COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° : N° RG 24/00004 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OSMZ

Pôle Civil section 1

Date : 26 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSES

Madame [K] [I]

né le 17 Juillet 1980 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [I]

née le 06 Octobre 1977 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

représentées par Maître Camille AUGIER de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

SAS FONCIER DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N° 509 677 050, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par Maître Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Maître Philippe RECHE avocat plaidant au barreau de NIMES

SAS [E] MTP, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège,

SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 4] , immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 775 684 764, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège.

— assureur de la société [E] MTP

représentées par Maître Guillaume DANET de la SCP ARCIS AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

SCI DU LUMINAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [A] [U]

née le 31 Juillet 1941 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [O] [V]

née le 18 Octobre 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

n’ayant pas constitué avocat

Monsieur [C] [S]

né le 08 Mars 1956 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY

Fanny COTTE

assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 17 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 26 Mai 2026

JUGEMENT : rédigé par Emmanuelle VEY et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 26 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [A] [T] née [U], Madame [O] [V] et Monsieur [C] [S] sont les associés de la SCI du Luminaire, propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 8] à Juvignac

Le 18 avril 2018 un compromis de vente était signé au bénéfice de Mesdames [K] et [H] [I].

L’acte précisait l’existence de défectuosités s’agissant du système d’assainissement de l’immeuble, lequel n’était pas raccordé au réseau collectif et prévoyait deux conditions suspensives, à savoir que les travaux imposés par le SPANC en raison de cette absence d’assainissement ne soient pas supérieurs à la somme de 2 000 € et que les travaux de mise aux normes n’imposent pas un raccordement au réseau collectif.

Entre le compromis et l’acte de vente authentique intervenu le 19 octobre 2018, la société Foncier Développement a présenté un devis de travaux pour le raccordement au réseau d’assainissement collectif. Le devis a été accepté et réalisés avant la réitération de la vente. La société Foncier Développement a sous-traité ces travaux à la société [E] MTP, assurée auprès de la Smabtp.

Suite à l’apparition de difficultés, Mesdames [I] ont saisi le juge des référés par acte de commissaire de justice des 7 et 27 mai 2020 en vue de la mise en place d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 23 juillet 2020, Monsieur [X] [W] a été désigné pour la réaliser.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 19 et 20 novembre 2020, Mesdames [H] et [K] [I] ont assigné devant le juge des référés la Sas Foncier Développement, la société [E] MTP et son assureur la Smabtp, aux fins, d’une part, de leur déclarer communes et opposables les opérations d’expertise confiées à M. [W], désigné par ordonnance de référé du 23 juillet 2020, et d’autre part, de Condamner sous astreinte la société Foncier Développement à leur communiquer son attestation d’assurance.

Par ordonnance du 21 janvier 2021 le juge des référés a déclaré communes et opposables à la société Foncier Développement, la Sas [E] MTP et son assureur la Smabtp l’ordonnance de référé en date du 23 juillet 2020, référencée sous le n° 20/30546 du répertoire général, désignant M. [W] en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise définitif a été rendu le 2 juin 2022.

Par acte introductif d’instance délivré les 20, 21, 30 novembre 2023 et 7 et 13 décembre 2023, Madame [K] [I] et Madame [H] [I] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier la SCI du Luminaire, Madame [A] [T] née [U], Madame [O] [V], Monsieur [C] [S], la société Foncier Développement, la société [E] MTP et son assureur, la Smabtp, afin d’obtenir, au visa des articles 1792 et suivants, 1101 et suivants, 1231 et suivants, 1240 et 1857 du Code civil, la condamnation in solidum :

— de la société Foncier Développement, la SCI du Luminaire, Madame [A] [T], Madame [O] [V] et Monsieur [C] [S] à leur payer la somme de 7 385 euros au titre de la facture de travaux indument payée ;

— de la SCI du Luminaire, de Mme [T], de Mme [V], de Monsieur [S], de la société Foncier Développement et de la société [E] MTP à payer à Mesdames [I] la somme de 1 690 euros au titre des travaux de raccordement électrique du poste de relevage ;

— de la SCI du Luminaire, de Mme [T], de Mme [V], de Monsieur [S] et de la société Foncier Développement à payer à Mesdames [I] la somme de 5 340 euros au titre des travaux de reprise des désordres causés par la fosse septique non retirée ;

— de la société [E] MTP et son assureur la Smabtp et la société Foncier Développement à payer à Mesdames [I] la somme de 2 230 euros au titre des travaux de reprises des désordres causés par les vices de construction de la tranchée créée par la société [E] Mtp ;

— de la société [E] MTP et son assureur la Smabtp ainsi que la société Foncier Développement à payer à Mesdames [I] la somme de 1 600 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi du fait des coupures d’électricité entre décembre 2018 et février 2019 ;

— de la société Foncier Développement, de la société [E] MTP et son assureur la Smabtp, de la SCI du Luminaire, de Mme [T], de Mme [V] et de Monsieur [S] à payer à Mesdames [I] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire s’élevant à 7 027, 48 euros.

Par dernières conclusions au fond signifiées par voie électronique le 28 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mesdames [K] et [H] [I] demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants, 1101 et suivants, 1231 et suivants, 1240 et 1857 du Code civil, de :

— Condamner in solidum la SCI du Luminaire, Madame [A] [T], née [U], Madame [O] [V] et Monsieur [C] [S], la société Foncier du Développement et l’entreprise [E] à leur payer la somme de 7 385 € € au titre de la facture de travaux indument payées ;

— Condamner in solidum la SCI du Luminaire, Madame [A] [T], née [U], Madame [O] [V] et Monsieur [C] [S], la société Foncier du Développement et l’entreprise [E] à leur payer la somme de 1 690 € au titre des travaux de raccordement électrique du poste de relevage ;

— Condamner in solidum la SCI du Luminaire, Madame [A] [T], née [U], Madame [O] [V] et Monsieur [C] [S], la société Foncier du Développement et l’entreprise [E] à leur payer la somme de 5 340 € au titre des travaux de reprise des désordres causés par la fosse septique non retirée

— Condamner in solidum la société [E], son assureur Smabtp et la société Foncier du Développement à leur payer la somme de 2 230 € au titre des travaux de reprises des désordres causés par les vices de construction de la tranchée créée par la société [E] ;

— Condamner in solidum la société [E], son assureur Smabtp et la société Foncier du Développement à leur payer la somme de 1 600 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait des coupures d’électricité entre décembre 2018 et février 2019 ;

— Condamner in solidum la SCI du Luminaire, Madame [A] [T], née [U], Madame [O] [V] et Monsieur [C] [S], la société Foncier du Développement et l’entreprise [E] à leur payer de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris la somme de 7 027,48 € correspondant aux frais d’expertise ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions au fond signifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sas [E] MTP et son assureur la Smabtp demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du Code civil de juger que la société [E] MTP entend prendre à sa charge les deux éléments retenus en lecture du rapport d’expertise savoir le poste de relevage pour un montant de 600 € et la modification du câblage d’alimentation de l’habitation pour un montant de 1 630 €.

Ils sollicitent qu’il soit jugé que la Smabtp est bien fondée à opposer à tous le montant de sa franchise contractuelle au titre de la prise en charge des préjudices immatériels, et que soit fixé le préjudice de jouissance à une somme globale et forfaitaire de 500 euros au titre des désordres électriques.

Finalement ils demandent que le montant de l’article 700 du Code de procédure civile soit fixé à la somme de 2 500 Euros et que toute partie défaillante qui sera retenue par ce tribunal relèvera et garantira la société [E] MTP et son assureur la Smabtp, au prorata des sommes versées au titre des préjudices matériels et immatériels concernant les demandes formées au visa de l’article 700 du CPC et des dépens qui seront retenus par la juridiction.

Par dernières conclusions au fond signifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Foncier Développement demande au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants, 1101 et suivants, 1231 et suivants du Code civil de débouter Mesdames [I] des demandes formées à son encontre s’agissant du remboursement d’une partie de sa propre facture, des travaux de raccordement électrique de la pompe de relevage et des désordres causés par la fosse septique.

Elle sollicite également la condamnation in solidum de la société [E] MTP et de son assureur la Smabtp à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en ce compris celles au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Elle demande finalement que soit écartée l’exécution provisoire et que soit condamné tout succombant aux dépens et à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI Du Luminaire, Madame [A] [T] née [U], Madame [O] [V] et Monsieur [C] [S], bien que régulièrement assignés n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été différée au 20 février 2026. A l’issue des débats de l’audience collégiale du 17 mars 2026 l’affaire à été mise en délibéré au 26 mai 2026 par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I . Sur la procédure

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— Le défaut de capacité d’ester en justice ;

— Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

En l’espèce, la tentative de délivrance de l’assignation délivrée à [C] [S] à la requête de Mmes [I] a donné lieu à un procès-verbal de difficultés.

Le commissaire de justice a pris le soin d’indiquer en bas de son acte la mention suivante :

« Je, huissier de justice susdit et soussigné me suis transporté ce jour, sis [Adresse 9]

A l’effet de signifier le présent acte à Monsieur [S] [C] né le 08/03/1956 à [Localité 6].

Sur place, il y a d’autres noms sur les boîtes aux lettres.

J’ai effectué les recherches auprès des occupants de l’immeuble, des voisins, des commerçants qui m’ont indiqué que l’intéressé ne réside plus à l’adresse sus indiquée et ne pas avoir connaissance d’un autre domicile. De retour en mon Etude, la recherche de résidence a été effectuée auprès de mon mandant qui m’informe que le requis est décédé depuis janvier 2023.

Le notaire en charge de la succession serait Maître [P] [J] [Q] à [Localité 7]. »

Il en résulte qu’au jour de l’introduction de l’instance, [C] [S] était décédé.

Il est constant qu’une assignation présentée contre une personne décédée est frappée d’une irrégularité de fond.

Toutefois, il n’en va pas de même lorsque l’acte est présenté contre plusieurs défendeurs : le décès de l’un d’entre eux n’affecte pas sa régularité à l’égard des autres.

Ainsi, si l’action est irrégulière vis-à-vis d'[C] [S], elle subsiste contre les autres défendeurs.

Par conséquent, l’assignation délivrée à [C] [S] sera annulée et il convient de constater l’extinction de l’instance à son égard.

II . Au fond

Sur les conséquences de la non-comparution de différentes parties

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SCI du Luminaire, Mme [A] [U] et Mme [O] [V], régulièrement assignées, n’ont pas constitué avocat.

En conséquence, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la demande formée par Mmes [Z] [H] et [K] en condamnation in solidum des associés et de la SCI du Luminaire

En application de l’article 1857 du code civil, « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible ».

L’article 1858 du code civil dispose que « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. »

Il est constant sur ces fondements que l’inefficacité des poursuites contre la société doit être constatée préalablement à l’engagement de poursuites contre les associés.

En l’espèce Mmes [I] ne disposent à l’encontre de la SCI du Luminaire d’aucun titre exécutoire définitif. Aucune poursuite à l’encontre de la SCI du Luminaire n’a donc été entreprise ou tout le moins n’est produite.

Les conditions de l’article 1858 du code civil n’étant pas remplies, Mmes [I] ne sont pas fondées à demander la condamnation des associés in solidum avec la SCI du Luminaire à leur payer de sommes au titre de leurs différents préjudices.

Par voie de conséquence, les demandes de Mmes [I] à l’encontre de Mmes [V] et [T] seront rejetées.

Sur la demande de condamnation de la SCI Luminaire et de la société Foncier Développement au titre de la facture du raccordement au réseau d’assainissement collectif

Mmes [I] font valoir qu’il avait été convenu dans le cadre du compromis de vente que les frais d’assainissement soient partagés entre la venderesse, les acquéreurs et la société Foncier Développement.

Or, le compromis de vente ne reprend nullement ces conditions de paiement du raccordement au réseau d’assainissement.

En effet, le compromis prévoyait des conditions suspensives au bénéfice des acquéreurs ainsi :

« 1°) La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un devis pour la réalisation des travaux imposés par le compte rendu de rapport de visite établi par le SPANC demeuré ci-annexé, ne révélant pas un coût des travaux supérieur à DEUX MILLE EUROS (2 000 €).

Un devis sera obtenu par chacune des parties aux présentes.

La présente condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 30 avril 2018.

2°) La présente vente est soumise à la condition suspensive de la confirmation par les sévices compétents que le bien vendu n’est pas soumis à l’obligation de raccordement au réseau public d’assainissement.

La présente condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 30 avril 2018.

Ces deux conditions sont stipulées au profit exclusif de l’acquéreur qui pourra seul y renoncer. »

Suivant acte authentique de vente en date du 19 octobre 2018, passé devant Maître [B] [R], en page 19, sous le paragraphe DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION

Le vendeur déclare :

« Travaux de raccordement au tout-à-l’égout

Les travaux consistant en travaux de raccordement au tout à l’égout avec pose d’une canalisation ont été effectués en septembre 2018 par l’entreprise Foncier Développement sise à [Localité 8] [Adresse 10].

Précision faite que ladite entreprise Foncier Développement a sous-traité les travaux auprès de l’entreprise [E] MTP sise à [Localité 9] [Adresse 11].

Une attestation en date du 5 octobre 2018, signé par les deux entreprises susnommées, confirmant la bonne réalisation des travaux a été remise à l’acquéreur avant ce jour qui le reconnait expressément.

…

Le VENDEUR est averti que celui qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaître les vices et doit donc être assimilé à un sachant et cela même s’il n’a pas la qualité de professionnel. Si un dysfonctionnement inconnu à l’acquéreur et préexistant à la vente survient par la suite, le VENDEUR est constitué de mauvaise foi. L’ACQUEREUR a alors un délia de deux ans pour agir à compter de la découverte du vice. »

S’ensuivait un rappel des articles 1792 et suivants du code civil, de l’absence d’assurance dommages ouvrage.

Enfin il est mentionné que :

« Le VENDEUR déclare que les entreprises qui ont participé aux travaux de rénovation sont les suivantes :

L’entreprise Foncier Développement sise à [Adresse 12] [Localité 10] [Adresse 10] qui a sous-traité les travaux auprès de l’entreprise [E] MTP sise à [Localité 9] [Adresse 11].

…

Une copie de la facture ainsi que de l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise qui a effectué les travaux savoir l’entreprise [E] MTP ont été remis avant ce jour à l’acquéreur qui le reconnait expressément. »

L’acte authentique de vente qui seul a d’effet juridique entre les parties ne mentionne nullement la répartition du prix des travaux de raccordement au réseau d’assainissement comme le soutiennent les demanderesses.

Plusieurs pièces sont produites sans pour autant démontrer qu’il s’agit des annexes à l’acte authentique.

Ainsi, selon pièce n°3 des demanderesses, un devis du 2 juillet 2018 de la société Foncier Développement adressé à Mme [V] et SCI du Luminaire détaille les prestations de raccordement pour un montant de 14 922 € TTC.

Selon pièce n°7, une facture est adressée par la société Foncier Développement à Mme [V] SCI du Luminaire et Mmes [I] portant sur les mêmes travaux d’un montant de 16 770 € TTC et portant en bas de page à droite :

« Facture acquittée comme suit :

SCI du Luminaire : 7 385 €

Mmes [I] : 7 385 €

HCI : 2 000 €TOTAL : 16 770 € »

Est également produite une attestation de la société Foncier Développement datée du 5 octobre 2018 portant improprement le terme de « Facture n°56996 » document attestant de la bonne réalisation des travaux.

Avec pour destinataires : « Pour Mme [V]

SCI du Luminaire, [Adresse 13]. »

Il est également rappelé que « A la signature du devis avait été provisionné la somme de 8 537 € (HUIT MILLE CINQ CENT TRENTE SEPT EUROS) sur un total de 16 770€ (SEIZE MILLE SEPT CENT SOIXANTE DIX EUROS).

Reste à acquitter ce jour, conformément au devis initial, la somme de 8 233 € (HUIT MILLE DEUX CENT TRENTE TROIS EUROS), sous peine de pénalité comme convenu à la « Nota » du devis, à savoir « Une indemnité de 40 € par jour est due pour chaque facture payée en retard. »

Il se déduit de cette attestation que le VENDEUR s’était acquitté de la somme de 8 537 € à la signature du devis mais qu’au 5 octobre 2018, demeurait impayé le solde de la facture, soit 8 537 €.

Pour autant, la demande de règlement du solde par la société Foncier Développement ne correspond pas à la mention apposée sur la facture en date du 5 octobre 2018 dans la mesure où la SCI du Luminaire aurait réglé 8 537 € et non 7 385 € comme mentionné, outre que cette facture ne mentionne pas l’acompte versé à la signature du devis comme indiqué sur l’attestation de réalisation des travaux.

Les acquéreurs, demanderesses à l’instance, indiquent que les parties ont donné leur consentement à la signature de l’acte de vente sous la condition de la réalisation des travaux de raccordement au réseau public d’assainissement et pose d’une canalisation à la charge du vendeur. Toutefois, ceci ne résulte ni du compromis ni de l’acte authentique de vente.

Il n’en demeure pas moins que l’analyse des clauses de l’acte authentique permet de relever que la charge des travaux incombait au vendeur puisqu’il en assumait la responsabilité au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil.

Bien que les acquéreurs ne démontrent pas avoir réglé ladite facture, la société Foncier Développement ne conteste pas avoir perçu ces fonds de Mmes [I].

Dès lors, il convient de condamner la SCI du Luminaire à payer à Mmes [I], ensemble, la somme de 7 385 euros.

La demande de condamnation in solidum avec la société Foncier Développement ne peut qu’être rejetée faute d’exposer le fondement juridique sur lequel repose cette demande, les travaux ayant été réalisés.

Sur la demande de Mmes [I] en remboursement du coût du raccordement électrique

Les demanderesses font valoir que les travaux commandés par le vendeur auprès de la société Foncier Développement ne prévoyaient pas le raccordement électrique des pompes de relevage. Ainsi, elles ont dû assumer ce coût auprès de l’entreprise Doulib BTP qui s’élève à la somme de 1 690 € dont elles réclament paiement.

L’expert judiciaire indique en page 57 de son rapport « Il en découle que l’alimentation électrique du poste de refoulement fait partie intégrante des travaux de raccordement. Ce raccordement électrique a été prix en charge par les demanderesses pour 1 690 €. Ce montant devait être pris en charge par la SCI (ou Foncier Développement). »

Il mentionne que les travaux de raccordement initiaux et selon devis de la société Foncier Développement étaient indiqués hors raccordement électrique au mois de juillet 2018 pour un montant de total de 14 922 €.

Il rappelle que la société [E] MTP, a réalisé les travaux en qualité de sous-traitant de la société Foncier Développement, hors raccordement électrique et sans doute réceptionnés le 5 octobre 2018 du fait de la signature de l’attestation de bonne fin.

Une facture de la société Doulib BTP a été produite par les demanderesses.

Cette facture, d’un montant de 1 690 €, est datée du 4 octobre 2018 et est adressée à Mmes [I].

Il s’ensuit qu’à la date de signature de l’acte authentique, les travaux avaient été réalisés mais ne sont pas mentionnés à l’acte, le vendeur n’ayant pas déclaré l’intervention de cette entreprise notamment sous les déclarations relatives aux travaux de raccordement ou encore sous le rappel des dispositions de l’article 1792 du code civil.

Toutefois, il apparait incontestable que les travaux de raccordement au réseau d’assainissement collectif ne peuvent se concevoir sans le raccordement électrique permettant le refoulement vers le réseau collectif.

Par voie de conséquence, la somme de 1 690 € sera mise à la charge du vendeur dans la mesure où ces travaux étaient indispensables au bon fonctionnement du réseau d’assainissement.

S’agissant de la société Foncier Développement,

Il importe de relever qu’aucun lien contractuel n’est établi entre l’entreprise Foncier Développement et les acquéreurs, ce qui est d’ailleurs démontré par l’acte de vente mentionnant expressément que cette entreprise a été missionnée par le vendeur et soutenu pas les demanderesses dans leurs écritures.

Par ailleurs, l’entreprise Foncier Développement a établi un devis mentionnant expressément que ces travaux étaient prévus hors raccordement électrique (point 1.2 de son devis du 02/07/2018) et également sur sa facture du 05/10/2018 (point 1.2) et de son attestation de bonne réalisation et réception des travaux.

A aucun moment cette entreprise n’a indiqué que ce poste serait pris en charge et l’a même signalé à son donneur d’ordre, la SCI du Luminaire.

En outre, et alors même qu’il résulte de la lecture du rapport d’expertise, et non des conclusions des demanderesses, que ces dernières avaient conclu une convention d’occupation précaire du bien immobilier sous compromis pour y habiter dès le mois d’août 2018, elles ont-elles-mêmes sollicité la société Doulib aux fins de réaliser le raccordement électrique avant la réitération de la vente devant notaire.

Dès lors la responsabilité de la société Foncier Développement ne peut être retenue dans la mesure où le fait d’avoir supporté le montant de ces travaux aux lieu et place du vendeur est sans lien avec l’intervention de la société Foncier Développement, laquelle au demeurant avait clairement indiqué ne pas réaliser le raccordement électrique.

Par voie de conséquence, la demande de condamnation de la société Foncier Développement in solidum avec le vendeur sera rejetée.

Sur les demandes de Mmes [I] relatives aux désordres

Sur les demandes fondées sur l’article 1792 du code civil

Selon les dispositions de l’article 1792 alinéa 1er du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-2 du même code précise que la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ; qu’un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

L’article 1792-3 ajoute que les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.

La notion d’ouvrage visée par les articles susvisés conditionne l’application de la garantie décennale qui permet de retenir la responsabilité sans faute du constructeur d’un ouvrage pour les dommages compromettant la solidité de cet ouvrage ou des éléments d’équipement indissociables dudit ouvrage ou qui affectant l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

La garantie décennale doit, pour recevoir application, concerner la réalisation de travaux constituant eux-mêmes la construction d’un ouvrage.

En cas de travaux sur un ouvrage préexistant, le critère de l’importance des travaux réalisés permet notamment de distinguer les travaux de rénovation lourds et ceux plus légers ; les premiers pouvant être qualifiés de travaux de construction, à l’inverse des seconds.

Il résulte des textes précités que la garantie décennale ne s’applique qu’à des désordres cachés à la réception de l’ouvrage, apparus dans le délai de dix ans à compter de cette réception, et affectant l’ouvrage dans sa solidité ou le rendant impropre à sa destination ; les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal sont présumés responsables de plein droit, sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention. Le vendeur en l’état futur d’achèvement est lui aussi tenu des désordres cachés à la réception sur le fondement de la garantie décennale.

Sur les désordres

L’analyse du rapport d’expertise, réalisé au contradictoire des parties, démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des constats et des mesures techniques, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux questions posées et aux dires des parties.

Ainsi, ce rapport servira de support sur le plan technique à la présente décision.

La fosse septique

L’expert rappelle en page 57 de son rapport que la fosse septique, installée à l’origine par le vendeur, est restée sur place au lieu d’être évacuée quand les travaux de raccordement au réseau d’assainissement collectif ont été réalisés. Il indique qu’aux premières grosses précipitations épisode méditerranéen d’octobre 2019) la pression hydraulique générée par la montée du niveau de la nappe affleurante a fait soulever la fosse.

En se soulevant, le trou s’est rempli d’eau et l’eau s’est massivement déversée dans le sous-sol de la maison d’habitation.

Si la fosse avait été enlevée, les réseaux colmatés et le trou bouché comme il se doit, le sinistre ne se serait pas produit de la sorte.

Il indique que la coulée d’eau lors des inondations a créé une nuisance et un risque pour la santé et l’intégrité des occupants. Ce sinistre a été indemnisé en février 2020 sans que les travaux n’aient été entrepris.

La fosse septique déconnectée et laissée vide sans remplissage avec de la terre associée à du sable ou à des gravats fins pour favoriser l’infiltration des eaux de pluie et éviter un effondrement est à l’origine d’une aggravation du dégât des eaux occasionné par les fortes précipitations d’octobre 2019 et de septembre 2020.

Concernant la fosse, l’expert retient les imputabilités suivantes :

100 % de la réparation des désordres aux vendeurs et Maître d’œuvre

Il considère que le vendeur avait parfaitement connaissance de la réglementation en vigueur, de l’obligation de raccordement au réseau public d’assainissement collectif et de l’obligation de déconnecter et de retirer la cuve ou de la combler.

Les opérations de dépose de la cuve sont donc intégralement imputables au vendeur.

Mmes [I] soutiennent que les dispositions de l’article 1331-5 du code de la santé publique étaient rappelées au compromis de vente de sorte que le vendeur qui a mandaté la société Foncier Développement pour réaliser les travaux de raccordement au réseau collectif ne peut ignorer ses obligations légales d’avoir à mettre hors service la fosse septique.

Elles font valoir que ce désordre relève d’une non-conformité et est imputable au vendeur, ce que retient l’expert.

Elles considèrent que la responsabilité de la société Foncier Développement doit également être retenue au visa des dispositions de l’article 1792 du code civil en sa qualité de maître d’œuvre et conseil intervenant dans le cadre des travaux du réseau d’assainissement.

La SCI du Luminaire ne forme aucune contestation faute pour elle d’avoir constitué avocat.

Il n’est pas contestable que le vendeur a manqué à ses obligations contractuelles en ne veillant pas à commander des travaux de nature à mettre hors service la fosse septique de sorte qu’il a manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme.

Les demanderesses sollicitent également que ces désordres soient imputés à la société Foncier Développement en sa qualité de maître d’œuvre de ces travaux au visa des dispositions de l’article 1792 du code civil.

La société Foncier Développement fait valoir qu’elle n’a pas à assumer le coût des travaux de reprise en ce que les prestations réalisées sont celles listées au devis et selon sa facture définitive et qu’il ne se déduit d’aucun élément qu’elle soit intervenue en qualité de Maître d’œuvre de sorte qu’aucune part d’imputabilité ne peut être retenue à son encontre.

Il résulte toutefois des dispositions de l’article 1792 du code civil que l’acquéreur bénéficie des mêmes actions que son vendeur.

Or, la société Foncier Développement, laquelle a des obligations de conseil vis-à-vis du maître d’ouvrage devait s’assurer de ce que le raccordement au réseau d’assainissement collectif rendait la fosse septique inutile de sorte qu’elle devait être mise hors service soit par enlèvement soit par enterrement selon le descriptif des travaux listés par l’expert.

Il n’est nullement démontré que le locateur d’ouvrage ait au moins alerté le maître d’ouvrage sur ces obligations.

Par voie de conséquence, il sera condamné in solidum avec le vendeur à indemniser les demanderesses du coût des travaux de reprise.

Sur les disjonctions répétées du réseau électrique

L’expert fait valoir que les disjonctions répétées du compteur électrique (câble électrique mouillé à l’origine de court-circuit) sont antérieures à l’apparition de la fuite d’eau. Il attribue ce désordre à la pénétration d’eau pluviale dont la circulation est facilitée dans la terre meuble de la tranchée qui parvient à pénétrer dans le fourreau électrique par lequel passe le câble d’alimentation de l’habitation et mis à jour par la société [E] MTP à l’occasion de la réalisation de la tranchée. Ce fourreau aurait dû être colmaté à la mousse polyuréthane avant fermeture de la tranchée.

Il conclut que les coupures, la réparation ainsi que le préjudice de jouissance qui en découle est à imputer à 100 % à la société [E] MTP, homme de l’art.

La société Smabtp, assureur de la société [E] MTP, ne dénie pas sa garantie.

Sur les demandes indemnitaires.

En cas de délivrance non conforme, l’acheteur a toujours la possibilité de demander en complément la réparation d’un préjudice directement causé par cette délivrance non-conforme.

A ce titre, Mmes [I] demandent le coût des travaux de mise en conformité et la réparation d’un préjudice de jouissance.

1 – Sur le coût des travaux de réparations.

Au titre de la fosse septique

Mesdames [I] demandent le paiement du coût des travaux de conformité, à savoir enlèvement de la fosse septique, à hauteur de 5 340 euros TTC selon évaluation réalisée par l’expert, après déduction de la part indemnisée par leur propre assureur.

Par voie de conséquence, la SCI du Luminaire et la société Foncier Développement seront condamnées in solidum à payer à Mmes [I] la somme de 5 340 euros au titre des travaux de reprise de la mise hors service de la fosse septique.

Au titre des travaux relatifs à la modification de l’alimentation électrique

Mmes [I] ont d’ores et déjà fait procéder à ces travaux dont le coût s’est élevé à la somme de 1 630 €.

L’expert a également chiffré des travaux supplémentaires notamment la pose d’une porte sur le coffret électronique et la pose d’un couvercle sur le PR s’élevant à la somme de 600 €TTC.

La société Smabtp, en qualité d’assureur de la société [E] MTP, accepte que soit mise à sa charge le montant de ces travaux, soit la somme totale de 2 230 euros.

2 – Sur le préjudice de jouissance.

Mesdames [I] font état d’un préjudice de jouissance résultant du fait que leur bien n’était pas correctement raccordé, que l’absence d’enlèvement de la fosse et sa sortie de terre ayant généré des pénétrations d’eau avec des disjonctions du compteur électrique répétées a été évaluée par l’expert à 50 % de la valeur locative pendant 2 mois.

Elles sollicitent à cet effet la condamnation in solidum de la société [E] MTP, de son assureur, la Smabtp et de la société Foncier Développement au paiement de la somme de 1 600 euros au titre de ce préjudice.

Son assureur, la Smabtp, conteste le montant sollicité en soutenant que si le préjudice est incontestable il ne rend pas inhabitable à hauteur de 50 % le logement et considère que la somme de 500 € à titre global et forfaitaire devrait être allouée. Si l’assureur ne dénie pas sa garantie, s’agissant de dommages immatériels il oppose sa franchise contractuelle.

La société Foncier Développement fait valoir que l’expert n’a retenu aucune part d’imputabilité à son encontre de sorte que la demande de Mmes [I] formée à son encontre doit être rejetée.

En l’espèce, l’expert amiable a établi un lien direct entre des problèmes d’infiltration d’eau via le fourreau électrique et les disjonctions du compteur électrique entre le mois de décembre 2018 et le mois de janvier 2019, désordre qui a été supprimé en février 2019, fondant le principe de l’existence d’un préjudice de jouissance pour Mesdames [I] dont elles doivent être indemnisées.

Cependant, c’est à juste titre que la société Smabtp et la société [E] font valoir que ces disjonctions répétées dont aucun élément n’établit la fréquence ne rendent pas cette habitation totalement inhabitable de sorte que le préjudice de jouissance évalué par l’expert à 50 % de la valeur locative sur deux mois doit être ramené à 25 %, soit 3 200 € x 25 %, 800 euros.

Enfin, aucune imputabilité quant à ce désordre n’a été retenu par l’expert à l’encontre de la société Foncier Développement de sorte que seules les sociétés [E] MTP et son assureur, la Smabtp, seront condamnées in solidum à verser aux demanderesses la somme de 800 € à ce titre.

La condamnation de la Smabtp s’entend dans la limite du contrat souscrit s’agissant du plafond de garantie et de la franchise contractuelle.

Sur les recours

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s’ils sont contractuellement liés ou de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas.

Les sociétés Foncier Développement et [E] MTP et son assureur, la Smabtp, demandent à être relevés et garantis des sommes susceptibles d’être mises à leur charge en ce compris les frais irrépétibles et dépens.

Dans le cadre de leur contribution à la dette, il y a lieu de dire que la société [E] MTP et son assureur, la Smabtp seront relevés et garantis par la société Foncier Développement et réciproquement au titre des dépens et frais irrépétibles comme indiqués infra.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés SCI du Luminaire, [E] MTP, avec son assureur, la Smabtp et la société Foncier Développement, qui succombent au principal, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, comprenant les frais d’expertise.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à payer à Mmes [I], ensemble, la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera répartie au prorata suivant :

—  60 % pour la société SCI du Luminaire

—  25 % pour la société Foncier Développement

—  15% pour la société [E] MTP, avec son assureur Smabtp.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La société Foncier Développement demande à ce qu’elle soit écartée en cas de condamnation sans qu’elle ne justifie de réels motifs au regard de la nature de l’affaire.

Par voie de conséquence, la demande de voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

Déclare irrecevables les demandes à l’encontre de M. [C] [S] ;

Constate l’extinction de l’instance entre Mesdames [K] [I] et [H] [I] et [C] [S] ;

Déclare irrecevables les demandes formées contre Mesdames [A] [U] épouse [T] et [O] [V],

Condamne la SCI du Luminaire à payer à Mesdames [K] [I] et [H] [I], ensemble, la somme de 7 385 € au titre de la facture de travaux de la société Foncier Développement,

Déboute Mesdames [K] [I] et [H] [I] de leur demande de condamnation de la société Foncier Développement au titre de la facture de travaux ;

Condamne in solidum la SCI du Luminaire et la société Foncier Développement à payer à Mesdames [K] [I] et [H] [I], ensemble, la somme de 5 340 € au titre des travaux de reprise pour la mise hors service de la fosse septique ;

Condamne in solidum la société [E] MTP et son assureur, la Smabtp, à payer à Mesdames [K] [I] et [H] [I], ensemble, la somme de 2 230 € au titre des travaux de reprise en lien avec la tranchée ;

Déboute Mesdames [K] [I] et [H] [I] de leur demande de condamnation de la société Foncier Développement au titre des travaux de reprise en lien avec la tranchée ;

Condamne in solidum la société [E] MTP et son assureur, la Smabtp, à payer à Mesdames [K] [I] et [H] [I], ensemble, la somme de 800 € au titre de leur préjudice de jouissance du fait des disjonctions répétées ;

Dit que les condamnations de la Smabtp s’entendent dans la limite du contrat souscrit s’agissant des plafonds de garantie et des franchises contractuelles ;

Dit que la franchise prévue au contrat d’assurance est inopposable au tiers lésé bénéficiaire de l’indemnité d’assurance pour les dommages matériels ;

Dit que la franchise prévue au contrat d’assurance est opposable à l’assuré et au tiers lésé bénéficiaire de l’indemnité d’assurance pour les dommages immatériels ;

Condamne in solidum la SCI du Luminaire, la société Foncier Développement, la société [E] MTP et son assureur, la Smabtp, aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum la SCI du Luminaire, la société Foncier Développement, la société [E] MTP et son assureur, la Smabtp, à payer à Mesdames [K] [I] et [H] [I], ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera répartie au prorata suivant :

—  60 % pour la société SCI du Luminaire

—  25 % pour la société Foncier Développement

—  15% pour la société [E] MTP, avec son assureur Smabtp

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.