N°Minute:25/00980

N° RG 24/02316 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PJGK

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 15 Avril 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [R] [M] [L] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. -SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [S] [F] [K], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Monsieur [E] [K], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 24 Février 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Avril 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e BAUDIERE SERVAT Nina

Copie certifiée delivrée à : M. [S] [F] [K]

M. [E] [K]

Le 15 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 26 mai 2014, Mme [R] [Z] a consenti un bail d’habitation non meublé à Messieurs [S] et [E] [K] portant sur un appartement de 150 m² situé [Adresse 6] à [Localité 8].

Cette location a pris effet le 1er juin 2024 pour une durée trois années reconductible tacitement. Elle a été consentie contre un loyer mensuel de 990,00 euros, comprenant un forfait de charges mensuel de 30,00 euros soit un total mensuel de 1020,00 euros.

Le bailleur assuré a confié la gestion de son bien à la société CASRIE IMMOBILIER en sa qualité de mandataire immobilier.

Le mandataire immobilier a souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME en sa qualité de courtier gestionnaire, un contrat de garantie de loyers impayés avec l’assureur.

Ce cautionnement couvre le risque d’impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation pour un montant d’indemnisation maximum de 90.000 euros directement versé au bailleur qui subroge la caution dans ses droits, actions et suretés contre le locataire défaillant.

Le locataire règle son loyer de façon partielle et irrégulière de sorte que sa dette locative est croissante.

Par acte d’huissier du 6 juin 2024 dénoncé à la CCAPEX le 7 juin 2024, un commandement de payer les loyers a été délivré au locataire pour obtenir le paiement de la somme de 2589,50 euros.

Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, signifié à étude, et signifié au préfet de l’Hérault le 15 octobre 2024, Mme [R] [Z] demeurant [Adresse 4] CASTRIES et la société SEYNA sise [Adresse 1] à [Adresse 9] SUR SEINE ont assigné Messieurs [S] et [E] [K] demeurant tous deux au [Adresse 7] à CASTRIES devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 24 février 2025 aux fins de :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Vu l’article 1346-1 du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Messieurs [S] et [E] [K] à compter du 6 août 2024 ;

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail consenti à Messieurs [S] et [E] [K] ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Messieurs [S] et [E] [K] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Mme [R] [Z] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

ORDONNER à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion Messieurs [S] et [E] [K] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de leur fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER solidairement Messieurs [S] et [E] [K] à payer la somme de 4345,90 euros au titre des loyers et charges dus au terme de septembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

1858,90 euros à Mme [R] [Z]

2487,00 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Mme [R] [Z] à hauteur de ce montant ;

CONDAMNER solidairement Messieurs [S] et [E] [K] à payer à Mme [R] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

CONDAMNER solidairement Messieurs [S] et [E] [K] à payer à la société SEYNA la somme de 1000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 juin 2024.

À l’audience du 24 février 2025, Mme [R] [Z] et la société SEYNA, représentées par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Ils font parvenir au tribunal en délibéré un état de la dette actualisée au 6 février 2025 qui se monte à la somme totale de 9068,82 euros répartis comme suit :

6581,82 euros pour Mme [R] [Z]

2487,00 euros pour la société SEYNA.

A cette audience, Messieurs [S] et [E] [K] ont comparu, ils ont précisé verser des sommes dérisoires au bailleur et avoir 1000,00 euros de ressources fournis par France Travail.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Mme [R] [Z] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 7 juin 2024 soit deux mois avant la délivrance de l’assignation le 11 octobre 2024, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Mme [R] [Z] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 15 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Conformément à l’article 1346-1 du code civil, au titre du contrat de garantie en loyers impayés, la société SEYNA a versé au bailleur la somme totale de 2487,00 euros. La société SEYNA est donc subrogé dans les droits du bailleur assuré à hauteur de la somme de 2487,00 euros.

La demande est donc recevable.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 6 juin 2024Erreur : source de la référence non trouvée, Mme [R] [Z] a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 2514,00 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2024 date de résiliation dudit bail.

L’expulsion de Messieurs [S] et [E] [K], de tous biens et occupants de leur chef sera donc prononcée.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, Messieurs [S] et [E] [K], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [R] [Z] produit un décompte arrêté au 6 février 2025, qui indique que la dette de Messieurs [S] et [E] [K] s’élève à 9068,82 euros en loyers et charges réparti de la façon suivante :

6581,82 euros à Mme [R] [Z]

2487,00 euros à la société SEYNA subrogé dans les droits de Mme [R] [Z].

Au vu de ce décompte, et faute de contestation des défendeurs, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 octobre 2024.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire prenant en compte aussi le fait que le bailleur s’oppose à tout délai, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Messieurs [S] et [E] [K] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Messieurs [S] et [E] [K], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Messieurs [S] et [E] [K], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Messieurs [S] et [E] [K] devront verser à la société SEYNA une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mai 2014 entre la Mme [R] [Z] et Messieurs [S] et [E] [K] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 8] sont réunies à compter du 7 août 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Messieurs [S] et [E] [K] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 7 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [S] et [E] [K] à payer à Mme [R] [Z] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 1020,00 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [S] et [E] [K] à payer à Mme [R] [Z] la somme de 6581,82 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [S] et [E] [K] à payer à la société SEYNA subrogée dans les droits de Mme [R] [Z] la somme de 2487,00 euros au titre des loyers et charges, dus au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 octobre 2024 ;

DIT qu’à défaut par Messieurs [S] et [E] [K] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [S] et [E] [K] à payer à la société SEYNA une somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [S] et [E] [K] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer du 6 juin 2024 ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de solidairement Messieurs [S] et [E] [K] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,