TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02922 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDIC

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 18 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [N] [F]

né le 23 Août 1949 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

Madame [S] [F]

née le 24 Avril 1955 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

— représentés par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX,

PARTIE REQUISE :

Monsieur [H] [G]

né le 26 Octobre 1985 à [Localité 11]

demeurant actuellement [Adresse 1]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 21 janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 16 août 2023, Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F] ont donné à bail à Monsieur [H] [G], un logement [Adresse 5] à [Localité 6] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel désormais fixé à la somme de 585 euros, provision sur charges incluse.

Le 18 septembre 2024, Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F] ont fait signifier à Monsieur [H] [G] un commandement visant la clause résolutoire de justifier de payer un arriéré locatif d’un montant de 1983,89 euros arrêté au mois de novembre 2024 et mise en demeure de justifier de l’occation du logement.

Par exploit de commissaire de justice du 13 novembre 2024, Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F] ont fait citer Monsieur [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire statuant en référé aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire est acquise ;

— constater que le bail signé par les parties est résilié de plein droit ;

— de constater l’occupation sans droit ni titre ;

— ordonner en conséquence l’expulsion ainsi que tout occupant de son chef;

— ordonner qu’il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [H] [G] avec si besoin est le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [H] [G] au paiement d’une provision de 3445,97 euros, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

— condamner Monsieur [H] [G] à lui payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du commandement de payer.

Au visa des dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [H] [G] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

A l’audience du 21 janvier 2025, Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F], représentés par leur avocat, font reprendre les termes de leur assignation et ont déposé des pièces. Il s’oppose à la demande d’échelonnement de paiement de la dette.

Monsieur [H] [G] a comparu en personne et explique avoir rencontré des difficultés personnelles et professionnelles. Il soutient avoir quitté le logement au mois de mai 2024 et avoir adressé un mail de résiliation. Il sollicite un échelonnement de la dette qu’il ne conteste pas dans son principe.

Le diagnostic social et financier n’a pas été évoqué à l’audience, faute d’avoir été déposé par les services de la préfecture. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire en application de l’article 467du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi précitée modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 25 septembre 2024. Par ailleurs, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande formée est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 16 août 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’ article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré le 18 septembre 2024 à Monsieur [H] [G] pour paiement d’une somme principale de 1983,89 euros arrêté au mois de septembre 2024.

Il n’est pas contesté que ces causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 19 novembre 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F], Monsieur [H] [G] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire et Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [H] [G] a expliqué ses difficultés sociales et personnelles à l’audience. Toutefois, il n’a déposé aucune pièce pour étayer ses dires. Il n’a pas repris le paiement des loyers. Dès lors, les conditions juridiques n’étant pas réunies, il n’est possible d’accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F], Monsieur [H] [G] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Enfin, le défendeur demeurant dans les lieux depuis le 19 novembre 2024 sans droit ni titre, cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer contractuellement convenu. Cette indemnité sera payable et révisable à compter du mois de décembre 2024 selon les mêmes modalités que le loyer initial et devra être acquittée, les échéances antérieures étant inclue dans l’arriéré locatif ci-après. La demande de majorer l’indemnité aux taux légal à compter de chaque échéance est rejetée.

Sur la demande en paiement

Aux termes du nouvel article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

En l’espèce, la preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production du contrat de location, du décompte des sommes dues et du commandement de payer.

Ainsi, l’obligation de paiement des arriérés de loyers et charges par le défendeur n’est pas sérieusement contestable.

Monsieur [H] [G] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte de l’assignation et ne contestant d’ailleurs par la somme due, il convient de le condamner à payer à Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F] la somme provisionnelle de 3189,93 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté au mois de novembre 2024 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Rien ne s’oppose en revanche à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l’obligation à paiement n’est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l’obligation pour un locataire dont il est établi qu’il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Dès lors il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer mensuel conventionné qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Compte tenu de ce que le bail est résilié depuis le 19 novembre 2024 et que la dernière échéance comprise dans l’arriéré locatif est celle du mois de novembre 2024, Monsieur [H] [G] sera condamné au paiement de cette indemnité à compter du mois de décembre 2024 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [H] [G] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer et de lettre par huissier de justice, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article précité. La demande de Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F] est rejetée.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F], recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que le bail conclu entre les parties le 16 août 2023 s’est trouvé de plein droit résilié le 19 novembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [G] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 5] à [Localité 6] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [H] [G] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNONS Monsieur [H] [G], ou celui qui se maintiendrait indument dans les lieux, à payer à Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F] cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter de décembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et remise des clefs ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [G] à payer à Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F] une provision de 3189,93 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté au mois de novembre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DÉBOUTONS Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F] du surplus de leurs prétentions ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [G] de sa demande de délai de grâce et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [G] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

REJETONS la demande de Madame [S] [F] et Monsieur [N] [F] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,