N° RG 25/00116 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EXBG

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [T] [P] épouse [E], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [K] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Mme [E] [T]

Copie à : M. [I] [W]

Mme [I] [F]

DDETS

R.G. N° 25/00116. Jugement du 12 Juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 20 décembre 2012, Mme [Z] [P] a donné à bail à Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] un local d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 650 euros, outre la somme mensuelle de 17 euros à titre de provision sur charges (entretien assainissement et taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Il est justifié que la nue-propriété du bien immobilier avait été préalablement donnée à Mme [T] [P] épouse [E], laquelle se trouve pleinement propriétaire du bien depuis le décès de Mme [Z] [P].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, Mme [T] [P] épouse [E] a fait délivrer à Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I], pour le 19 décembre 2024, un congé pour vendre, cet acte ayant été remis à Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] par dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice.

Par acte du 7 janvier 2025, également remis à personne pour madame et à domicile pour monsieur, Mme [T] [P] épouse [E] leur a fait sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, Mme [T] [P] épouse [E] a fait assigner Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I],ordonner l’expulsion de Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I], ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner solidairement Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer, à compter de la résiliation du 1er janvier 2025 et jusqu’à leur départ effectif,condamner Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] à lui régler 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

A l’audience du 3 avril 2025, Mme [T] [P] épouse [E] a confirmé ses demandes, indiquant avoir mis le bien en vente en décembre 2024.

Elle a précisé que la caution n’avait pas été actionnée dans la mesure où les défendeurs étaient à jour de leurs échéances, que le dernier loyer s’élevait à la somme totale de 739,12 euros dont 29 euros à titre de provision sur les charges, et a sollicité que l’indemnité d’occupation mise à la charge des époux [I] soit fixée à la somme de 24,36 euros par jour, provision sur charges comprises.

Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] n’ont pas contesté le congé et ont acquiescé au montant de l’indemnité d’occupation à condition que le quantum total ne dépasse pas la somme mensuelle actuellement réglée.

Ils ont précisé qu’un logement social venait de leur être attribué et n’ont pas sollicité de délais pour quitter les lieux au vu de la date de la décision à intervenir.

Ils ont sollicité le rejet de la demande de Mme [E] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé et l’expulsion

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…) Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

(…)III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

(…)

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier qu’à l’initiative de leur bailleur, Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] se sont vus signifier le 16 mai 2024, soit plus de six mois avant le terme de son bail, par acte de commissaire de justice, un congé pour vendre, pour le 19 décembre 2024.

Conformément aux dispositions ci-dessus, le congé rappelait valoir offre de vente, précisait le prix et les conditions de la vente projetée et reproduisait in extenso les termes de l’article 15 II. précité.

Si la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire n’est pas jointe aux pièces produites aux débats, aucune sanction n’est prévue pour son omission.

Il apparaît que Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] n’ont pas accepté l’offre de vente dans le délai légal, et à l’audience, ils n’ont pas contesté le congé délivré, indiquant qu’un logement social venait de leur être attribué.

Mme [T] [P] épouse [E] a précisé avoir mis le bien en vente à compter de décembre 2024.

Il convient donc de constater la validité du congé délivré à effet du 19 décembre 2024.

Les locataires sont donc déchus, de plein droit, de tout titre d’occupation sur le local.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I], et de tous occupants de leur fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 19 décembre 2024, et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité sera due, en deniers ou quittance, à compter du 19 décembre 2024, solidairement par les défendeurs en application des dispositions de l’article 220 du code civil.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de la signification du congé.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [P] épouse [E] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Constate la validité du congé délivré à effet du 19 décembre 2024;

Dis que Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] sont déchus de tout titre d’occupation des lieux loués depuis cette date ;

AUTORISE Mme [T] [P] épouse [E], à défaut pour Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] à payer à Mme [T] [P] épouse [E], en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 janvier 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour des indemnités à échoir;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] à verser à Mme [T] [P] épouse [E] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [F] [K] épouse [I] et M. [W] [I] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de la signification du congé;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE