TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00736 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHWN

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [M] [X] – demeurant [Adresse 4]

Non comparant, représenté par Monsieur [O] [X], son fils

Madame [I] [K] épouse [X] – demeurant [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [D] [V] – demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2014, Monsieur [M] [X] et Monsieur [O] [X] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [V] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 280 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 060 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [V] le 24 juillet 2024.

Par assignation du 13 mars 2025, le bailleur a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de Monsieur [D] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 6 785 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

− 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 22 mai 2025, les époux [X], régulièrement représentés par leur fils Monsieur [O] [X], maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 22 mai 2025, s’élève désormais à 7280 euros. Les époux [X] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [D] [V] conteste la validité du bail et expose qu’il a déposé plainte contre Monsieur [O] [X] pour agression, qu’il est actuellement hébergé provisoirement dans un foyer et que le propriétaire lui a coupé l’eau et a changé les serrures, sans produire aucun justificatif.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 décembre 2025 pour permettre aux parties de produire des justificatifs.

À l’audience du 11 décembre 2025, les époux [X], régulièrement représentés par leur fils Monsieur [O] [X], maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative actualisée est de 9 820 € au jour de l’audience.

Monsieur [D] [V] n’a pas comparu à l’audience du 11 décembre 2025 et n’a pas adressé de justificatifs avant l’audience.

Les époux [X] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal relève que l’assignation est délivrée au nom des époux [X], que le bail mentionne en tant que bailleur Monsieur [M] [X] et son fils Monsieur [O] [X], et qu’aux termes de l’acte de propriété produit, Monsieur [O] [X] n’est pas propriétaire du bien, les propriétaires étant bien les époux [X].

En conséquence, il sera considéré que les époux [X] ont qualité à agir en tant que bailleurs.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [X] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de

5 060 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours éventuel à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la décision, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [X] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 mai 2025, Monsieur [D] [V] leur devait la somme de 7 280 euros, soustraction faite des frais de procédure, étant précisé qu’il convient de prendre en compte ce montant dès lors que l’actualisation de la dette à la dernière n’est pas contradictoire.

Monsieur [D] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 785 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 325 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE en conséquence, que le contrat conclu le 24 juin 2014 entre les époux [X], d’une part, et Monsieur [D] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] est résilié depuis le 25 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [D] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [D] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

CONDAMNE Monsieur [D] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 325 euros (trois cent vingt-cinq euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer aux demandeurs la somme de 7 280 euros (sept mille deux cent quatre-vingts euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 785 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE les époux [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024 et celui de l’assignation du 13 mars 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2026, par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,