TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02650 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IP6U

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SOCIETE 3F GRAND EST, SA [Adresse 11] , prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en son agence de [Localité 6], [Adresse 1],

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Z] [H], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Olivia ZIMMERMANN de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé du 26 novembre 2021, la société 3F GRAND EST a consenti à Madame [Z] [H], un bail à usage d’habitation et ses annexes situé [Adresse 8] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 492,05 euros, charges comprises.

Selon assignation en date du 16 octobre 2023 la société 3F GRAND EST, a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mulhouse, d’une action dirigée contre Madame [Z] [H], demandant à la juridiction, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1184, 1224, 1227 et 1728 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 26 novembre 2021 consenti à Madame [Z] [H] pour les locaux sis [Adresse 8] à [Localité 3] est acquise ;

— constater la résiliation du bail à compter du 24 janvier 2023 et subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [H] ainsi que tous occupants de son chef, des locaux, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [Z] [H] à payer à la SA 3F GRAND EST, à compter du 24 janvier 2023 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— condamner Madame [Z] [H] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 892,55 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 septembre 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer 24 novembre 2022 sur la somme de 895,19 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner Madame [Z] [H] aux entiers frais et dépens ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice ;

— condamner Madame [Z] [H] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, la société 3F GRAND EST expose que Madame [Z] [H] ne s’est pas régulièrement acquittée du paiement des loyers dus en vertu du bail les liant, de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte du 24 novembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 895,19 € selon décompte arrêté au 21 novembre 2022, resté sans effet.

Après plusieurs renvois pour permettre l’échange des écritures entre les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 décembre 2024. La SOCIÉTÉ 3F GRAND EST, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions d’assignation et précise s’en remettre concernant la demande de délai de paiement.

Madame [Z] [H], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions du 16 décembre 2024, selon lesquelles elle reconnaît le principe de la dette. Elle réclame l’octroi de délai de paiement et de débouter la société 3F GRAND EST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’a pas pu être donné lecture au cours de l’audience du diagnostic social et financier établi par les services de la préfecture du fait de la carence de la locataire.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de la demande:

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement. .

En l’espèce, la société 3F GRAND EST justifie avoir accompli la formalité visée à l’article 24 III susvisé dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 17 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience.

De même, la société 3F GRAND EST a informé la CCAPEX le 2 décembre 2022.

Sa demande formée à l’encontre de Madame [Z] [H] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 26 novembre 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 24 novembre 2022 à Madame [Z] [H] pour paiement d’une somme principale de 895,19 euros au titre de l’arriéré arrêté au 21 novembre 2022.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 28 septembre 2023, dont la dette s’élève à la somme de 892,55 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 25 janvier 2023.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST, Madame [Z] [H] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST verse aux débats un décompte actualisé au 28 septembre 2023 prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Des versements de Madame [Z] [H] interviennent depuis plusieurs mois avec un versement supplémentaire pour apurer la dette. Il ressort dès lors des pièces fournies et des débats à l’audience que la dette locative s’élève à la somme de 892,55 euros, mois de septembre 2023 inclus.

En conséquence, Madame [Z] [H] est condamnée à payer à la SOCIETE 3F GRAND EST la somme de 892,55 euros.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Z] [H] justifie de la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois avant l’audience et sollicite de rester dans les lieux. Cette demande s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Aussi, compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de sa situation personnelle et de la reprise du paiement des loyers depuis plusieurs mois, il y a lieu d’accorder à Madame [Z] [H], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 12 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 80 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [Z] [H] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [Z] [H] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dès lors, Madame [Z] [H], partie succombante, est condamnée aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer .

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et l’équilibre des parties commandent de laisser à la charge de la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 26 novembre 2021 entre la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST et Madame [Z] [H] aux fins de voir constater la résiliation des locaux occupés [Adresse 8] à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 janvier 2023 ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] à verser à la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST la somme de 892,55 € selon décompte arrêté au 28 septembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [Z] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 80 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [H] soit condamnée à verser à la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire à compter du 25 janvier 2023;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 février 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,