TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 15 Janvier 2026

Dossier N° RG 23/06021 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J5RZ

Minute n° : 2026/08

AFFAIRE :

S.C.I. BRULES, [M] [Z], [S] [X] C/ [B] [C], [A] [W] épouse [C], [J] [L], [N] [D], [O] [F]

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Aurore COMBERTON, Greffier

GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES

M^e Céline CESAR

M^e Florence ROMEO

M^e Jean-Christophe MICHEL

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

S.C.I. BRULES

dont le siège social est sis [Adresse 6]

Monsieur [M] [Z]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [S] [X]

demeurant [Adresse 1]

tous trois représentés par Maître Florence ROMEO, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [C]

Madame [A] [W] épouse [C]

demeurants [Adresse 4]

représentés par Maître Céline CESAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [J] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [N] [D]

Madame [O] [F]

demeurants [Adresse 5]

représentés par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI Brules est propriétaire, suivant acte notarié du 17 novembre 2006, d’une propriété sur laquelle sont édifiées deux maisons, située [Adresse 17], cadastré section A n° [Cadastre 13].

M. [M] [Z] a acquis, le 4 octobre 2021, la propriété des parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9], [Adresse 3] et [Adresse 15] sur lesquelles se trouvent un cabanon et une petite maisonnette.

Le 24 mai 2023, M. [S] [X] est devenu propriétaire de la totalité en pleine propriété de la parcelle de terre en nature de bois située section A numéro [Cadastre 7] [Adresse 16].

Par actes de commissaire de justice en date des 1ers et 29 août 2023 ont fait assigner M. [B] [C] et Mme [A] [W] épouse [C] devant le tribunal judiciaire de Draguignan, afin de voir, au visa des articles 691 et suivants du code civil, 683 et 685, 697, 701 et 702 du code civil :

Recevoir l’ensemble des demandeurs en leurs demandes et les en déclarer bien fondés

Constater l’existence d’un chemin d’accès vers la voie publique

Constater l’usage trentenaire dudit chemin par l’ensemble des propriétés

Constater l’impossibilité d’obtenir une servitude conventionnelle

En conséquence,

Fixer les modalités du droit de passage des demandeurs sur les fonds des défendeurs de la manière suivante :

— L’assiette du droit de passage sera prise sur la rampe carrossée d’une largeur de 3 mètres desservant toutes les propriétés vers la [Adresse 18] au niveau de la parcelle [Cadastre 12]

— Les propriétaires des fonds débiteurs de la servitude ne peuvent rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode

— Il ne peut être changé l’état des lieux, ni transporté l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée

— L’entretien de la servitude sera partagé entre les fonds dominants et les fonds servants considérant que le chemin traverse toutes les propriétés appelées

— L’entretien ne sera pas dû par les parcelles A [Cadastre 12] et [Cadastre 10]

— Le propriétaire du fond dominant aura le droit de faire à ses frais, tous les usages nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude

— Le propriétaire du fond servant devra conserver une attitude passive afin de ne pas diminuer ou rendre plus incommode l’usage de la servitude

— Les ouvrages devenus nécessaires à l’exercice et à la conservation de la servitude incomberont au propriétaire du fond servant quand ils seront dus à son fait

Ordonner que l’assiette de la servitude soit établie sur la rampe d’accès goudronnée d’ores et déjà utilisée par l’ensemble des parties et utilisée en outre depuis plus de 30 ans

Ordonner que les indemnités dues par l’ensemble des parties y compris par M. et Mme [C], aux fonds dominants seront ainsi fixées :

M. [D] et Mme [F] : 100 m x 120 x 40 % = 4800 €

M. [C] : 15 m x 120 x 40% = 720 €

M. [Z] : 5m x 120 x 40% = 240 €

M. [L] : 10 m x 120 x 40 % = 480 €

Ordonner que l’ensemble des frais et dépens engagés par les parties sera conservé à leur charge respective.

Par ordonnance du 9 octobre 2023, le juge de la mise en état a enjoint aux parties d’assister à une séance d’information à la médiation.

Les défendeurs ont conclu et une ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2024 avec effet différé au 9 septembre 2025. L’audience s’est tenue le 9 octobre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Les demandeurs n’ont pas reconclu après leur assignation qui vaut conclusions.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, M. [B] [C] et Mme [A] [C] née [W], au visa des articles 683 et suivants du code civil, demandent :

A titre principal,

Débouter purement et simplement les demandeurs de leurs prétentions, fins et conclusions

A titre subsidiaire et vu l’absence d’élément sur les surfaces,

Débouter purement et simplement les demandeurs de leurs prétentions, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

Fixer le montant de l’indemnité revenant à M. et Mme [C] à la somme de 6480 €

Condamner la Sci Brules, M. [Z] et M. [X] in solidum à payer à M. [B] [C] et Mme [A] [C] née [W] la somme de 6480 euros outre intérêts

Condamner la Sci Brules, M. [Z] et M. [X] in solidum à payer à M. [B] [C] et Mme [A] [C] née [W] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

M. [J] [L], par conclusions déposées et notifiées par RPVA le 27 mars 2024, demande au tribunal de :

Faire droit à l’acte introductif d’instance concernant la demande de désenclavement

Condamner solidairement les demandeurs à la somme de 2427,12 euros

Condamner solidairement les demandeurs à la somme de 2400 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] [F] et M. [N] [D], par conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, demandent au tribunal de :

Au principal,

Rejeter les demandes,

Subsidiairement et si les demandes étaient déclarées recevables et fondées

Fixer le montant de l’indemnité revenant à M. [D] et Mme [F] à la somme de 36 720 €

Condamner en conséquence la SCI Brules, M. [Z] et M. [X] à payer à M. [D] et Mme [F] la somme de 36 720 € outre intérêts

La procédure étant diligentée dans le seul intérêt des demandeurs, il y a lieu de condamner lesdits demandeurs au paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’état d’enclave et la servitude de passage :

Moyens des parties :

La Sci Brules, M. [M] [Z] et M. [S] [X] font valoir qu’ils ont une unique voie d’accès qui existe depuis plus de 30 ans mais que le couple [C] s’oppose à tout passage.

Ils exposent que M. et Mme [C] qui ont fait construire sans aucun permis de construire ont été condamnés de manière définitive par la Cour d’Appel d'[Localité 14] par arrêt du 9 juin 2015 à démolir l’ensemble des constructions édifiées sans autorisation sous astreinte mais qu’aucune démolition n’est intervenue à ce jour.

Ils ajoutent que les consorts [C] ont été condamnés par ordonnance de référé le 16 décembre 2022 à ôter les obstacles posés sur la rampe d’accès de la propriété de la Sci Brules sous astreinte mais posent toujours des difficultés pour le passage de leurs voisins, ce qui occasionne des violences verbales et des menaces.

Ils indiquent que la servitude de passage peut être acquise par voie de prescription. Ils rappellent que par ordonnance du 30 septembre 2022, le tribunal a déclaré qu’il résultait du plan de bornage du 17 avril 2015, des documents cadastraux ou du constat de Me [P], que leur parcelle n’était pas enclavée et bénéficiait d’un chemin qui la reliait à la voie publique à l’extrémité de la parcelle [Cadastre 12].

Ils soulignent que sans l’usage du chemin objet du litige, leurs parcelles sont enclavées. M. [B] [C] et Mme [A] [C] font état de difficulté de communication de pièces par les demandeurs et considèrent qu’ils ne disposent pas, tout comme le tribunal, des pièces essentielles pour apprécier la recevabilité de l’action engagée sur l’usage trentenaire et vérifier que les demandeurs ne bénéficient pas d’une autre servitude.

Ils considèrent que les demandeurs ne justifient pas d’une enclave totale.

M. [J] [L] ne s’oppose pas aux demandes par rapport au désenclavement.

M. [N] [D] et Mme [O] [F] prennent acte des demandes et précisent que la demande dirigée contre eux ne peut concerner la parcelle [Cadastre 11] qui correspond à un cabanon bâti, sans intérêt pour la servitude.

Réponse du tribunal :

En application de l’article 682 du code civil « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

L’article 683 du même code précise que « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fond duquel il est accordé. »

Selon l’article 691 du code civil, les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas à les établir.

La servitude de passage peut être apparente si elle se manifeste par des signes extérieurs mais elle demeure discontinue.

Si aucune aucune servitude de passage ne peut être acquise par prescription acquisitive, la jurisprudence admet l’usucapion du sol constituant l’assiette du passage. Pour ce faire, il faut cependant que le propriétaire usant du passage agisse par des actes distincts de ceux qui constituent le simple exercice d’une servitude de passage. En effet, les actes d’usage d’une servitude de passage rendent toute possession du sol équivoque. La permanence des aménagements ne rend pas la servitude continue car la continuité s’apprécie eu égard au fait de l’homme pour son exercice et peut s’expliquer par une simple tolérance.

En l’espèce, M. et Mme [C] s’opposent au passage sur leurs parcelles qui constituent une partie du chemin que les demandeurs indiquent emprunter pour se rendre sur leur propriété.

Les demandeurs à qui incombent la charge de la preuve de l’état d’enclave et de l’assiette de la servitude dont ils font état versent aux débats :

Les premières pages de l’acte notarié de Me [H] pour la vente intervenue le 17 novembre 2006 en faveur de la Sci Burles et des attestations notariés de propriété de M. [S] [X] et M. [M] [Z] ; Des relevés de propriété ; Une image des lieux, géoportail de 2015 en noir et blanc et un plan cadastralDes courriers de leur conseil adressés, le 15 mai 2023, à la préfecture du Var et à la commune des Arcs, à propos des constructions irrégulières des époux [C] ; La réponse du Préfet du Var du 6 juillet 2023 ; Un procès-verbal de constat établi le 25 mai 2023 par commissaire de justice ; Une attestation de M. [M] [Z] et une autre de M. [U] [X] ; Un courriel d’un médiateur judiciaire indiquant qu’à la suite de la réunion d’information, Messieurs [C] et [L] n’ont pas souhaité entrer en médiation. Malgré les sommations de communiquer délivrées par M. et Mme [C] les demandeurs ne produisent pas leur acte de propriété comprenant notamment le paragraphe relatif aux servitudes, ils font état de décisions rendues par le juge des référés qu’ils ne communiquent pas. De plus, les photographies versées aux débats en noir et blanc sont quasiment inexploitables et contentieux relatif aux constructions illégales n’a pas d’incidence sur la présente procédure. En ce qui concerne les attestations il sera rappelé que nul ne peut se constituer de preuve à lui-même, qu’à supposer que M. [M] [Z] relate des faits juridiques, les témoignages y compris celui de M. [U] [X] (dont le lien de parenté avec le demandeur n’est pas précisé) ne sont corroborés par aucune autre pièce et ne sont pas conformes à l’article 202 du code de procédure civile.

Le procès-verbal de constat du commissaire de justice a été établi à la demande de la Sci Brules, les photographies annexées sont très sombres et cette pièce ne permet pas en tout état de cause de retenir avec certitude l’état d’enclave des fonds appartenant aux trois demandeurs, l’assiette de la servitude de passage sollicitée ou encore les surfaces dont ils font état pour proposer une indemnité.

Par conséquent, faute de preuve de l’état d’enclave, de l’assiette du passage, d’actes distincts de ceux que constituent l’exercice d’une servitude de passage, la Sci Brules, M. [M] [Z] et M. [S] [X] seront déboutés en l’état, en l’absence de preuves suffisantes, de toutes leurs demandes.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

La Sci Brules, M. [M] [Z] et M. [S] [X], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [B] [C], Mme [A] [C], de M. [J] [L], de Mme [O] [F] et de M. [N] [D], qui seront déboutés de leur demande à ce titre.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la Sci Brules, M. [M] [Z] et M. [S] [X] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement la Sci Brules, M. [M] [Z] et M. [S] [X] aux entiers dépens de l’instance;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE M. [B] [C], Mme [A] [C], M. [J] [L], Mme [O] [F] et M. [N] [D] leur demande à ce titre ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,