TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02656 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCB2

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 13 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

— représentée par M^e Lionnel GATIN, avocat au barreau de MULHOUSE,

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L], [B] [O]

né le 18 Janvier 1976 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 21 janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 22 décembre 2023, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [L] [O], un logement [Adresse 5] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel désormais fixé à la somme de 595,97 euros, provision sur charges incluse.

Le 1er août 2024, la société anonyme d’HLM NEOLIA a fait signifier à Monsieur [L] [O] un double commandement visant la clause résolutoire de justifier d’une attestation d’assurance en cours de validité, et de payer un arriéré locatif d’un montant de

3 099,91 euros.

Par exploit d’huissier du 4 novembre 2024, la société anonyme NEOLIA a fait citer Monsieur [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation au 2 octobre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 22 décembre 2023,

En conséquence,

— constater que Monsieur [L] [O] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe [Adresse 5],

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [O] de l’appartement qu’il occupe [Adresse 5], ainsi que tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [L] [O] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 595,97 euros par mois hors APL et ce à compter du 2 octobre 2024, c’est-à-dire à l’expiration du délai imparti dans le commandement visant la clause résolutoire, et ce jusqu’à l’évacuation effective des locaux litigieux,

— dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail,

— condamner Monsieur [L] [O] à lui payer la somme provisionnelle de 4 590,95 euros due au 3 octobre 2024 et à l’échéance loyer de septembre 2024, au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant les 179,73 euros de frais de commandement imputés le 18 août 2024 au débit du compte de locataire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— enjoindre Monsieur [L] [O] de justifier de l’assurance locative ;

— condamner Monsieur [L] [O] à lui payer une somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du commandement de payer,

— constater que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

Au visa des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [L] [O] un double commandement visant la clause résolutoire pour défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 janvier 2025. La SA NEOLIA, par la voix de son conseil, a fait reprendre les termes de son assignation.

Monsieur [L] [O], assigné à l’étude n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pas été évoqué à l’audience, faute de transmission par les services de la préfecture.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, «Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 5 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 2 août 2024.

La partie demanderesse est donc recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au Juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 22 décembre 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’ article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un double commandement de payer a été délivré le 1er août 2024 à Monsieur [L] [O] pour paiement d’une somme principale de 3099,91 euros au titre de l’arriéré arrêté au 24 juillet 2024.

Il n’est pas contesté que ces causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 2 octobre 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la société anonyme NEOLIA, Monsieur [L] [O] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, le défendeur demeurant dans les lieux depuis le 2 octobre 2024 sans droit ni titre, cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer contractuellement convenu. Cette indemnité sera payable et révisable à compter du mois de novembre 2024 selon les mêmes modalités que le loyer initial et devra être acquittée, les échéances antérieures étant inclue dans l’arriéré locatif ci-après.

Sur la demande en paiement

Aux termes du nouvel article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

En l’espèce, la preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production du contrat de location, du décompte des sommes dues et du commandement de payer.

Ainsi, l’obligation de paiement des arriérés de loyers et charges par les défendeurs n’est pas sérieusement contestable.

Selon le décompte arrêté à la date du 3 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, l’arriéré de loyers, charges, et avances sur charges se chiffre à 4 590,95 euros.

Monsieur [L] [O], défaillant à la procédure et ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de le condamner à payer à la société anonyme NEOLIA la somme provisionnelle de 4 590,95 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêtées au 3 octobre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024, date de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, et ce conformément à la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Rien ne s’oppose en revanche à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l’obligation à paiement n’est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l’obligation pour un locataire dont il est établi qu’il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Dès lors il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer mensuel conventionné, soit 595,97 euros, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Compte tenu de ce que le bail est résilié depuis le 2 octobre 2024 et que la dernière échéance comprise dans l’arriéré locatif est celle du mois de septembre 2024, Monsieur [L] [O] est condamné au paiement de cette indemnité à compter du mois d’octobre 2024 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur la demande de justification d’une assurance locative en cours de validité

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties étant résilié de plein droit depuis le 2 octobre 2024, la SA NEOLIA ne peut plus imposer à Monsieur [L] [O], qui n’a plus la qualité de locataire mais d’occupante sans droit ni titre, la souscription d’une assurance la garantissant contre les risques locatifs.

Dès lors, sa demande de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs sera rejetée.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [L] [O] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer et de lettre par huissier de justice, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SOMCO et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [L] [O] est condamné à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS la société anonyme NEOLIA, recevables en ses demandes ;

CONSTATONS que le bail conclu entre les parties le 22 décembre 2023 s’est trouvé de plein droit résilié le 2 octobre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [O] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 5] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [L] [O] au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi soit 595,97 euros , qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [O], ou celui qui se maintiendrait indument dans les lieux, à payer à la société anonyme NEOLIA cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter de octobre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et remise des clefs ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [O] à payer à la société anonyme NEOLIA une provision de 4 590,95 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances dur charges, et des indemnités d’occupation arrêté au 3 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 ;

DÉBOUTONS la société anonyme NEOLIA de sa demande d’enjoindre à la production d’une assurance et du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [O] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNONS Monsieur [L] [O] à payer à la société anonyme NEOLIA la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONSTATONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,