N°Minute:25/01408

DOSSIER : N° RG 25/00712 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PVIQ

Copie exécutoire à

M^e Joris NUMA

expédition à

M^e Julie GRANDADAM

le 18 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 18 Novembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Mélanie GARCIA, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [Z] épouse [I], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES substitué par M^e Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Madame [N] [O], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-5203 du 26/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-9376 du 08/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

comparants en personne assistés de M^e Julie GRANDADAM, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 28 Octobre 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 18 Novembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte ayant pris effet le 29 avril 2022, Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] ont donné à bail à Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] un immeuble à usage d’habitation meublé, un garage n°142 et un box n°143 situés [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 950 euros.

Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] ont fait signifier à Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L], par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, un congé avec offre de vente prenant effet au 28 avril 2025.

Par courrier en date du 27 mars 2025, Madame [O] a sollicité auprès de ses bailleurs un délai supplémentaire d’un mois pour quitter les lieux afin de poursuivre ses recherches de logement.

Par courrier en date du 2 avril 2025, les bailleurs ont refusé l’octroi de ce délai pour quitter les lieux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 6 mai 2025, Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] ont fait assigner Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] pour l’audience du 16 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— l’expulsion de Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] à payer la somme de 5 000 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal,

— la condamnation solidaire de Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-6 paragraphe 3 du code civil.

— la condamnation in solidum de Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience du 28 octobre 2025.

À cette audience, Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] étaient représentés par leur conseil. Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] ont comparu, assistés de leur conseil.

Les avocats ont déposé leur dossier et leurs conclusions.

Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4661,85 euros, et actualisation de leurs demandes au titre des dommages et intérêts à la somme de 2500 euros et au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2500 euros.

Le conseil de Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] a sollicité, par conclusions écrites, de,

« A titre liminaire,

➢

JUGER qu’il existe une contestation sérieuse quant au congé pour vente délivré pas les consorts [I] le 27 janvier 2025 faute de démonstration d’un caractère réel et sérieux de la volonté de vendreEn conséquence

➢

DIRE n’y avoir lieu à référé➢DÉBOUTER les consorts de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,➢CONDAMNER les demandeurs à verser à [D] [E] [G] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

➢

ACCORDER à Madame [O] et Monsieur [L] un délai d’expulsion de 12 mois.➢JUGER que la dette de Madame [O] et Monsieur [L] se limite à la somme de 4 189 euros pour la période allant de juin à octobre 2025 inclus,➢ACCORDER des délais de paiement de 24 mois à Madame [O] et Monsieur [L] s’agissant de la somme visée au-dessus ;

A défaut,

➢

FIXER le point de départ des intérêts à 2 mois à compter la signification du jugement à intervenir

En tout état de cause,

➢

DÉBOUTER les consorts du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. »

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé et l’existence d’une contestation sérieuse

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est en outre constant qu’il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige. Par ailleurs une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande. La contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond.

Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] soutiennent que Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] n’avaient pas une réelle intention de vendre.

Il convient de rappeler qu’aucune disposition légale ne prévoit que, en cas de congé pour vente, le propriétaire doit démontrer avoir engagé les démarches pour mettre en vente son logement et ce d’autant que les bailleurs ont indiqué souhaiter vouloir vendre leur logement vide de tout occupant.

En outre, l’agence CENTURY 21 a fourni une attestation démontrant les démarches entreprises par le bailleur pour mettre en vente le bien objet du litige.

Par conséquent, cette contestation ne peut être considérée comme sérieuse et l’action en référé sera déclarée recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de trois mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, avec une prise d’effet au 28 avril 2025. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, les locataires n’ayant pas accepté l’offre de vente, ils sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 5 de l’ordonnance modifiée n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

À compter de l’échéance du bail, devenue occupants sans droit ni titre, Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux :

Conformément à l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] exposent leurs difficultés à trouver une solution de relogement et sollicitent donc un délai d’un an pour quitter les lieux.

De leur côté, Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] s’opposent à l’octroi de tout délai pour quitter les lieux et souhaitent vendre leur bien.

Il convient de constater que le congé pour vente a été signifié à Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] le 27 janvier 2025, avec une prise d’effet au 28 avril 2025 et que la trêve hivernale en matière d’expulsion va de fait, leur permettre de bénéficier de délais pour quitter les lieux jusqu’en avril 2026, soit une année après l’expiration de leur titre d’occupation.

Dès lors, il ne peut être imposé plus longtemps aux bailleurs d’attendre de vendre leur bien, aussi fragile que soit la situation des locataires, il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de délai supplémentaire sollicitée.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] se trouvent redevables de la somme de 4661,85 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 21 octobre 2025, mensualité du mois d’octobre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] seront donc condamnés à payer la somme provisionnelle de 4 661,85 euros à Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I].

Sur la demande de dommages et intérêts moratoires

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Il est établi que des loyers demeurent impayés depuis plusieurs mois.

Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] seront donc condamnés à régler à Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] la somme de 4 661,85 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation financière de Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L], il convient de leur accorder des délais de paiement suivant les modalités décrites dans le dispositif.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du Code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur la demande de dommages intérêts

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie. Le juge des référés n’étant pas saisi du principal et n’ayant pas à se prononcer sur une question de fond, il ne peut donc condamner à des dommages et intérêts, à l’exception d’une provision sur dommages et intérêts.

En l’espèce, Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] sollicitent la condamnation de Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le juge des référés n’étant pas saisi du principal et n’ayant donc pas vocation à allouer des dommages et intérêts à titre non provisionnel, Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, in solidum à ce titre, Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS l’échéance du bail ayant pris effet le 29 avril 2022 entre Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] et Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] concernant l’immeuble à usage d’habitation meublé, le garage n°142 et la boxe n°143 situés [Adresse 2] à la date du 28 avril 2025,

DÉCLARONS en conséquence Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 28 avril 2025,

DÉBOUTONS Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] de leur demande de délais pour quitter les lieux,

DISONS qu’ à défaut pour Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par les bailleurs,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] devront payer à compter de la date d’échéance du bail le 28 avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] la somme provisionnelle de 4 661,85 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 21 octobre 2025, mensualité du mois d’octobre comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

AUTORISONS Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 23 versements mensuels de 195 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELONS qu’au cours des délais fixés pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DÉBOUTONS Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] de leur demande de condamnation de Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

DÉBOUTONS Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] aux dépens de l’instance,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L],

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [O] et Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [F] [Z] épouse [I] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS