TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/03208 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JSQI

Section 1

MH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 30 mars 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. [Q], représentée par son gérant Monsieur [S] [G]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX

PARTIE REQUISE :

Monsieur [U] [T] [D] [V]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier lors des débats et de Clarisse GOEPFERT,, greffier lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 06 février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 22 juin 2021, la SCI [Q] a donné à bail à Monsieur [U] [V] un logement sis [Adresse 6] à 68 100 Mulhouse en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial de 390 € provision sur charges incluse.

Le 9 septembre 2025, la SCI [Q] a fait signifier à Monsieur [U] [V] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 2 066,70 € selon décompte arrêté au 2 septembre 2025.

Selon exploit de commissaire de justice délivré le 20 novembre 2025, La SCI [Q] a fait citer Monsieur [U] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du présent Tribunal statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résolution de plein droit du contrat de location dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;

— constater que Monsieur [U] [V] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [U] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire, l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [U] [V] à payer une provision portant sur la somme de 2 996,57 euros et à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [U] [V] aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux du commandement de payer et l’assignation.

Au visa des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [U] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et des charges, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 février 2026. La SCI [Q], par la voix de son conseil, a fait reprendre ses conclusions d’assignation.

Monsieur [U] [V], convoqué par exploit de commissaire de justice remis à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, ne constituent pas des prétentions au sen s de l’article 4 du code de procédure civile les demandes qui tendent à voir « dire et juger » ou « constater », ce que hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques. Elles constituent en réalité des moyens ou des arguments en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n’y répondra pas sauf à ce qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément essentiel et de fond susceptible de constituer une prétention. Dès lors, la juridiction ne saurait statuer sur celles-ci dans le dispositif du présent jugement.

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 27 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 12 septembre 2025.

La demande formée à l’encontre de Monsieur [U] [V] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au Juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 22 juin 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré le 9 septembre 2025 à Monsieur [U] [V] pour paiement d’une somme principale de 2 066,70 euros au titre de l’arriéré.

Il n’est pas contesté que ces causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 10 novembre 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SCI [Q], Monsieur [U] [V] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, le défendeur demeurant dans les lieux depuis le 10 novembre 2025 sans droit ni titre, cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer contractuellement convenu. Cette indemnité sera payable et révisable à compter du 10 novembre 2025 selon les mêmes modalités que le loyer initial et devra être acquittée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

En l’espèce, la preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production du contrat de location, du décompte des sommes dues et du commandement de payer.

Ainsi, l’obligation de paiement des arriérés de loyers et charges par le défendeur n’est pas sérieusement contestable.

Selon le décompte arrêté à la date du 10 novembre 2025, l’arriéré de loyers, charges, et avances sur charges se chiffre à 2 740,72 euros, déduction faite des frais de procédure figurant dans l’assignation et le décompte qui relèvent des dépens de l’instance.

Monsieur [U] [V], défaillant à la procédure, sur lequel pèse la charge de la preuve et ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, est en conséquence condamné à payer à la SCI [Q] la somme provisionnelle de 2 740,72 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges arrêté au mois de novembre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Rien ne s’oppose en revanche à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l’obligation à paiement n’est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l’obligation pour un locataire dont il est établi qu’il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Dès lors il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer mensuel conventionné, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Compte tenu de ce que le bail est résilié depuis le 10 novembre 2025, Monsieur [U] [V] est condamné au paiement de cette indemnité à compter de l’échéance de décembre 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, Monsieur [U] [V] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer et d’assignation.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [Q] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [U] [V] est condamné à verser à la demanderesse la somme de 300 € en application de l’article précité.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS La SCI [Q], recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que le bail conclu entre les parties le 22 juin 2021 s’est trouvé de plein droit résilié le 10 novembre 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [V] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 6] à [Localité 3] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique ;

RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [U] [V] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNONS Monsieur [U] [V], ou celui qui se maintiendrait indument dans les lieux, à payer à La SCI [Q] cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter du mois de l’échéance de décembre 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et remise des clefs ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [V] à payer à la SCI [Q] une provision de 2 740,72 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation arrêté au 10 novembre 2025;

DEBOUTONS la SCI [Q] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [V] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer et d’assignation;

CONDAMNONS Monsieur [U] [V] à payer à La SCI [Q] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,