TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01966 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5SX

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 14 novembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

Madame [D] [P], née le 18 Octobre 1959 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [F] [P], né le 03 Mars 1950 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Céline RICHARDOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 75

PARTIE REQUISE :

Monsieur [Z] [W], né le 06 Octobre 1991 à [Localité 9] (REPUBLIQUE DOMINICAINE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 03 octobre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 8 mars 2023, Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] ont donné à bail à Monsieur [Z] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 755 € avance sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] ont fait signifier à Monsieur [Z] [W] le 4 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] ont fait assigner Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 octobre 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation et demandent au tribunal de :

— Déclarer Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] recevables et bien fondés en leur demande,

— Constater que la clause résolutoire contractuellement prévue dans le bail du 8 mars 2023 faisant la loi des parties a été visée au travers du commandement régularisé par exploit d’huissier en date du 4 mars 2024 et demeuré infructueux,

En conséquence,

— Constater que Monsieur [Z] [W] se trouve actuellement sans droit ni titre à l’intérieur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7],

— Constater la résiliation du contrat de bail du 8 mars 2023,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [W] ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à ce requise par tout huissier de justice compétent, avec l’aide d’un serrurier,

— Dire que l’huissier de justice devra procéder à un inventaire des objets mobiliers éventuellement délaissés dans l’appartement par les locataires,

— Dire que les bailleurs seront autorisés à faire entreposer le mobilier en tel lieu qu’il leur plaira, aux frais, risques et périls de Monsieur [Z] [W], et qu’il pourra être procédé à sa vente aux enchères publiques afin d’en affecter le produit au remboursement de la dette de loyer, après distraction des objets qui pourront être revendiqués par des tiers,

— Condamner Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] à titre provisionnel la somme de 3166,64 € au titre de l’arriéré de loyer existant au jour de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2024,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [W] à la somme de 768,78 € mensuels à compter du 5 mai 2024, date de résiliation du bail,

— Condamner Monsieur [Z] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux,

— Dire que ladite indemnité d’occupation sera révisable à la même période et selon les mêmes modalités que celles prévues dans le contrat de location,

— Condamner Monsieur [Z] [W] à payer une somme de 1300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [Z] [W] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 4 mars 2024 soit 122,86€ ainsi que le coût de l’assignation,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] représentés par leur conseil réitèrent leurs prétentions et ajoutent que le paiement du loyer n’a pas été repris.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude, Monsieur [Z] [W] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] en tant que personnes privées, n’ont pas à justifier d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 8 mars 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 8 mars 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mars 2024, pour la somme en principal de 1510 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2024.

Monsieur [Z] [W] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [Z] [W] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 768,78 € conformément à la demande et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si la bail n’avait pas été résilié et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire est non comparant, ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] produisent dans le cadre de leur assignation un décompte arrêté à la date du 18 juin 2024 démontrant que Monsieur [Z] [W] reste devoir, après déduction des frais de recouvrement, la somme de 3822,56 € terme de juin 2024 inclus.

Monsieur [Z] [W], non comparant, ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [Z] [W] sera donc condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3822,56 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 sur la somme de 1510 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur est non comparant, ne démontre pas avoir repris le versement du loyer courant avant l’audience et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier s’il est en capacité de régler la dette locative. En effet, le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [W] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (122,86 €), de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En raison des démarches accomplies par Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P], Monsieur [Z] [W] sera condamné à leur verser la somme de 500€.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 mars 2023 entre Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] et Monsieur [Z] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 5 mai 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [W] à la somme de 768,78 € (sept cent soixante-huit euros et soixante-dix-huit centimes) ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 mai 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité devant évoluer dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [W] à verser à Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] à titre provisionnel la somme de 3822,56 € (trois mille huit cent vingt-deux euros et cinquante-six centimes) comprenant le montant des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 18 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 sur la somme de 1510 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (122,86€), de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [F] [P] et Madame [D] [P] la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,