TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02911 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JRBJ

Section 3

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 06 mars 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [T] [H] – demeurant [Adresse 4]

Non comparant, représenté par Maître Caroline MAILLARD, avocat au barreau de MULHOUSE, substituée par Maître Victoria FROMAGEAT, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [F] [L] épouse [H] – demeurant [Adresse 4]

Non comparante, représentée par Maître Caroline MAILLARD, avocat au barreau de MULHOUSE, substituée par Maître Victoria FROMAGEAT, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [A] [V] – dernière adresse connue : [Adresse 5] [Localité 2]

Non comparant, ni représenté

Monsieur [W] [Y] – dernière adresse connue : [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Décembre 2025

Ordonnance : réputée contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Victor ANTONY, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 août 2022, les époux [H] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par actes de commissaire de justice du 26 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7 100 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y] le 28 mars 2024.

Par assignations du 29 septembre 2025, les époux [H] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 17 180 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts,

− 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 décembre 2025, les époux [H] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Les époux [H] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile,Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

Les époux [H] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [H] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 26 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7 100 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les époux [H] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juillet 2025, Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y] leur devaient la somme de 17 180 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 7 100 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Conformément à la demande formulée et aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 640 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir 1er juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de les époux [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 13 août 2022 entre Monsieur [T] [H] et Madame [F] [L] épouse [H], d’une part, et Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 3] est résilié depuis le 27 mai 2024,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 640 euros (six cent quarante euros) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y] à payer aux demandeurs la somme de 17 180 euros (dix-sept mille cent quatre-vingts euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 7 100 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y] à payer aux demandeurs la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [V] et Madame [W] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 mars 2024 et celui desassignations du 29 septembre 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2026, par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,