N° RG 25/00780 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PRBT

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 05 Mars 2026

DEMANDEUR:

S.C.I. -[Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [Z], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C341722025005155 du 21/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par M^e Alain OTTAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 08 Janvier 2026

Affaire mise en deliberé au 05 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 05 Mars 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Katia PIZZASEGOLA

Copie certifiée delivrée à : M^e Alain OTTAN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er mars 2021, la SCI LE CLOS D’ESCANIS a, par le biais de l’agence immobilière SNPI, donné à bail à Monsieur [O] [Z] un logement à usage d’habitation située [Adresse 5] et ce moyennant un loyer de 430 € charges comprises.

Estimant que des loyers lui étaient dus, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer un commandement de payer le 29 novembre 2022 visant la clause résolutoire pour un montant principal de 861,10 euros puis a, selon exploit de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, fait assigner Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin de :

Y venir, Monsieur [O] [Z] sus nommé,

Vu les dispositions des articles 1224 du Code Civil, 1728 et suivants du Code Civil, 1741, et 7 de la Loi du 6 juillet 1989,

o PRONONCER la résiliation judiciaire du bail litigieux aux torts exclusifs de Monsieur [O] [Z] en raison du non-respect des dispositions du bail et de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence,

o ORDONNER l’expulsion des lieux de Monsieur [O] [Z] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

o SUPPRIMER le délai de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

o VOIR CONDAMNER Monsieur [O] [Z] :

* au paiement de la somme de 11.767,58 € au titre des loyers et charges dus au 1er janvier 2025,

* Jusqu’à la décision à intervenir, au paiement des loyers et charges qui seraient impayés sur la base d’un quittancement mensuel d’un montant de QUATRE CENT TRENTE SIX EUROS ET 79 CENTS (436.79 €) provision pour charges incluses et ce afin de voir réactualiser la dette

* A compter du prononcé de la résiliation judiciaire, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges en cours QUATRE CENT TRENTE SIX EUROS ET 79 CENTS (436.79 €) et ce jusqu’à la libération des lieux.

o Au paiement d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de la facture HT exposé vainement par le bailleur au regard du comportement de Monsieur [O] [Z].

Dans tous les cas,

— LE VOIR CONDAMNER au paiement de la somme de 1.200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens y incluant les commandements de payer.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire compte tenu de l’urgence à procéder à la réalisation des travaux et à justifier de l’assurance des locaux.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

À cette audience, la SCI LE CLOS D’ESCANIS, représentée par son avocat, a maintenu les termes de son assignation indiquant notamment avoir reçu un SMS du locataire en décembre mentionnant son départ.

En défense, Monsieur [O] [Z], également représenté par son avocat, conclut comme suit :

Juger n’y avoir lieu à résiliation judiciaire autour du concluant, ni à son expulsion des lieux,

Subsidiairement, puis octroyé les plus larges délais de grâce pour se reloger

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande de résiliation du bail et la demande de suspension de la clause

A titre liminaire, il convient de relever que la SCI [Adresse 2] réclame le prononcé de la résiliation du bail et non le constat de la clause résolutoire. Il appartient au juge des contentieux la protection d’examiner la gravité des manquements pour faire droit ou non à la demande de la bailleresse.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procurées l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la ville de Lunel a délivré le 16 décembre 2020 une autorisation de louer le logement et qu’ainsi un contrat de location est intervenu le 1er mars 2021 entre la SCI LE CLOS D’ESCANIS et Monsieur [Z] avec réalisation d’un état des lieux d’entrée. Par la suite, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été établi.

Suite à une visite intervenue le 3 janvier 2023, un rapport diagnostic-constat décence a été établi par la société URBANIS concluant à l’indécence du logement en raison d’une fissure sur le plafond du salon faisant apparaître le rail du placo, de menuiseries du salon qui ne ferment plus, de fils électriques apparents au niveau des points lumineux, de chauffages non fonctionnels et inadaptés, d’une VMC non fonctionnelle dans la cuisine et la salle de bains avec absence de grille d’aération sur la fenêtre du salon et enfin des menuiseries du salon non étanche à l’air et à l’eau.

Ainsi, par courrier en date du 5 janvier 2023, la ville de Lunel a fait parvenir à la SCI [Adresse 2] un courrier lui demandant de faire parvenir sous quinzaine ses intentions de réaliser des travaux pour la mise en conformité. Dès le mois de janvier 2023, un devis de remplacement du cumulus été effectué ainsi qu’une demande auprès de la société MENUISIER CONSEIL afin d’établir un devis de remplacement des menuiseries. Toutefois, il ressort d’un courrier électronique du 31 janvier 2023 établi par cette société et adressé à l’agence immobilière que Monsieur [O] [Z] a refusé la prise de rendez-vous. Par la suite, il ressort des échanges de courriers électroniques de l’agence adressée à la société URBANIS que le plombier a contacté l’agence pour lui indiquer que Monsieur [O] [Z] refusait également que soit établi un devis.

Après divers échanges avec la société URBANIS, la SCI [Adresse 2] a adressé à Monsieur [O] [Z] un courrier afin de lui demander de reprendre contact avec les entreprises en charge des travaux.

Un devis a été établi le 17 janvier 2024 pour la pose et la dépose du placo qui a été accepté le 22 janvier 2024. Puis, le 25 janvier 2024, un devis a été établi et accepté pour le remplacement des menuiseries et le 24 janvier 2024 pour le remplacement des radiateurs.

Toutefois l’artisan en charge d’une partie des travaux a indiqué en mai 2024 par courrier électronique que le locataire n’avait pas débarrassé l’ensemble du mobilier afin de lui permettre d’intervenir.

De plus, courant 2025, l’occupant du dessus s’est plaint de difficultés liées à son plancher et de nouvelles mises en demeure ont eu lieu afin que Monsieur [O] [Z] donne accès à son appartement, mises en demeure auxquelles il n’a pas répondu favorablement. La bailleresse a même établi une convention d’occupation précaire visant à reloger Monsieur [O] [Z] dans un appartement situé dans le même immeuble que ce dernier a refusé de signer.

Ainsi, Monsieur [O] [Z] qui ne conteste pas ne plus régler son loyer depuis janvier 2024 ne peut valablement s’exonérer de cette obligation du fait des défectuosités relevées par la ville de [Localité 2] suite à la visite de la société URBANIS, dans la mesure où sa bailleresse a, dès le mois de janvier 2023, entrepris des démarches pour faire réaliser les travaux nécessaires.

Or, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du dernier décompte daté du 24 octobre 2024 que Monsieur [O] [Z] se trouve redevable de la somme de 11 767,58 € au titre des loyers et charges dues au mois de janvier 2026 inclus, mois de janvier 2026 inclus.

Le non-paiement du loyer manière répétée ainsi que le refus d’ouvrir sa porte pour faire intervenir les artisans constituent des manquements graves du locataire à ses obligations qui justifie que soit prononcée la résolution du contrat aux torts de Monsieur [O] [Z].

La résiliation du bail et, par suite, l’expulsion de Monsieur [O] [Z], ainsi que de tous biens et occupants de son chef seront par conséquent prononcées sans qu’il n’y ait lieu de supprimer les délais prévus à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans la mesure où ce dernier n’est pas entré par voie de fait.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande en paiement des loyers et l’indemnité d’occupation

Comme mentionné ci-dessus, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du dernier décompte daté du 24 octobre 2024 que Monsieur [O] [Z] se trouve redevable de la somme de 11 767,58 € au titre des loyers et charges dues au mois de janvier 2026 inclus, mois de janvier 2026 inclus ainsi que la somme de 436,79 € les mois suivants le mois de janvier au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

En effet, à compter de la résiliation du bail, Monsieur [O] [Z], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les délais pour quitter les lieux

En application de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [O] [Z] sollicite un délai, les plus larges délais pour quitter les lieux.

Toutefois, son refus de faire entre les artisans dans son logement alors même que c’est lui qui a fait appel aux services de la mairie de [Localité 2] pour constater indécence du logement milite pour le rejet de cette demande

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

obtenir une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, la SCI [Adresse 2] verse aux débats l’ensemble des démarches entreprises allant jusqu’à établir une convention d’occupation précaire afin que les travaux soient réalisés. Elle justifie des refus du locataire de faire intervenir les artisans alors même qu’il se trouve être à l’initiative de l’intervention de la mairie de [Localité 2].

Les tracasseries générées pendant plus de deux ans justifient de voir condamner Monsieur [O] [Z] à verser à la SCI LE CLOS D’ESCANIS la somme de 150 € en réparation du préjudice subi

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant les deux commandements de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [O] [Z] sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 1000 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et de dire n’y avoir lieu à l’arreter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail intervenu entre la SCI LE CLOS D’ESCANIS, d’une part, Monsieur [O] [Z], d’autre part, et portant ,sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], et ce aux torts exclusifs Monsieur [O] [Z];

DÉCLARE en conséquence Monsieur [O] [Z] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 11 767,58 € au titre des loyers et charges dues au mois de janvier 2026 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à payer à la SCI LE CLOS D’ESCANIS la somme de 436,79 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à compter du mois de février 2026;

DIT qu’à défaut par Monsieur [O] [Z] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [O] [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 150 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à payer à la SCI LE CLOS D’ESCANIS la somme de 1000 euros au de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 2] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’arrêter.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,