N°Minute:26/28

N° RG 25/00822 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PRYX

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Madame [P] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [J] [A], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Dalil OUAHMED, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [M] [W] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Dalil OUAHMED, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [E] [H] épouse [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Dalil OUAHMED, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 06 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 06 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 06 Janvier 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Valérie REDON -REY

Copie certifiée delivrée à : M^e Dalil OUAHMED

Le:

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 mai 2023, Madame [P] [Z], par le biais de l’agence CITHYA IMMOBILIER, a donné en location à Monsieur [J] [A] un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer 642 euros outre 95 euros de charges.

Par actes en date du 11 Mai 2023, Monsieur [M] [W] et Madame [E] [H] épouse [T] se sont portés caution solidaire.

Après plusieurs mises en demeure, Madame [P] [Z] a selon exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024 fait délivrer à Monsieur [J] [A] un commandement de payer rappelant la clause résolutoire. Cet acte a été dénoncé aux deux cautions le 12 novembre 2024.

Le commandement étant demeuré infructueux, Madame [P] [Z] a selon exploit de commissaire de justice en date du 10 mars 2025 fait assigner Monsieur [J] [A], Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Montpellier. Au terme de cet acte elle demande :

Y venir, Monsieur [J] [A] susnommé,

Y venir Monsieur [M] [W] [L] susnommé,

Y venir, Madame [F] [T] susnommée,

Vu la clause résolutoire insérée dans 1e contrat de bail en date du 12.05.2023,

Vu le commandement de payer suivant exploit de commissaire de justice en date du 07.11.2024

demeuré infructueux,

A TITRE PRINCIPAL,

Vu les dispositions de l’article 1229, 1224, 1728 du Code civil, article 7 de la loi du 6 juillet 1989

Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [J] [A] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

En conséquence,

Ordonner sans délai 1'expu1sion de Monsieur [J] [A] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Voir condamner solidairement Monsieur [J] [A] ainsi que Monsieur [W] [L] et Madame [T], ces derniers pris en leur qualité de cautionnaires, au paiement des loyers et charges impayés au mois de février 2025 soit la somme de 3 372.22 €, quittancement du mois de février 2025 inclus,

Voir condamner solidairement Monsieur [J] [A] ainsi que Monsieur [W] [L] et Madame [T], ces derniers pris en leur qualité de cautionnaires, à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,

Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 07.11.2024

A TITRE SUBSIDIAIRE,_Si par impossible, la juridiction ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation telle que sollicitée au visa de l’artic1e 1229 du code civil

Vu les dispositions de l’article 1229, 1224, 1728 du Code civil, article 7 de la loi du 6 juillet 1989

Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [J] [A] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [J] [A] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Voir condamner solidairement Monsieur [J] [A] ainsi que Monsieur [W] [L] et Madame [T], ces demiers pris en leur qualité de cautionnaires, au paiement des loyers et charges impayés au mois de février 2025 soit la somme de 3 372.22 €, quittancement du mois de février 2025 inclus,

Voir condamner solidairement Monsieur [J] [A] ainsi que de Monsieur [W] [L] et Madame [T], ces derniers pris en leur qualité de cautionnaires, au paiement des loyers et charges sur la base du quittancement courant à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire

Voir condamner solidairement Monsieur [J] [A] ainsi que de Monsieur [W] [L] et Madame [T], ces derniers pris en leur qualité de cautionnaires, au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,

Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour 1e surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 07.11.2024,

DANS TOUS LES CAS,

Voir condamner in solidum Monsieur [J] [A] ainsi que Monsieur [W] [L] et Madame [T], ces derniers pris en leur qualité de cautionnaires, au paiement d’une somme de 800,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Voir condamner in solidum Monsieur [J] [A] ainsi que Monsieur [W] [L] et Madame [T], ces derniers pris en leur qualité de cautionnaires, au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Juger qu’il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

Plusieurs renvois la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

À cette audience, Madame [P] [Z], représentée par son avocat, maintient les termes de son assignation et s’oppose à tout délai.

En défense, Monsieur [J] [A], Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T], également représentés par un avocat, demandent :

Vu les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6juilIet 1989 n°86-1290,

Vu l’article 2298 du code civil,

Vu l’article 1343-5 du code civil

Vu les pièces versées,

ACCORDER à Monsieur [J] [A] un délai de 24 mois afin de solder sa dette locative,

DIRE ET JUGER que sous réserve du respect de l’échéancier accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

ACCORDER à Monsieur [W] et Madame [T] un délai de 24 mois afin de solder la dette locative,

DEBOUTER la requérante de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

CONDAMNER Madame [P] [Z] à payer à Monsieur [J] [A] la somme de 800 euros en application de l’article 37 et 75 de Ia loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative a l’aide juridique, ainsi qu’aux entiers dépens.

CONDAMNER Madame [P] [Z] à payer à Madame [E] [H] épouse [T] et Monsieur [M] [W] [L] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à ‘assignation pour l’exposé des moyens.

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la résiliation du bail et la demande de suspension de la clause

A titre liminaire, il convient de relever que Madame [P] [Z] réclame le prononcé de la résiliation du bail et non le constat de la clause résolutoire. En conséquence la demande de suspension de la clause résolutoire formée à titre reconventionnel ne peut qu’être rejetée. Il appartient au juge des contentieux la protection d’examiner la gravité des manquements pour faire droit ou non à la demande de la bailleresse.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procurées l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte en date du 12 mai 2025 et du 29 octobre 2025 que Monsieur [J] [A] se trouve redevable solidairement avec Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T], en leur qualité de caution, de la somme de 3372,22 € au jour de l’assignation et ce au titre des loyers et charges.

Or, le non-paiement du loyer constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui justifie que soit prononcée la résolution du contrat aux torts de Monsieur [J] [A] . Il convient de relever que si Monsieur [J] [A] ou Madame [T] ont effectivement repris le paiement pour les mois de juin, août et septembre, la dette a continué de s’accroître puisqu’elle est de 5850,68€ au 01 octobre 2025. Par ailleurs, le virement de juillet 2025 a été rejeté. Enfin, il justifie de ressources de 974,10 € au titre de l’allocation chômage alors que le loyer est d’un montant de 800,27 €.

Sur la demande en paiement des loyers

Au regard du décompte versé aux débats, Monsieur [J] [A], Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T] seront solidairement condamnés à verser à Madame la somme de 3372,22€ au titre des loyers selon décompte au jour de l’assignation, au titre des loyers et charges, mois de février 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Postérieurement à cette date, ils seront condamnés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation dans la limite de leurs engagements à savoir 106 128 €.

Sur les demandes de délai pour payer la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La situation personnelle de Monsieur [J] [A] ne lui permet pas de bénéficier d’un échelonnement de dette qui conduirait à verser l’intégralité de son allocation chômage.

La situation de Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T] quant à elle n’est pas justifiée par la production de pièce. La demande formée par eux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [A], Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T] , partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Monsieur [J] [A], Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T] seront condamnés solidairement à verser à Madame [P] [Z] la somme de 500 € à ce titre. Leurs demandes à ce titre et sur le fondement de la loi sur l’aide juridictionnelle seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail intervenu entre Madame [P] [Z], d’une part, Monsieur [J] [A], d’autre part, et portant ,sur un logement à usage d’habitation située [Adresse 4], et ce aux torts exclusifs Monsieur [J] [A];

DÉCLARE en conséquence Monsieur [J] [A] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [A], Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T] à payer à Madame [P] [Z] la somme de 3372,22€ au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, loyer de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [A], Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T] à payer à Madame [P] [Z] des loyers et une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et ce dans la limite de la somme de 106 128€ s’agissant de Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T], cautions ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [J] [A] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [A], Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T] à payer à Madame [P] [Z] la somme de 500 euros au de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [A], Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE Monsieur [J] [A], Monsieur [M] [W] [L] et Madame [E] [H] épouse [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTE Madame [P] [Z] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,