TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00509 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5XA

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

24 février 2026

Dans la procédure introduite par :

S.A.R.L. […]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier NAHON de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.C.I. […]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier PETER, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes en matière de baux commerciaux

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 27 janvier 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de bail commercial sous seing privé en date du 9 novembre 2020, la Sarl […] a pris à bail un local commercial à usage de bureau à […] appartenant à la Sci […] pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2020 moyennant un loyer annuel de base d’un montant de 9 945 euros hors taxes et hors charges payable en quatre termes trimestriels égaux et d’avance les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.

Par avenant n°1 en date du 23 novembre 2022, la Sci […], en qualité de bailleur, et la Sarl […] ont convenu, notamment, de l’augmentation de la surface prise à bail à compter du 1er janvier 2023 et de la modification du loyer annuel de base porté à la somme de 15 230,28 euros hors taxes et hors charges.

Déplorant le non-paiement des loyers et charges des 1er et 2ème trimestres 2024, la Sci […] a fait signifier à la Sarl […] un commandement de payer la somme de 9 999,08 euros visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024.

Suivant acte introductif d’instance, déposé par voie électronique le 22 août 2024, signifié le 26 août 2024, la Sarl […] a attrait la Sci […] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de nullité du commandement de payer du 22 juillet 2024 et d’octroi de délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, la Sarl […] demande au tribunal de :

— débouter la Sci […] de ses demandes,

— annuler le commandement de payer délivré par huissier de justice le 22 juillet 2024,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— dire que la Sci […] s’est désistée de ses demandes en paiement des arriérés de loyers,

— lui accorder les plus larges délais de paiement,

— condamner la Sci […] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

A l’appui de ses demandes, la Sarl […] soutient, pour l’essentiel :

— que la présente procédure n’a pas été introduite à des fins dilatoires puisque les montants réclamés sont erronés, à défaut de tenir compte de l’accord intervenu entre les parties, et que les charges ne sont pas justifiées,

— qu’en vertu de l’article L.145-1 du code de commerce, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sur une durée de dix-huit mois compte tenu du caractère passager des difficultés de trésorerie qu’elle rencontre et de sa bonne foi, étant précisé qu’elle a d’ores et déjà quitté les lieux,

— qu’il convient de lui octroyer des délais de paiement après exacte détermination des charges et loyers, conformément aux articles 1244-1 et suivants du code civil,

— que la Sci […] s’est désistée de la demande formée devant le juge des référés de sorte qu’elle a manifesté son intention de renoncer à ses demandes en paiement.

Par conclusions signifiées par Rpva le 17 septembre 2025, la Sci […] sollicite du tribunal de :

— débouter la Sarl […] de ses demandes,

— condamner la Sarl […] à lui payer la somme de 27 051,75 euros Ttc au titre de l’arriéré de loyers au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024,

— condamner la Sarl […] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl […] aux dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— rappeler le caractère exécutoire de la décision.

Au soutien de ses prétentions, la Sci […] fait valoir, au visa de l’article L.143-2 du code de commerce, en substance :

— que la Sarl […] admet ne pas être à jour du paiement des loyers, étant précisé qu’elle n’a pas respecté l’accord intervenu entre les parties qui porte sur un étalement des paiements et non une baisse de loyers,

— qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas justifier les charges puisque le commandement vise les provisions sur charge,

— que, s’agissant de la demande de délais de paiement, la Sarl […] allègue de difficultés de trésorerie passagères sans produire aucun justificatif,

— qu’elle justifie du montant de l’arriéré locatif par la production d’un décompte arrêté au 16 janvier 2025, date à laquelle la Sarl […] a libéré les lieux, étant précisé qu’elle ne s’est jamais désistée de l’action mais seulement de l’instance introduite devant le juge des référés compte tenu de la disparition de toute urgence puisque la Sarl […] a finalement libéré les locaux.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

A titre liminaire, il est relevé que, bien que le contrat de bail produit par les parties ait été conclu par une société dénommée Sci […], la qualité de bailleresse de la Sci […] n’est pas contestée par les parties.

I – Sur la demande de nullité du commandement de payer en date du 22 juillet 2024 formée par la Sarl […]

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

Si le commandement remplit les conditions de fond et de forme et que le bailleur établit, conformément à l’article 1353 du code civil, la persistance du manquement au-delà du délai d’un mois, la clause résolutoire doit être appliquée par la juridiction saisie.

En l’espèce, il est constant que la Sarl […] ne s’est pas acquittée de l’intégralité des loyers et provisions sur charges dues au titre des premiers et deuxième trimestres de l’année 2024.

A cet égard, la Sci […] produit aux débats un décompte arrêté au 16 janvier 2025 dont il résulte que l’arriérés de loyers et de provisions sur charges s’élève à la somme de 27 051,75 euros toutes taxes comprises.

Si la Sarl […] se prévaut d’un accord intervenu avec le bailleur, il résulte des échanges de courriels qu’elle produit que les parties ont convenu, le 4 mars 2024, d’un premier versement de tout ou partie du loyer du 1er trimestre 2024 le 16 mars 2024, puis d’un versement de 1 250 euros Ttc “afin d’étaler le règlement de la dette cumulée avec le loyer du 2e trimestre exigible au 01/04 (5534,52 TTC CC)”.

Or, il résulte également de ces documents, ainsi que le fait valoir la Sci […], que la Sarl […] n’a pas respecté les engagements pris puisqu’elle ne s’est acquittée que de deux versements de 1 250 euros en avril et juin 2024, et il n’est pas contesté par la Sarl […] qu’elle n’a effectué aucun paiement depuis le mois de juin 2024, de sorte que la Sarl […] n’est pas fondée à contester le montant de l’arriéré de loyers au motif qu’un accord serait intervenu, ledit accord ne portant que sur les modalités de règlement et non sur le montant de la dette.

En outre, la Sarl […] conteste, à tort, le montant des provisions sur charges, lesquelles sont dues en vertu du contrat de bail, et plus précisément de l’article 5 de l’avenant n° 1 du 23 novembre 2022, et dont les justificatifs ne doivent être communiqués au preneur, sur sa demande, qu’au moment de la régularisation annuelle de charges.

Dès lors, la Sarl […] ne justifie d’aucune irrégularité affectant le commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 juillet 2024.

Par conséquent, la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 juillet 2024 formée par la Sarl […] sera rejetée.

II – Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formées par la Sarl […]

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose : “Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, étant rappelé que les dispositions de l’article 1244-1 du code civil sont abrogées depuis le 1er octobre 2016, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment”.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au preneur d’apporter la preuve de la réunion des conditions de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, force est de constater que la Sarl […] allègue de difficultés de trésorerie passagères mais ne produit aucun document susceptible de justifier de sa situation financière, pas plus que de sa capacité à honorer un échéancier.

Par conséquent, les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formées par la Sarl […] seront rejetées.

III – Sur la demande en paiement des loyers et provisions sur charges formée par la Sci […]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la Sci […] que l’arriéré de loyers et de provisions sur charges du par la Sarl […] s’élève, à la date du 16 janvier 2025, à la somme de 27 051,75 euros toutes taxes comprises.

La Sarl […] soutient, à tort, que la Sci […] a renoncé à son droit de solliciter le paiement de l’arriéré de loyers et de provision sur charges, le désistement régularisé par le bailleur dans le cadre de la procédure introduite devant le juge des référés se rapportant uniquement à ladite instance et non à l’action, étant rappelé que la renonciation à un droit doit être manifestée sans équivoque, tout désistement étant présumé ne porter que sur l’instance.

Par conséquent, la Sarl […] sera condamnée à verser à la Sci […] la somme de 27 051,75 euros toutes taxes comprises au titre de l’arriéré de loyers et de provisions sur charges au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

IV – Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sarl […], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire qui ont un rapport étroit et nécessaire avec la présente instance.

La Sarl […] sera également condamné à payer à la Sci […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La demande de la Sarl […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 juillet 2024 formée par la Sarl […] ;

REJETTE la demande suspension des effets de la clause résolutoire formée par la Sarl […] ;

CONDAMNE la Sarl […] à verser à la Sci […] la somme de 27.051,75 € (VINGT SEPT MILLE CINQUANTE-ET-UN EUROS ET SOIXANTE-QUINZE CENTIMES) toutes taxes comprises, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par la Sarl […] ;

CONDAMNE la Sarl […] à verser à la Sci […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS)majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de la Sarl […], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sarl […] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 juillet 2024 ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président