N°Minute:25/02199

N° RG 25/00882 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSQC

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [L] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 08 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 07 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 07 Novembre 2025 par

Julia VEDERE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT

Copie certifiée delivrée à : M. [Z] [J]

Le 07 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 juillet 2021 ayant pris effet le 15 juillet 2021, Madame [B] [N] a donné à bail à Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 540 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 40 euros.

Par acte sous seing privé en date du 06 juillet 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] un commandement de payer la somme principale de 2 788,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour les mois de janvier à mai 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

En application de son engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à la bailleresse la somme de 7 795,31 euros.

La SASU KOESIA, mandataire de la bailleresse, lui a délivré quittance subrogative le 25 juillet 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation aux torts et griefs des locataires,

ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 329,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 juin 2024 sur la somme de 2 788,75 euros, et à compter de la présence assignation sur le surplus,

les condamner in solidum au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [Z] [J], daté du 15 avril 2025. La conclusion est que le locataire ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.

Après un renvoi lors de l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 08 septembre 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette à la somme de 5 994,08 euros par décompte produit à l’audience. Elle a expliqué qu’un versement a été effectué il y a un an, mais qu’aucun règlement n’est pas la suite intervenu jusqu’à juin 2025, et s’est opposé aux délais de paiement à défaut de justificatif produit par le défendeur.

En défense, Monsieur [Z] [J] a comparu. Il a reconnu la dette, et expliqué avoir repris depuis trois ou quatre mois le paiement des loyers. Il a indiqué que la dette n’a pas été causée par des problèmes d’argent mais par une erreur, et a affirmé souhaiter s’acquitter de la dette locative et rester dans le logement. Il a exposé travailler en CDD depuis juillet et percevoir à ce titre un salaire à hauteur de 400 euros par mois, outre une allocation adulte handicapé à hauteur de 1016 euros par mois. Il a proposé un règlement de la dette à hauteur de 600 euros par mois en plus du loyer courant. Il a en outre précisé que Madame a quitté le logement.

Madame [L] [I] n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité

En tant que personne morale, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 06 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est donc recevable.

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, le bail signé entre la bailleresse et les locataires contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut du paiement du dépôt de garantie, du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires, le contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, et ce, conformément à la loi et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] un commandement de payer la somme principale de 2 788,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour les mois de janvier à mai 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Ledit commandement vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 août 2024, date de résiliation dudit bail.

Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 05 août 2024.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Il convient en outre de noter que, si Monsieur [Z] [J] affirme que Madame [L] [I] a quitté le logement, il ne produit aucun document justificatif et cette dernière ne justifie notamment nullement avoir délivré congé.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il résulte de la quittance subrogative du 25 juillet 2025 qu’en sa qualité de caution la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé à la bailleresse la somme totale de 7 795,31 euros pour le compte de Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] au titre des loyers et charges impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit également un décompte arrêté au 05 août 2025 duquel il ressort que les locataires restent redevables de la somme de 5 594,08 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] au paiement de la somme de 5 594,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au mois de juin 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 juin 2024 sur la somme de 2 788,75 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] n’ayant apporté aucun justificatif de leurs ressources et charges, et ne justifiant pas avoir repris le paiement des loyers courants, le tribunal n’est pas en mesure de leur permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] et de celle de tous occupants de leur chef ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] à payer la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date 06 juillet 2021 ayant pris effet le 15 juillet 2021 entre Madame [B] [N] d’une part et Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] d’autre part, portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 05 août 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 05 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 594,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au mois de juin 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 juin 2024 sur la somme de 2 788,75 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] d’avoir libéré les lieux loués, avec toute personne s’y trouvant de leur chef, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées, dans tel garde-meuble désigné par elles ou à défaut par la bailleresse ou son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [L] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,