TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00167 – N° Portalis DB2G-W-B7K-JTRY

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 07 mai 2026

PARTIE REQUERANTE :

OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4] (HAUT RHIN)

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE REQUISE :

Madame [J] [W] [U] [H], demeurant [Adresse 5] (HAUT-RHIN)

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 02 avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 novembre 2017, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Madame [J] [U] [H] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 2] moyennant un loyer initial mensuel de 329,25 euros outre une provision mensuelle sur charges.

Le 8 octobre 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait délivrer à Madame [J] [U] [H] un commandement de payer la somme de 2931,67 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 janvier 2026, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Madame [J] [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE, statuant en référé, aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 9 décembre 2025, En conséquence,

Ordonner à la défenderesse de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision, Dire qu’à défaut pour la défenderesse d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Dire et juger qu’à compter du 9 décembre 2025 la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, Condamner la défenderesse à payer à la partie demanderesse la somme de 4133,91 € au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 décembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date, Condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer, La condamner au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit,

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 2 avril 2026.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représenté par son conseil expose que l’impayé de loyer s’élève à la somme de 3968,91 au 31 mars 2026. Il précise que la locataire a repris le paiement du loyer courant en versant une somme supplémentaire. Il expose ne pas être opposé à l’octroi des délais de paiement.

Madame [J] [U] [H], comparante, ne conteste pas l’arriéré locatif. Elle expose vouloir se maintenir dans le logement et sollicite des délais de paiement

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 9 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail d’habitation est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location conclu le 23 novembre 2017 contient une clause résolutoire en son article 4.5 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 8 octobre 2025 pour la somme en principal de 2931,67 euros, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 décembre 2025.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a indiqué à l’audience ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement sous réserve de l’application d’une clause cassatoire.

Il ressort du décompte produit à l’audience que Madame [J] [U] [H] a repris le versement intégral du loyer depuis le mois de janvier 2026.

Compte tenu de l’accord exprès du bailleur exprimé à l’audience aux fins d’octroi de délais de paiement, du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par la locataire afin de se maintenir dans les lieux caractérisant sa volonté de régulariser sa situation vis-à-vis du bailleur et de sa situation personnelle, il y a lieu d’accorder à Madame [J] [U] [H] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et Madame [J] [U] [H] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit un décompte actualisé à la date du 31 mars 2026 démontrant que Madame [J] [U] [H] reste devoir la somme de 3968,91 € terme de mars 2026 inclus. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 153,17 € au titre des frais de recouvrement

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette et indique à l’audience reconnaitre l’arriéré locatif.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 3815,74 € au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation, à la date du 31 mars 2026, assortie des intérêts au taux legal à compter de l’assignation soit le 8 janvier 2026.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [J] [U] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [J] [U] [H] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité impose de rejeter la demande présentée par le bailleur au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2017 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et Madame [J] [U] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 9 décembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [U] [H] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, à titre provisionnel, la somme de 3815,74 € (trois mille huit cent quinze euros et soixante-quatorze centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêté au 31 mars 2026 incluant l’échéance de mars 2026 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2026 ;

AUTORISE Madame [J] [U] [H] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 80 € (quatre-vingt euros) le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision, outre le loyer et les charges courants et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [J] [U] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et sans astreinte,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutionMadame [J] [U] [H] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [J] [U] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

REJETTE la demande de condamnation présentée par l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,