TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01626 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I35K

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. BILMA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

Madame [T] [L], gérante, comparante en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [S] [J], née le 02 Avril 1992 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [K] [V], né le 17 Janvier 1992 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Marc MULLER de l’ASSOCIATION STAEDELIN MULLER, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 17

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 1er octobre 2023, la S.C.I. BILMA a donné à bail à Madame [S] [J] et à Monsieur [K] [V] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 800 € provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. BILMA a fait signifier à Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] le 3 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, la S.C.I. BILMA a fait assigner Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse et sollicite de :

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 5485€ sauf à parfaire au jour du jugement,

— Constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion sans délai des défendeurs et de tout occupant de son chef,

— Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire il y sera procédé avec le concours de la force publique,

— Dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code de procédure civile d’exécution, le cas échéant en procédant au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des défendeurs dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur,

— Voir fixer et condamner solidairement les défendeurs à payer les arriérés de loyers et charges ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 € à compter de la résiliation du bail, soit à partir du 04/03/2024 qui correspond à la résiliation de plein droit 2 mois après la signification du commandement visant la clause résolutoire, jusqu’à libération complète des lieux,

— Allouer au propriétaire la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 200 € au titre de dommages et intérêts,

— Voir prononcer l’exécution provisoire de la décision nonobstant appel ou opposition,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement des entiers frais et dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les frais et honoraires d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 novembre 2024 et renvoyée, à la demande de Madame [S] [J], à l’audience du 27 février 2025.

A l’audience du 27 février 2025, un renvoi a été sollicité par le conseil des défendeurs et après accord des parties, un calendrier de procédure a été mis en place. Ainsi, le dossier a été renvoyé et fixé pour plaidoirie à l’audience du 26 juin 2025.

Par conclusion du 24 mars 2025, le conseil de Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] demande au tribunal de :

— Déclarer la demande mal fondée,

— Surseoir à statuer jusqu’à la désignation de l’avocat soussigné en aide juridictionnelle totale ou son improbable rejet,

— Débouter la SCI BILMA de ses fins et conclusions,

— Réserver à conclure et à parfaire les prétentions de Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V].

Par courrier du 22 avril 2025, la S.C.I. BILMA a indiqué maintenir ses demandes en expulsion et en condamnation des sommes et être dans l’attente de la décision de la commission de surendettement.

Le conseil de Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] a déposé au tribunal le 5 mai 2025 des conclusions récapitulatives dans lesquelles il demande au tribunal de :

— Constater que les consorts [S] [J] et [K] [V] ont été déclarés recevables par la commission de surendettement,

— Débouter la S.C.I. BILMA de sa demande de paiement au titre de l’arriéré des loyers et charges,

— Accorder aux consorts [S] [J] et [K] [V] un délai d’un an à compter du jugement à intervenir pour quitter spontanément les lieux, le temps pour les services sociaux de leur trouver un logement social adapté à leur situation,

— Débouter pour le surplus la S.C.I. BILMA de ses fins et conclusions.

A l’audience du 26 juin 2025, la S.C.I. BILMA, représentée par Madame [T] [L], gérante, a repris les termes de son assignation et de ses écritures du 22 avril 2025.

Elle expose qu’un dossier de surendettement a été introduit par les locataires mais qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers. Elle ajoute que la dette est en augmentation.

A cette audience, le conseil de Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] n’a pas comparu et n’a pas transmis ses instructions.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné duquel il ressort que les difficultés financières trouvent leur origine dans la perte d’activité professionnelle de Monsieur [K] [V] et dans la non perception des allocations chômage.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Pa note en délibéré autorisée, la S.C.I. BILMA a produit l’envoi du justificatif de ses écritures du 22 avril 2025 adressées au conseil des défendeurs.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, et en application des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente procédure est orale, et que le Tribunal demeure saisi des écritures déposées par une partie ayant comparu, même si celle-ci ne comparaît pas ou ne se fait pas représenter à l’audience de renvoi. Le tribunal constate que le conseil de Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] n’a jamais fait valoir de prétentions oralement au cours de la procédure. Lors de l’audience de plaidoirie, ce dernier n’était ni présent si substitué. Ainsi et malgré l’envoi du dossier de plaidoirie réceptionné le 11 juillet 2025, le Tribunal n’est saisi d’aucune prétention ni d’aucun moyen pour le compte de Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V].

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I. BILMA justifie avoir saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclut le 25 septembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 janvier 2024 pour la somme en principal de 2250 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 février 2024.

Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Ils devront d’une part quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion sans délai et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et de la provision sur charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme de 800 € et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions de l’ancien bail et sera majorée des charges locatives.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur l’articulation des effets de la clause résolutoire avec la procédure de surendettement

L’article 24, VI de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : […] 2° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers".

En l’espèce, la S.C.I. BILMA verse au débat les actes de la procédure de surendettement permettant d’établir qu’un dossier déposé par Madame [S] [J] et par Monsieur [K] [V] a été jugé recevable le 13 février 2025 par la Commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin. La créance retenue de la S.C.I. BILMA s’élève à la somme de 5485 €.

Ainsi, les locataires bénéficient bien d’une procédure de surendettement en cours.

En outre, il convient de constater que l’articulation des effets de la clause résolutoire avec la procédure de surendettement se produit au bénéfice du locataire débiteur. En conséquence, c’est à lui de rapporter la preuve qu’au jour de l’audience, il a repris le paiement du loyer et des charges. Cependant, Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] n’ont produit aucun élément permettant de conclure à la réalisation de cette condition légale.

Ainsi, il y a lieu de constater qu’en l’absence de preuve de reprise du paiement du loyer courant au jour de l’audience, le juge des contentieux de la protection, qui a constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, n’est plus tenu par la procédure de surendettement.

Par conséquent, Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Sur la demande de condamnation au paiement

La S.C.I. BILMA produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 31 mai 2024 démontrant que Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] restent devoir la somme de 5485 € terme de mai 2024 inclus. Dans le courrier daté du 22 avril 2025, la S.C.I. BILMA sollicite la somme de 5682,41 € exposant que les charges ont augmenté et que la caisse d’allocations familiales verse des allocations. Néanmoins, il n’est produit aucun décompte ni justificatif permettant de justifier ladite somme.

Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant pour la somme de 5485 €.

Il convient dès lors de condamner solidairement, Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de 5485 €, terme de mai 2024 inclus (loyers impayés, avances sur charges et indemnités d’occupation).

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, les locataires n’ont formulé aucune demande pour solliciter d’une part la suspension de la clause résolutoire ni d’autre part des délais de paiement. En outre, il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer courant.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] supporteront in solidum la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcée, hypothétiques à ce stade ou de rappeler les dispositions légales relatives à la majoration à défaut de paiement des sommes dues. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à dû accomplir la demanderesse, il convient de lui accorder la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2023 et ayant pris effet le 1er octobre 2023 entre la S.C.I. BILMA et Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 15 février 2024;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. BILMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] au montant du loyer et de la provision sur charges dus au jour de la résiliation soit la somme de 800 € ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] à payer à la S.C.I. BILMA cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 février 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] à verser à la S.C.I. BILMA la somme de 5485 € (cinq mille quatre cent quatre-vingt-cinq euros) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêté à la date du 31 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens liés à l’exécution forcée ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [J] et Monsieur [K] [V] à verser à la S.C.I. BILMA la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,