N°Minute:25/00608

DOSSIER : N° RG 25/00369 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PPMF

Copie exécutoire à

Maître Carole VINSONNEAU PALIES de la SELARL VPNG

expédition à

Mme [G] [V]

le 25 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Mai 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [G] [V], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 34172-2025-003113 du 28/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

comparante en personne assistée de M^e Olivia ROUGEOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 01 Avril 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 11 avril 2023 et ayant pris effet le 1er mai 2023, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [G] [V] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 590,12 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 76,35 euros.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame [G] [V], par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 1 315,55 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 4 septembre 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 novembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Madame [G] [V] pour l’audience du 18 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut d’assurance et des impayés locatifs,

— l’expulsion de Madame [G] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation et la condamnation de Madame [G] [V] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [G] [V] à payer la somme de 1 315,55 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, outre intérêts de droit, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [G] [V] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [G] [V], daté du 7 mars 2025. La conclusion est que la dette serait liée à des revenus variables, à des frais imprévus et des dettes privées. A ce jour, Madame est titularisée et perçoit des revenus stables qui correspondent à sa situation. Le paiement du loyer résiduel serait repris depuis le 28 février 2025. Un plan d’apurement est demandé. Un rappel d’APL est attendu à la suite de la reprise régulière du loyer, celui-ci solderait une partie de la dette. Pour le reste, un FSL Maintien est envisagé.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire et a finalement été évoquée le 1er avril 2024.

À l’audience du 1er avril 2024, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Madame [G] [V] a comparu, assistée de son conseil.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4941,48 euros. Il a indiqué que la dette a augmenté, que l’assurance a été fournie et il a précisé s’en rapporter au tribunal concernant les délais.

Madame [G] [V] a indiqué bénéficier de 1 000 euros d’aides et percevoir 1 680 euros de ressources. Elle a expliqué être vacataire bientôt titularisée, ce qui explique qu’elle n’a pas été payée pendant un mois. Elle a précisé avoir reçu une grosse facture d’électricité mais a ajouté que sa situation était devenue stable et qu’elle avait les capacités financières de payer. Elle a également indiqué avoir réalisé une demande de FSL et attendre la reprise des APL. Elle a enfin sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

Son conseil a demandé, par conclusions, de

«

suspendre les effets de la clause résolutoire de manière rétroactive

accorder à Madame [V] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative.

Subsidiairement

accorder à Madame [V] un délai d’un an pour se reloger autrement dit sursoir à son expulsion pendant un délai d’un an à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause :

— Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions. »

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 397 du code de procédure civile dispose également que le désistement peut être implicite.

En l’espèce, ACM HABITAT indique avoir reçu l’attestation d’assurance contre les risques locatifs avant la date de l’audience.

Il convient donc de constater que la demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance est devenue sans objet.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 6 septembre 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur les pénalités de retard

L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En l’espèce, ACM HABITAT sollicite la condamnation provisionnelle de Madame [G] [V] à ce titre.

En application des dispositions de l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation, il n’y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l’imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d’ordre public de maintien ou de conservation du logement.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [G] [V] se trouve redevable de la somme de 4 512,18 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 27 mars 2025, mensualité du mois de mars comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [G] [V] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 4 512,18 euros à ACM HABITAT.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La situation financière de Madame [G] [V] exposée à l’audience, notamment le fait qu’elle dispose actuellement d’un emploi rémunéré 1 680 euros par mois et d’allocations à hauteur de 1 000 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement des loyers courants, justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [G] [V] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [V], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [G] [V] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que la demande de consat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance est devenue sans objet,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 11 avril 2023 et ayant pris effet le 1er mai 2023 entre ACM HABITAT et Madame [G] [V] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 novembre 2024, en raison des impayés locatifs,

CONDAMNONS Madame [G] [V] à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle de 4512,18 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 27 mars 2025, mensualité du mois de mars comprise,

AUTORISONS Madame [G] [V] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 125 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Madame [G] [V] :

— sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Madame [G] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

— devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 7 novembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS ACM HABITAT de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [G] [V] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [G] [V],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS ACM HABITAT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS