait une clause relative à la réalisation de différents menus travaux tels que la reprise de joints par exemple. Cependant, elle n’a pas été reprise dans la promesse de vente signée par les parties dans la mesure où les travaux avaient été réalisés et qu’elle n’avait donc plus d’objet.

Ainsi, la condition suspensive d’obtention du prêt a été réalisée et celle de droit commun également, les éléments évoqués par Madame [C] [G] ne pouvant entrer dans son champ d’application, n’ayant pas été révélés par des titres de propriété ou pièces d’urbanisme. Au surplus, il ne s’agit que d’éléments qui étaient apparents au moment des visites qu’elle a pu faire du bien avant la signature de la promesse de vente et qui ne sont pas de nature à provoquer une impropriété à destination ni une diminution sensible de sa valeur.

Madame [C] [G] bénéficiait, aux termes de la promesse de vente signée avec Monsieur [X] [Z] et son épouse, d’une faculté de rétractation selon les modalités précisées à la page 44 de l’acte.

En l’absence d’exercice de sa faculté de rétractation et en présence de conditions suspensives accomplies, l’obligation est devenue pure et simple dès l’obtention de son prêt par Madame [C] [G]. Pourtant, la vente n’a pas été réitérée.

Sur les conséquences

En page 12, la promesse de vente comporte une clause intitulée « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE » pour un montant de 26.800 euros, dont 13.400 euros à verser dans les 10 jours de la signature de la promesse. La clause stipule que « le sort de la somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

— elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise

— elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte

— elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFECIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 13.400 euros, le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. »

Ainsi, Madame [C] [G] a refusé de signer l’acte de vente alors même que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, comme vu ci-dessus. Elle sera donc condamnée à verser à Monsieur [X] [Z] l’indemnité d’immobilisation, dont il est contractuellement stipulé qu’elle n’est pas réductible, soit la somme de 26.800 euros, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [X] [Z]

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [X] [Z] sollicite l’indemnisation de son préjudice financier ainsi que celle de son préjudice moral sur ce fondement.

Sur le préjudice financier, il sollicite l’indemnisation de plusieurs éléments, en précisant qu’il n’a finalement vendu le bien que le 23 janvier 2023 : la baisse de prix, l’assurance habitation, les charges de copropriété, la taxe sur les logements vacants et la taxe foncière.

Il convient de souligner que si Madame [C] [G] a certes fautivement refusé de réitérer la vente, elle ne saurait être tenu responsable du délai qui a été nécessaire à Monsieur [X] [Z] pour retrouver un acquéreur.

Ainsi, concernant l’assurance habitation et les charges de copropriété, la demande ne pourra qu’être rejetée s’agissant de frais liés à la qualité de propriétaire.

Concernant la taxe foncière et la taxe sur les logements vacants, il résulte des articles 232 et 1415 du code général des impôts qu’elles sont applicables en fonction de la situation du bien au 1er janvier. Or, la promesse de vente prévoyait une expiration au 31 janvier 2022, de sorte que même si elle avait été réitérée, il n’est pas exclu que Monsieur [X] [Z] aurait eu à régler ses taxes comme étant toujours propriétaire au 1er janvier. Pour l’année 2023, il ne saurait être imputé à Madame [C] [G] le délai nécessaire à la vente du bien. Les demandes seront donc rejetées.

Concernant enfin la baisse de prix, Monsieur [X] [Z] justifie avoir vendu le bien, un an plus tard, le 23 janvier 2023, pour 255.000 euros, soit 13.000 euros de moins que ce que prévoyait la promesse signée avec Madame [C] [G]. Cependant, il convient de noter d’abord que s’agissant d’une perte de chance d’avoir vendu à un prix supérieur, elle ne saurait être indémnisée à hauteur de 100% de la perte. Ensuite, le délai peut à lui seul expliquer cette baisse de prix au vu des conjonctures économiques de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Sur le préjudice moral, en l’absence de certificat médical justifiant d’un retentissement psychologique particulier, la demande de Monsieur [X] [Z] ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [C] [G]

Au-delà du fait que les demandes indemnitaires de la défenderesse ne sont pas fondées juridiquement dans le corps de ses écritures, la garantie des vices cachés visée dans le dispositif ne saurait trouver à s’appliquer dans la mesure où elle n’a pas acquis le bien objet du présent litige.

Par ailleurs, comme indiqué ci-dessus, elle a refusé de réitérer la vente alors que les conditions suspensives étaient réalisées. Elle ne démontre ni la faute du vendeur, ni le lien de causalité entre cette faute et le préjudice qu’elle allègue. Aucune pièce n’est versée concernant le préjudice moral sollicité.

Les demandes de Madame [C] [G] ne pourront donc qu’être rejetées.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, Madame [C] [G], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Madame [C] [G] sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros à Monsieur [X] [Z] sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DECLARE IRRECEVABLE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [X] [Z], soulevée par Madame [C] [G],

CONDAMNE Madame [C] [G] à payer à Monsieur [X] [Z] la somme de 26.800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

DIT QUE la SCP PICOLLET [Y] [V] entre les mains de laquelle le séquestre de 13.400 euros a été effectué, devra libérer cette somme au profit de Monsieur [X] [Z], comme paiement partiel de l’indemnité d’immobilisation,

DEBOUTE Monsieur [X] [Z] de ses demandes de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [C] [G] de ses demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [C] [G] aux dépens,

CONDAMNE Madame [C] [G] à payer à Monsieur [X] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [C] [G] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 13 novembre 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON