TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01708 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4QA

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son Directeur Général,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [P] [W]

née le 05 Novembre 2004 à [Localité 7] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 février 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 avril 2023 à effet au 12 avril 2023, la SCI SOFITOINE a donné à bail à Mme [P] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 360€ outre 70€ de provision sur charges.

Par contrat de cautionnement « VISALE » du 4 avril 2023 conclu avec le bailleur la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des sommes qui pourraient être dues par Mme [P] [W] au titre d’un impayé de loyers.

A la suite de divers incidents de paiement, le bailleur a actionné la caution.

Le 26 mars 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Mme [P] [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 1720 euros.

Par assignation en date du 5 juillet 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Mme [P] [W] devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MULHOUSE.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 15 novembre 2024 en l’actualisant, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES régulièrement représentée, demande au juge, au visa des articles 24 de la loi de 1989, 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1346 et 2305 du code civil, de :

— recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

— l’en déclarer bien fondée ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement prononcer cette résiliation aux torts exclusifs du preneur;

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [W] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [P] [W] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5160€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1720€, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Mme [P] [W] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Mme [P] [W] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [P] [W] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Mme [P] [W] n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le droit d’agir aux fins de résiliation du bail de la caution :

L’article 2309 du code civil dispose : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Par ailleurs, il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit notamment une quittance subrogative actualisée au jour de la citation reprenant l’historique des paiements effectués par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ; elle justifie ainsi avoir payé à cette date, au bailleur le montant des loyers et charges des mois de août 2023 à mai 2024 inclus, soit une somme totale de 3010€.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse au débat une attestation (pièce 11) par laquelle elle expose n’avoir recouvré aucune somme auprès du locataire au 28 mai 2024 et n’avoir perçu du bailleur aucune somme.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits du bailleur en ce compris l’action en résiliation du bail et ce, indépendamment de son bien fondé.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure, applicable au contrat conclu avant le 29 juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article IX) aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause et se référant au délai de deux mois prévu par le contrat, a été signifié le 26 mars 2024, pour la somme en principal de 1720€ arrêtée au 7 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.

La charge de la preuve des paiements repose sur la locataire qui n’a pas comparu.

Il est donc établi, à défaut de preuve contraire, que Mme [P] [W] ainsi que le révèle l’attestation du 28 mai 2024, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois et qu’elle restait devoir la somme de 3010 € correspondant alors au solde restant duû, au titre des loyers jusqu’au mois de mai 2024 inclus.

Il y a lieu de constater que la clause résolutoire était acquise à la date du 26 mai 2024 à minuit.

Depuis cette date, Mme [P] [W] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [P] [W], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Enfin, le recours subrogatoire ne s’exerce s’agissant des montants acquittés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’à due concurrence de ces montants.

Cependant, la dette locative ayant augmenté depuis l’assignation selon les indications non contestées de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, l’intervention à venir du cautionnaire subrogé n’est donc pas hypothétique et il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation est due au bailleur ou à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification des quittances subrogatives complémentaires.

— Sur le montant des sommes dues :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a actualisé sa créance à date du 5 novembre 2024, et notifié l’actualisation de sa demande par mail à Mme [P] [W].

Mme [P] [W] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5160€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mars 2024 sur la somme de 1720€ et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [P] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (127.48€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [P] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans nécessité de le rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT QUE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, La SCI SOFITOINE;

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 avril 2023 entre La SCI SOFITOINE et Mme [P] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 26 mai 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [P] [W] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [P] [W] au montant du loyer contractuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 27 mai 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés au bailleur ou à son représentant dûment mandaté à cet effet ;

RAPPELLE QUE cette indemnité d’occupation est due par Mme [P] [W] à La SCI SOFITOINE ou à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification des quittances subrogatives complémentaires et LA CONDAMNE au paiement en tant que de besoin ;

CONDAMNE Mme [P] [W] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5160 € (cinq mille cent soixante euros) selon décompte arrêté au 5 novembre 2024, incluant l’échéance du mois de octobre 2024, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon quittances subrogatives, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 1720€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [P] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (127.48€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE Mme [P] [W] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 février 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,