COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES

MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

N° : N° RG 22/03037 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NXJD

Pôle Civil section 1

Date : 19 Mars 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [R]

né le 18 Octobre 1958 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représenté par M^e Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [M] [D] épouse [R]

née le 21 Janvier 1960 à [Localité 2] (ESPAGNE), demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représentée par M^e Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [H] [N]

né le 26 Mai 1956 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] / FRANCE

représenté par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [V] [T] épouse [N]

née le 21 Février 1957 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] / FRANCE

représentée par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Fanny COTTE

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de Cindy VELLAYE, greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 19 Janvier 2026

MIS EN DELIBERE au 19 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE :

Les époux [R] sont propriétaires d’un immeuble d’habitation sis [Adresse 1] à [Adresse 1] constituant un des lots du lotissement [Adresse 3].

Les époux [N] sont propriétaires, dans le même lotissement, d’un immeuble d’habitation sis [Adresse 2].

Leurs deux parcelles sont contiguës.

Par courrier d’avocat du 26 janvier 2022, les consorts [R] ont mis en demeure les consorts [N] de déplacer le portail permettant l’accès à leur lot.

Par exploit de commissaire de justice du 15 juin 2022, ils ont assigné les consorts [N] devant le tribunal judiciaire de MONTPELLIER à cette fin.

Par ordonnance du 28 novembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par les défendeurs, a rejeté la fin de non-recevoir pour défaut du droit d’agir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, les consorts [R] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1134 du code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce, vu les articles 1231-1 et 2227 du code civil, vu les articles 9, 15, 696 et 700 du code de procédure civile, vu le cahier des charges du lotissement :

Juger recevables les demandes de Monsieur et Madame [R]Condamner Monsieur et Madame [N] à :Supprimer le portail permettant l’accès à leur propriétéObstruer l’espace où est installé le portail permettant l’accès à leur propriété au moyen d’agglo en bétonCréer une ouverture dans le mur de clôture et procéder à la pose d’un portail conformément au cahier des charges du lotissement [Adresse 3]Le tout sous astreinte de 200€ par jour courant passé un délai de huit jours compté à partir de la signification de la décision à intervenir. Passé un délai de trois mois (ou à compter de la réalisation des travaux) dire que Madame et Monsieur [R] pourront faire liquider l’astreinte et en tant que de besoin, faire fixer une nouvelle astreinte cette fois-ci définitive

La juridiction de céans statuera ce qu’elle entend sur la possibilité de se réserver la compétence de liquider l’astreinte

Condamner Madame et Monsieur [N] à payer et porter à Madame et Monsieur [R] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêtsRejeter les demandes de Madame et Monsieur [N]Condamner in solidum Madame et Monsieur [N] à payer et porter à Madame et Monsieur [R] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétiblesCondamner in solidum Madame et Monsieur [N] aux entiers dépens

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, les consorts [N] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1134 ancien et 1240 du code civil, Vu les articles 32-1 et 700 du code de procédure civil, Vu les pièces produites au débat, Vu la jurisprudence citée,

A titre principal :

Juger que l’action introduite par les époux [R] est prescrite ; En conséquence, Juger irrecevables les demandes formées par les époux [R] ; Les débouter de l’intégralité de leurs demandes ; A titre subsidiaire :

Juger que les stipulations contractuelles du cahier des charges ne sont plus applicables ; En conséquence, Rejeter l’intégralité des demandes des époux [R]. A titre infiniment subsidiaire :

Juger que le portail installé par les époux [N] est conforme aux dispositions du cahier des charges dans la mesure où il est installé sur une voie de desserte ; En conséquence, rejeter l’intégralité des demandes des époux [R]. Dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de droit.A titre reconventionnel :

Juger les demandes des époux [N] sont recevables et bien fondées ; Juger que par suite des travaux entrepris par les époux [R], sans autorisation des époux [N], la clôture mitoyenne n’est plus conforme aux stipulations du plan local d’urbanisme de [Adresse 1] et, a fortiori, n’est plus conforme aux stipulations du cahier des charges ; En conséquence, condamner les époux [R] à remettre en état la clôture afin qu’elle soit conforme aux stipulations du Plan local d’urbanisme de la commune de [Adresse 1] ; Assortir cette condamnation d’une astreinte fixée à la somme de 100 € par jour à compter d’un délai de 30 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; Condamner les époux [R] au paiement de la somme de 8.000€ aux époux [N] en indemnisation du préjudice moral dont ils ont souffert du fait de la procédure intentée à leur encontre. En tout état de cause :

Condamner les époux [R] au paiement de la somme de 5.000€ au époux [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Ecarter l’exécution provisoire de droit des demandes formulées par les époux [R], Condamner les époux [R] aux entiers dépens en ce compris les honoraires de recouvrement du commissaire de justice dus au titre du droit proportionnel dégressif de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 modifié par les décrets n° 2001-212 du 8 mars 2001, n° 2001-373 du 27 avril 2001 et n° 2007-774 du 10 mai 2007.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 19 décembre 2025.

A l’issue de l’audience du 19 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile définit une fin de non-recevoir comme étant tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 123 du même code, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

L’article 789 6° du même code prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Les consorts [N] soulèvent une fin de non-revoir fondée sur la prescription de l’action contractuelle d’abord et de l’action délictuelle ensuite et sur le trouble anormal du voisinage enfin.

Ils indiquent que l’action fondée sur le respect du cahier des charges s’analyse en une action contractuelle qui se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer selon l’article 2224 du code civil en vigueur. Avant la loi du 17 juin 2009, la prescription était trentenaire. Les dispositions transitoires prévoyant que les délais pour lesquels il restait à courir une durée supérieure à cinq ans, expiraient cinq ans après la date d’entrée en vigueur de la loi, l’action des demandeurs expire au 19 juin 2013. Or ces derniers ont introduit leur action le 15 juin 2022 de sorte qu’elle serait prescrite. Ils expliquent que le portail dont il est demandé la suppression a en effet été installé en 1991 et que les demandeurs avaient connaissance de cette implantation.

En second lieu, l’action fondée sur une faute délictuelle est elle aussi régie par la prescription quinquennale de sorte que l’action serait prescrite.

Enfin, s’agissant de l’action fondée sur le trouble anormal du voisinage, elle se prescrit par cinq ans à compter du fait évoqué par le demandeur comme constitutif du trouble anormal de voisinage, soit 1991 en l’espèce.

En réponse, les époux [R] contestent la prescription de leur action et reprochent aux défendeurs de ne pas respecter le principe de concentration des moyens.

Ils considèrent également que le mur et le portail ont été réalisés en 2021 soit moins de cinq ans avant l’introduction de l’instance.

Ils affirment que la preuve que le portail a été édifié en 1991 n’est en outre pas rapportée.

En l’espèce, considérant les dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans leur version applicable en l’espèce et à la date de l’acte introductif d’instance, seul le juge de la mise en état étant compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, les époux [N] seront déclarés irrecevables à soulever le moyen tiré de la prescription de l’action des demandeurs.

Sur les demandes principales

Sur la demande de suppression du portail et ses conséquences

Les consorts [R] demandent, au visa de l’ancien article 1134 du code civil, la suppression du portail des époux [N] au motif qu’il contrevient au cahier des charges du lotissement. Selon eux, ses clauses ont valeur contractuelle entre les colotis et les engagent entre eux nonobstant le plan local d’urbanisme en vigueur. Ils soutiennent que les clauses ne sont pas concernées par les règles de la caducité.

Ils expliquent que le cahier des charges définit le positionnement des conditions de desserte des lots sur la voie commune et qu’à ce titre, selon le plan de composition, le portail d’accès doit être situé à la limite de chaque parking privatif non-clos afin d’éviter toute gêne entre colotis.

En réplique, les consorts [N] expliquent que suivant l’article II-1-3 du cahier des charges du lotissement, les règles spécifiques du lotissement ont vocation à cesser de s’appliquer au-delà d’un délai de dix ans à compter de la date d’autorisation de lotir de sorte que le règlement du lotissement ne serait plus applicable depuis le 29 novembre 1999, soit dix ans après la délivrance de l’autorisation de lotir.

Ils ajoutent que la construction du portail est conforme au plan local d’urbanisme en vigueur depuis le 1er janvier 2015 à [Adresse 1] et que les règles du lotissement ne sont aujourd’hui plus applicables, faute pour les colotis d’avoir demandé leur maintien.

L’ancien article 1134 du code civil (applicable jusqu’au 1er octobre 2016 et en vigueur lors de la rédaction du cahier des charges) dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est acquis que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

En l’espèce, l’article I-3 du cahier des charges stipule que « chaque propriétaire de lot devra respecter les conditions de desserte des différents lots, telles qu’elles sont définies au plan de composition et notamment par leur positionnement sur les voies de desserte ».

Cette clause, contenue dans le cahier des charges, a valeur contractuelle et s’applique donc aux colotis.

L’article II-I-3, contenu dans le paragraphe « Permis de construire » stipule qu’ « au-delà de dix ans, à compter de la délivrance d’autorisation de lotir, lorsqu’un plan d’occupation des sols ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé dans la commune, les règles spécifiques du lotissement cesseront de s’appliquer au bénéfice des règles du plan d’occupation des sols sauf dans le cas où, conformément à l’article L315.2.1 du code de l’urbanisme, la majorité des colotis a demandé le maintien des règles du lotissement ».

Cet article instaure une caducité des règles spécifiques du lotissement selon les conditions susmentionnées. Toutefois, cette caducité n’a d’effet que sur les clauses de nature réglementaire du cahier des charges.

Or, la clause de l’article I-3 étant de nature contractuelle, la règle de caducité précitée n’a pas vocation à s’appliquer la concernant.

Ainsi, il convient de vérifier si le portail installé par les consorts [N] contrevient à l’article I-3 qui lie les parties entre elles.

Il ressort des photographies produites, du plan du lotissement et des écritures des parties que le portail litigieux a été édifié en limite de la parcelle appartenant aux demandeurs.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 avril 2022 à la demande des consorts [R] expose qu’un portail d’accès à double vantaux à l’habitation des consorts [N] est situé côté nord au niveau de l’angle avec l’habitation numéro 6 des consorts [R]. Un garage est aussi présent avec accès côté Sud conformément aux plans de composition.

Le constat rapporte que le portail qualifié de second accès a été créé sans être conforme au plan de composition.

Comme il a été indiqué, le cahier des charges enjoint chaque propriétaire à respecter les conditions de desserte des différents lots, telles qu’elles sont définies au plan de composition et notamment par leur positionnement sur les voies de desserte.

Ledit plan de composition du lotissement « [Adresse 3] » définit les lots, notamment le lot n°2 correspondant au lot des défendeurs et le lot n°3 correspondant à celui des demandeurs, les vecteurs de jumelage, les limites de zone constructible, les parkings privatifs et l’emplacement des divers branchements.

Le document n’apporte cependant pas de précision sur la localisation des portails ou portillons prévus ou à prévoir pour les différents lots.

Les demandeurs n’indiquent pas davantage en quoi le portail, que les défendeurs ont installé, empêche la desserte de leur lot. En l’occurrence, les photographies démontrent que les consorts [R] ont installé un portillon à l’angle de leur lot et de celui des époux [N]. Ils bénéficient donc d’un accès piéton sur la [Adresse 4], par ce portillon, que la présence du portail litigieux n’empêche pas. Par ailleurs, ils disposent d’une place de parking privative devant leur habitation qui n’est pas contiguë avec le portail litigieux.

Les demandeurs ne démontrent donc pas que les consorts [N] n’ont pas respecté les dispositions contractuelles du cahier des charges du lotissement.

Il y a donc lieu de rejeter leur demande visant à supprimer le portail ainsi que les demandes subséquentes (obstruer l’espace et créer une ouverture dans le mur de clôture).

Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [R] forment une demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts contre les époux [N]. Cependant, ils ne démontrent pas la réalité d’un préjudice. En outre, le rejet de leur demande principale justifie de rejeter leur demande d’indemnisation.

III. Sur la demande reconventionnelle

Les consorts [N] sollicitent à titre reconventionnel, la remise en état du mur de clôture érigé entre les lots de chaque partie, sous astreinte.

Ils considèrent que le mur contrevient aux dispositions du plan local d’urbanisme selon lequel les limites séparatives des lots peuvent être constituées par un simple grillage d’une hauteur maximum de 1,50 mètre. Ils indiquent que la clôture a été réalisée conjointement par les deux parties mais que les consorts [R] l’ont réhaussée de plusieurs dizaines de centimètres de hauteur pour parvenir à une hauteur de 2,30 mètres.

Ces derniers expliquent que la demande est prescrite en premier lieu en ce que le mur aurait été réalisé en 1991. Ils affirment également qu’il n’est pas démontré qu’ils auraient eux-mêmes réalisé un réhaussement de la clôture. Ils ajoutent qu’en limite séparative de lot, la hauteur maximale de la clôture séparative peut être d’environ 1,80 mètre à condition que les lots soient situés au même niveau altimétrique ce qui n’est pas démontré.

En l’état, l’argument selon lequel la demande serait prescrite n’a pas lieu de prospérer en ce qu’il s’agit d’une fin de non-recevoir qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état d’une part et qui n’est pas formalisée au titre des demandes définitives d’autre part.

S’agissant de la demande de remise en état, les défendeurs se fondent sur de simples photographies qu’ils ont eux-mêmes annotées pour démontrer la violation des règles du plan local d’urbanisme. Ils n’établissent précisément ni la réalité de leurs dires, ni la localisation du mur dont ils se plaignent, ni les dimensionnements critiqués, ni la date des photographies.

En conséquence, les défendeurs échouent à démontrer la violation du plan local d’urbanisme de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle.

***

Il y a lieu de rejeter la demande formée par les défendeurs aux fins de condamnation des époux [R] à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Bien qu’il ressorte clairement de l’examen du dossier que les demandes réciproques s’inscrivent dans le cadre d’un conflit de voisinage, les défendeurs ne démontrent pas l’existence du préjudice moral lié aux demandes des époux [R].

IV. Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [R] seront en conséquence condamnés aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile aux défendeurs.

En l’absence de demande des parties, il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les époux [N]

Rejette la demande de Monsieur [U] [R] et Madame [M] [R] visant à faire supprimer le portail des époux [N] et les demandes subséquentes

Rejette la demande formée par Monsieur [U] [R] et Madame [M] [R] de condamnation au paiement de dommages et intérêts

Rejette la demande formée par Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] aux fins de remise en état du mur de clôture

Rejette la demande formée par Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] aux fins de condamnation au paiement de dommages et intérêts

Condamne Monsieur [U] [R] et Madame [M] [R] aux dépens

Condamne Monsieur [U] [R] et Madame [M] [R] à verser la somme de 2.000 euros à Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.