TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/03449 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOFC

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[O] [R]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 01 Avril 2025

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 RUE JEAN PERRIN – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [R],

demeurant 27 rue de Bruxelles Logt 10 – 28110 LUCE

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date 11 décembre 2019, HABITAT EURELIEN a donné à bail à Monsieur [O] [R] un logement à usage d’habitation situé 27 rue de Bruxelles 28110 LUCE logement 10, pour un loyer mensuel initial de 269,76 € outre les provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT EURELIEN a fait assigner Monsieur [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres par un acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024 en vue d’obtenir la résiliation du bail, le départ du locataire sous huitaine, à défaut son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique et la condamnation au paiement outre l’octroi d’une astreinte, qui sera le cas échéant liquidée par le juge de céans, de l’arriéré de la dette locative d’un montant de 2.230,46 €, ainsi qu’aux mensualités dues du 1er septembre 2024 au jour du jugement à intervenir, outre d’une indemnité d’une somme au titre des frais irrépétibles et au dépens comprenant le commandement de payer.

A l’audience du 21 janvier 2025, HABITAT EURELIEN – représenté par son conseil – maintient ses demandes et sollicite de voir prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et d’ordonner son départ des lieux sous huitaine; à défaut d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [R] et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; de le condamner à une astreinte d’un montant de 40 €; qui sera liquidée le cas échéant par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, de voir condamner Monsieur [O] [R] au paiement:

— de l’arriéré locatif actualisé au montant de 3.283,84 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;

— ainsi qu’aux mensualités dues du 1er septembre 2024 au jour du jugement

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux,

— d’une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [O] [R] régulièrement cité à étude est comparant et reconnaît tant le défaut de paiement régulier du loyer que le montant de l’arriéré locatif, mais il demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement pour pouvoir régulariser la situation, il indique avoir donné congé, ce qui n’est néanmoins pas confirmé par le bailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR BIEN FONDE DES DEMANDES :

— sur la résiliation:

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

Concernant le délai de la clause résolutoire, conformément à l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le décompte produit en l’espèce par HABITAT EURELIEN révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 3.283,84 € au 17 janvier 2025.

Monsieur [O] [R] ne conteste aucunement l’absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées. La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et sa condamnation au paiement de la somme de 3.283,84 € outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de condamnation sous astreinteEn l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente décision.

— Sur les délais de paiement:

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (applicable en l’espèce au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016), pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ». De son côté, l’article 1343-5 du même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il convient de constater que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, que le droit au logement est un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 et que le locataire s’est efforcé de régulariser partiellement sa situation en s’acquittant des loyers et provisions sur charges les trois mois précédent l’audience.

Le bailleur social s’en rapporte sur l’octroi de délais.

Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de faute de départ volontaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure,comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [R] à verser à HABITAT EURELIEN la somme de 3.283,84 € (trois mille deux cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-quatre centimes) selon décompte arrêté au 17 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

AUTORISE Monsieur [O] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 100 € chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 11 décembre 2019 entre HABITAT EURELIEN et Monsieur [O] [R], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Monsieur [O] [R] à payer à HABITAT EURELIEN le solde de la dette locative ;

AUTORISE HABITAT EURELIEN, à défaut pour Monsieur [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement du 27 rue de Bruxelles 28110 LUCE logement 10, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [O] [R] à verser à HABITAT EURELIEN une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de lé résiliation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

et en tout état de cause,

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties

REJETTE la demande formée par HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure-et-Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME