TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2298

N° RG 25/01043 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJA6

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [U] [N]

née le 26 Janvier 1990 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

Monsieur [L] [X]

né le 22 Juin 1989 à [Localité 13] (EURE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, Juge déléguée aux fonctions dejuge des contentieux de la protection par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de [Localité 6] en date du 21 juillet 2025, assistée de Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 9 septembre 2022, à effet au 25 septembre 2022, " Madame [R] [K] mandataire [Z] [K] ", a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [N] et Monsieur [L] [X], portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 749 euros et d’une provision pour charges de 225 euros.

Les locataires se sont plaints de dysfonctionnements du système de chauffage.

Un constat d’échec de tentative de conciliation a été dressé le 2 janvier 2023.

Ils ont quitté les lieux le 30 janvier 2024.

Par assignation en date du 10 avril 2024, Madame [U] [N] et Monsieur [L] [X] ont fait assigner Madame [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de la voir condamner aux paiements de diverses sommes, en raison des manquements de la bailleresse à son obligation de fournir un système de chauffage fonctionnel, un double vitrage et un diagnostic de performance énergétique.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mai 2025.

Madame [R] [K] ne comparaît pas. Elle a transmis un courrier dactylographié au greffe du tribunal, ainsi que des pièces, dont le contenu a été mis dans les débats.

Madame [U] [N] et Monsieur [L] [X] sont alors représentés par leur conseil.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 septembre 2025 : seuls les demandeurs sont représentés, et la défenderesse ne comparaît pas. L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 20 novembre 2025 pour permettre la notification des conclusions des demandeurs, au défendeur.

A l’audience du 20 novembre 2025, Madame [U] [N] et Monsieur [L] [X] sollicitent oralement le bénéfice de leurs conclusions datées du 25 septembre 2025 et déposées lors de l’audience du 25 septembre 2025. Elles ont été signifiées par voie de commissaire de justice à la défenderesse le 4 octobre 2025. Aux termes de ces dernières, ils demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Juger recevable et bienfondé leur assignation ;

— Débouter Madame [R] [K] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

— Condamner Madame [R] [K] à leur rembourser 50% du montant du loyer avec charges payé soit un montant de 7 792 euros, au titre du préjudice subi et notamment des dysfonctionnements du système de chauffage et de l’absence de double vitrage, outre l’absence de DPE, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,

— Condamner Madame [R] [K] à leur payer un montant de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts, à titre d’indemnisation du préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,

— Condamner Madame [R] [K] aux dépens,

— Condamner Madame [R] [K] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Aux termes de leurs écritures, ils font valoir que dès la prise de possession des lieux, ils ont constaté des dysfonctionnements du système de chauffage, prenant la forme de fuites au niveau de plusieurs radiateurs et d’absence de chauffage dans deux chambres de l’appartement. Ils affirment que malgré l’intervention du fils de la bailleresse et d’un professionnel, outre une tentative de conciliation, le problème n’a pas été réglé. Ils soutiennent avoir formalisé une mise en demeure le 13 février 2023, et qu’ils ont fait constater les dysfonctionnements par un commissaire de justice. Ils soulignent qu’ils ont quitté le logement à effet au 30 janvier 2024, suite aux manquements de leur bailleresse à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que leur logement n’était pas équipé de double vitrage alors qu’il s’agit d’une obligation depuis le 1er janvier 2022. Ils expliquent enfin que le diagnostic de performance énergétique du logement ne leur a pas été communiqué, alors que cela est imposé par l’article 3-3 de la loi précitée. Ils sollicitent à ce titre l’octroi de dommages et intérêts pendant leur période de jouissance du logement.

Au soutien de leur seconde demande de dommages et intérêts, ils ajoutent qu’ils ont exposé des frais supplémentaires à la suite de leur déménagement dans un nouveau logement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des leurs prétentions et moyens.

Madame [R] [K] ne comparaît pas.

La décision a été mise en délibéré à la date du 18 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes écrites non soutenues oralement

Aux termes de l’article 446-1 du code de procédure civile s’agissant de la procédure orale, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

A titre liminaire, il sera ainsi rappelé que la présente procédure est orale, et que les conclusions écrites d’une partie ne saisissent valablement le juge que si elles sont réitérées oralement à l’audience. L’envoi d’un courrier ne peut pallier l’absence de comparution.

Or, en l’espèce, malgré l’envoi d’un dossier de plaidoirie réceptionné le 16 mai 2025, Madame [R] [K] n’a jamais comparu ni ne s’est jamais faite représenter lors des 3 audiences où l’affaire a été appelée, et ce, alors qu’elle a régulièrement été assignée à personne par voie de commissaire de justice, de telle sorte qu’elle n’a jamais fait valoir de prétentions oralement au cours de la procédure.

Ainsi, le tribunal n’est donc valablement saisi d’aucune prétention ni d’aucun moyen ou pièces pour le compte de Madame [R] [K].

Sur le contrat de bail

En application de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et précise :

1. Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2. Le nom ou la dénomination du locataire ;

3. La date de prise d’effet et la durée ;

4. La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation [V. CCH, art. R. 156-1];

5. La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

6. Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7. Le montant et la date de versement du dernier loyer (L. no 2015-990 du 6 août 2015, art. 82-I-1o) appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

8. La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

9. Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

En l’espèce, il résulte de l’analyse du contrat de bail produit que le bailleur mentionné est " [R] [K] née le 19 mars 1934 à [Localité 8] mandataire [Z] [K] né le 5 mai 1952 à [Localité 8] « . Par ailleurs, aux termes de l’état des lieux d’entrée produit, la case » le bailleur (ou mandataire « est complété ainsi : » [Z] [K] […], mandataire de [R] [K] […] ". Enfin, aux termes de la preuve de virement du loyer produite, en date du 5 octobre 2022, il apparaît que la bénéficiaire du paiement est Madame [R] [K].

Il résulte de ces éléments que la défenderesse, Madame [R] [K], est bien la bailleresse des demandeurs, et que le contrat de location a bien a été conclu par elle, par l’intermédiaire d’un mandataire.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

[…]

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

En outre, en application de cet article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les critères relatifs à la décence du logement loué ont été définis de manière réglementaire et notamment par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. En application de l’article 3 dudit décret, le logement donné à bail doit par ailleurs bénéficier des éléments d’équipement et de confort minimums, et notamment d’une installation permettent un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application des articles 1720 et 1721 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Enfin, en application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231 du même code ajoute qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Enfin, aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

*

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée, en date du 26 septembre 2022, dans la partie type de chauffage, que le fonctionnement du chauffage est inscrit comme étant « hors service » et selon les observations : « aucun radiateur ne fonctionne dans le logement lors de la rédaction de l’état des lieux. Pas de chauffage ».

Ensuite, s’agissant du descriptif de chaque pièce concernant le chauffage, il y est inscrit :

Entrée : aucun commentaire. Séjour : " 1) à l’entrée dans les lieux, impossible de faire fonctionner les radiateurs (HS ?) et 2) le radiateur sous fenêtres fuit sur le parquet « . Cuisine : » à l’entrée dans les lieux, impossible de faire fonctionner les radiateurs (HS ?) « Chambre 1 : » à l’entrée dans les lieux, impossible de faire fonctionner les radiateurs (HS ?) « Chambre 2 : » à l’entrée dans les lieux, impossible de faire fonctionner les radiateurs (HS ?) + fuite en essayant de le faire fonctionner « Salle de bain : » Fonctionne faiblement, rempli de déchets (masque chirurgical, détritus). WC : aucun commentaire. Enfin, la locataire, Madame [U] [N], a porté les observations suivantes aux termes de l’état des lieux : " 1) Toutes fenêtres en simple vitrage, fermant mal ou très mal (état vétuste). […] 4) Fonctionnement des chauffages et fuites à traiter en priorité ".

Il est également produit par les demandeurs un procès-verbal de constat d’huissier de justice, dressé le 26 octobre 2023. L’huissier de justice a constaté les éléments suivants :

— Chambre 1 : Le vitrage des fenêtres est simple, le radiateur ne comporte pas de thermostat, la tuyauterie du radiateur goute légèrement, présence d’une trace claire circulaire de type calcaire en dessous et récipient en plastique placé à cet endroit.

— Chambre 2 : Le vitrage des fenêtres est simple, le radiateur comporte un thermostat d’apparence récente. Ce radiateur reste froid pendant toute la durée de mes constatations (45 minutes), et ce, malgré le réglage du thermostat en position 5. Je constate un ruissèlement d’eau au niveau de la tuyauterie à l’origine d’une légère fuite.

— Salle de bains : un chauffage à résistance électrique est en place, présence de détritus à l’intérieur (un masque, des déchets, un emballage de tampon, une télécommande). L’intensité du chauffage est faible et n’est pas réglable.

— Cuisine : Le vitrage des fenêtres est simple, le chauffage est fonctionnel, mais le thermostat est vétuste.

— [Localité 10] : Le vitrage des fenêtres est simple, la tuyauterie du radiateur goutte, un récipient en plastique est placé en-dessous afin de récolter l’eau d’écoulement, un raccordement présente des traces de corrosion, le thermostat est d’apparence récente et fonctionnel. Présence d’une discrète auréole blanche de type calcaire partant du mur au niveau du raccordement du radiateur vers le centre de la pièce sur environ 60cm.

— Salle à manger : Le vitrage des fenêtres est simple, le thermostat du radiateur est fonctionnel, mais ancien.

Par ailleurs, des photographies des lieux sont jointes au constat et confirment ces constatations.

Les locataires produisent en outre un courrier de préavis faisant état d’un départ des lieux le 30 janvier 2024, ainsi qu’un second état des lieux annoté et signé « et de sortie fait le 29.01.2024 sur la base document 24.09.2022 ». Ils justifient ainsi de leur départ à la date du 30 janvier 2024.

Par ailleurs, il ne résulte pas des éléments produits que le diagnostic de performance énergétique du logement ait été transmis aux locataires.

Enfin, les locataires justifient d’une mise en demeure par courrier d’avocat en date du 13 février 2023, envoyée par courrier recommandé.

Ainsi, il ressort de ces éléments que le système de chauffage présentait de nombreux dysfonctionnements dès l’entrée dans les lieux des locataires en septembre 2022. Il apparaît, aux termes des échanges par messages électroniques entre les parties produits, que de vaines tentatives ont eu lieu pour tenter de réparer les radiateurs défaillants. Ces défaillances ont perduré et ont été constatées par commissaire de justice, en octobre 2023. Les observations de ce dernier sont explicites et corroborées par les diverses photographies.

La bailleresse n’apporte aucun élément permettant d’établir que les radiateurs étaient fonctionnels lors de l’entrée dans les lieux, ni d’élément justifiant d’une réparation adéquate permettant de garantir la décence du logement et sa performance énergétique minimale, durant plus d’un an.

Dès lors, la bailleresse a manqué à son obligation contractuelle de fournir un logement disposant d’une installation permettent un chauffage normal. Elle engage donc sa responsabilité contractuelle.

Par ailleurs, si aucune obligation de pose de fenêtre en double vitrage ne pèse sur la bailleresse, celle-ci doit garantir que le logement est correctement isolé, protégé contre les infiltrations d’air et répond à un critère de décence lié à un critère de performance énergétique minimale, ce que les constatations de l’huissier de justice et les observations de l’état des lieux d’entrée ne permettent pas de garantir en l’espèce.

Les locataires justifient ainsi d’un préjudice de jouissance résultant directement de l’absence de chauffage suffisant de leur logement, durant leur période de location, qui a duré environ 16 mois.

En conséquence, Madame [R] [K] sera condamnée à payer à Madame [U] [N] et Monsieur [L] [X] la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En outre, les locataires font état d’un préjudice financier résultant des frais exposés pour leur déménagement et leur emménagement dans un nouvel appartement, en raison de l’inaction de leur bailleresse.

Madame [R] [K] sera condamnée à payer à Madame [U] [N] et Monsieur [L] [X] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais du procès, l’exécution provisoire et la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [R] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de Madame [U] [N] et Monsieur [L] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige et des démarches amiables déjà entreprises, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Enfin, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de Colmar en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à Madame [U] [N] et Monsieur [L] [X] la somme de 4 500 (quatre mille cinq cents) euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à Madame [U] [N] et Monsieur [L] [X] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE Madame [R] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à Madame [U] [N] et Monsieur [L] [X] la somme de 1500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge