MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/01562 – N° Portalis DBZE-W-B7H-ITBR

AFFAIRE : Monsieur [E] [S] C/ S.A.S.U. ALSEBAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT :Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Emilie MARC greffier aux débats et Madame Nathalie LEONARD, Greffier à la mise à disposition au greffe

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [S]

né le 19 Juillet 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Anne-laure TAESCH de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 11

DEFENDERESSE

S.A.S.U. ALSEBAT immatriculée au RCS D’EPINAL sous le numéro 481 444 487 prise en la personne de son Président en exercice, pour ce domicilié audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Renaud PETIT de la SCP VASSEUR PETIT, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 88

Clôture prononcée le : 02 juillet 2024

Débats tenus à l’audience du : 11 Septembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 novembre 2024

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 12 Novembre 2024,

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [S] a confié, suivant contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan en date du 16 août 2021, la construction de sa maison de 95 m2 située dans un lotissement, [Adresse 4], à [Localité 3] au prix convenu de 143.000 euro TTC, M. [E] [S] se réservant en outre des travaux à hauteur de 6.000 euros TTC.

Le projet était financé au moyen d’un prêt immobilier locatif souscrit auprès de la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne.

Le 11 mars 2022, la SAS Alsebat proposait un avenant au contrat, auquel M. [E] [S] s’est opposé dans un premier temps.

Le permis de construire a été accordé le 18 août 2022.

Les travaux n’ayant pas commencé, M. [E] [S] a saisi le conciliateur de justice, qui a établi un constat de carence le 21 novembre 2022, puis a constaté l’échec de la tentative de conciliation le 16 janvier 2023.

Par courrier en date du 24 janvier 2023, M. [E] [S] a, par l’intermédiaire de son conseil, informé la SAS Alsebat de son intention de résilier le contrat et l’a mise en demeure de lui payer une somme de 59.000 euros correspondant au surcoût des travaux tels que devant être réalisés par une tierce entreprise.

Par courrier du 24 février 2023, la SAS Alsebat indiquait que le contrat avait en réalité été anéanti faute de levée des conditions suspensives dans le délai prévu et qu’elle ne pouvait en tout état de cause pas démarré les travaux car M. [E] [S] a refusé de régulariser les avenants nécessaires à sa construction. Elle formulait par ailleurs à l’encontre de M. [E] [S] des demandes financières.

Par acte d’huissier de justice en date du 03 mai 2023, M. [E] [S] a fait assigner devant le présent tribunal la SAS Alsebat aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser de ses préjudices.

Par conclusions transmises par voie électronique le 03 mai 2024, M. [E] [S] sollicite, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de condamner la SAS Alsebat à lui payer la somme de 75.463 euros à titre de dommages et intérêts en raison du surcoût nécessaire à la réalisation des travaux, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction, ainsi que les frais bancaires intercalaires réglés depuis le mois d’août 2022 et les frais d’assurance jusqu’au jour de la décision, outre la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par conclusions transmises par voie électronique le 24 mai 2024, la SAS Alsebat sollicite d’invalider la résiliation du contrat de construction dont la SAS Alsebat a pris l’initiative à ses risques et périls, de le débouter de ses demandes et à titre reconventionnel, de condamner la SAS Alsebat, en raison de la résiliation unilatérale du contrat, à lui payer les sommes suivantes :

21.450 euros TTC, à titre subsidiaire, 14.300 euros au titre de l’avancement du projet14.300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis21.450 euros au titre de l’utilisation frauduleuse des plans et études qu’elle a établis5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 juillet 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2024. Après dépôt des dossiers de plaidoirie, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de M. [E] [S] en raison d’une inexécution du contrat de construction de maison individuelle

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [E] [S] expose que l’absence d’exécution du contrat de construction de maison individuelle par la SAS Alsebat résulte des fautes de cette dernière, ayant justifié la résiliation du contrat et le recours à une tierce entreprise.

Selon l’article 1226 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

En l’espèce, M. [E] [S] a notifié à la SAS Alsebat, le 24 janvier 2023, la résiliation du contrat.

Il convient d’observer que le contrat a été conclu le 16 août 2021 et qu’il était convenu que les travaux commenceront dans un délai maximum de 6 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives, la durée d’exécution des travaux étant d’une durée maximale de 12 mois.

En page 9 du contrat sont énoncées les conditions suspensives, soit l’acquisition du terrain, l’obtention du prêt, l’obtention du permis de construire, l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage et l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

Les pièces fournies aux débats permettent d’établir que le terrain a été acheté le 02 juin 2022, que le prêt a été obtenu suivant offre de l’établissement bancaire datée du 23 septembre 2021 et que le permis de construire a été accordé le 18 août 2022.

S’agissant de la tardiveté de l’octroi du permis de construire, M. [E] [S] avait pour projet d’acquérir un terrain dans un lotissement [Adresse 4]. Le permis de construire a été accordé le 18 août 2022 au vu d’une demande formulée le 15 juin 2022 complétée le 19 juillet 2022. L’arrêté vise une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux en date du 24 mars 2022, de sorte qu’il n’est pas établi que la demande de permis de construire serait tardive et que cette tardiveté serait imputable à la SAS Alsebat.

S’agissant de la modification de la toiture de 4 pans en 2 pans figurant dans l’avenant au contrat en date du 11 mars 2022, elle a été intégrée dans le permis de construire qui a été accordée a posteriori et n’a pas causé de préjudice à M. [E] [S], dès lors qu’elle a été financièrement prise en charge par la SAS Alsebat, ce que M. [E] [S] reconnaît.

La SAS Alsebat expose que les deux dernières conditions suspensives soit l’obtention de l’assurance « dommages-ouvrages » et l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus ne se sont pas réalisées car elle n’a pu constituer les dossiers par la faute de M. [E] [S].

Elle explique en effet que le contrat a été conclu pour construire une maison à usage d’habitation destinée au propre usage du maître de l’ouvrage et non pour une maison à usage locatif. Elle précise avoir appris l’usage locatif qu’entendait faire M. [E] [S] de cette maison après la conclusion du contrat, ce qui l’a conduit à établir un avenant pour y intégrer l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR) et le recours obligatoire à un coordinateur SPS.

L’article R. 111-18-4 du code de la construction et de l’habitation applicables à l’espèce prévoit que les dispositions architecturales, aménagements et équipements propres à assurer l’accessibilité des logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs sont applicables aux maisons individuelles construites pour être louées ou mises à disposition ou pour être vendues, à l’exclusion de celles dont le propriétaire a, directement ou par l’intermédiaire d’un professionnel de la construction, entrepris la construction ou la réhabilitation pour son propre usage.

En l’espèce, la consistance du projet est renseignée très précisément en page 12 du contrat de construction de maison individuelle. Il est ainsi expressément indiqué que cette rubrique concerne l’accessibilité de la maison aux personnes handicapées, obligatoire si la maison est destinée à la location en application de l’article précité. L’usage de la maison fait également l’objet d’un paragraphe spécifique en page 13 du contrat qui comporte la signature de M. [E] [S].

La SAS Alsebat est en effet tenue de se renseigner sur la destination de l’immeuble au regard des normes accessibilité aux personnes handicapées. Par la précision des paragraphes figurant au contrat, elle a satisfait à son obligation d’alerter le maître de l’ouvrage sur cette particularité de la construction si elle est destinée à la location.

M. [E] [S] a signé le contrat en indiquant que la maison était destinée à son propre usage et non à un usage locatif, ce qui a conduit la SAS Alsebat à concevoir la construction en fonction de cet usage, soit sans application des dispositions relatives à l’accessibilité PMR.

Or il est établi que la maison était initialement bien destinée à la location, comme en atteste non seulement l’offre de prêt affectée à l’achat d’une « résidence principale locataire » et un sms de M. [E] [S] indiquant que le retard perturbe ses projets de location, ses futurs locataires devant encore attendre pour entrer en possession.

La SAS Alsebat a alors établi un avenant n°1 dans lequel il est mentionné une plus value pour une conformité aux normes accessibilité PMR d’un montant de 4.214,13 euros. Cet avenant établi le 11 mars 2022 n’est pas signé par M. [E] [S].

Le constructeur de maison individuelle qui construit une maison à destination locative qui ne respecte pas les normes d’accessiblité PMR est susceptible d’engager sa responsabilité civile.

Dès lors, la SAS Alsebat était fondée à ne pas réaliser cette construction sans application de ces normes.

M. [E] [S], qui a refusé la plus-value relative à la mise en conformité de sa construction aux normes d’accessibilité PMR, est en conséquence responsable du non démarrage des travaux.

La SAS Alsebat n’a pas déposé les dossiers de l’assurance « dommages-ouvrage » et de la garantie de livraison à prix et délais convenus en raison de cette problématique, de sorte que les conditions suspensives ne se sont pas réalisées et que le contrat est devenu caduque.

M. [E] [S] doit en conséquence être débouté de l’ensemble de ses demandes, lesquelles ne sont au surplus pas justifiées s’agissant de la nature et du quantum du surcoût invoqué par rapport à un devis conclu en 2023 et de la réalité et du quantum des intérêts intercalaires et assurances versées.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS Alsebat

La SAS Alsebat entend se prévaloir :

des articles R.231-7 et R.231-8 du code de la construction et de l’habitation qui prévoient que lorsque le contrat n’a pas stipulé un dépôt de garantie , il prévoit un paiement n’excédant pas 5 p. 100 du prix convenu de la construction au jour de la signature ainsi qu’un paiement n’excédant pas 5 p. 100 dudit prix à la délivrance du permis de construire et le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé à 15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie.des dispositions de l’article 1794 du code civil qui disposent que le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprisede l’article 5-2 du contrat spécifiant que la résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage en application de cet article entraîne l’exigibilité, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction.

Les dispositions des articles R.231-7 et R.231-8 du code de la construction et de l’habitation sont reproduites en page 6 du contrat. L’article R.231-8 n’est pas applicable, dans la mesure où aucune garantie de remboursement n’est annexée au contrat (le paragraphe concernant cette garantie en page 16 du contrat étant rayé), de sorte que seule la situation décrite dans le b) est applicable. Or ce paragraphe prévoit un versement de 25% à l’achèvement des fondations et ne prévoit pas le versement de 5% à la signature et 10% à l’ouverture de chantier, raison pour laquelle M. [E] [S] n’a versé aucune somme.

La SAS Alsebat, qui ne chiffre pas précisément le coût des prestations qu’elle a réalisées en vain pour M. [E] [S], se réfère, à titre indicatif, à ces articles pour déterminer la rémunération à laquelle elle aurait pu prétendre concernant ses prestations jusqu’au dépôt du permis de construire, soit 15% du prix convenu ou 10% du prix convenu.

En cas de caducité du contrat, il est prévu que les sommes versées par le maître de l’ouvrage lui seront remboursées. Le contrat ne prévoit pas l’hypothèse des conséquences d’une non réalisation d’une des conditions suspensives par le maître de l’ouvrage.

Pour autant, il résulte de l’article 1304-3 du code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, les deux conditions suspensives : l’obtention de l’assurance « dommages-ouvrage » et de la garantie de livraison à prix et délai convenus, prévues dans l’intérêt de M. [E] [S], ne se sont pas réalisées au regard de la modification du contrat de construction du fait de ce dernier.

Il y a donc lieu de considérer que les conditions suspensives ont été réputées accomplies, que le contrat a été conclu et qu’il a été résilié unilatéralement par le maître de l’ouvrage, conduisant à l’application de l’article 5-2 précité.

La SAS Alsebat est ainsi fondée à réclamer les sommes correspondant à l’avancement des travaux, soit en l’occurrence, la fourniture des plans et le dépôt de la demande de permis de construire en juin 2022.

Il convient d’observer que la SAS Alsebat a émis un avenant n°1 au contrat, le 11 mars 2022 (pièce n°6) prévoyant la plus-value pour la mise en conformité aux normes d’accessibilité PMR. Cet avenant n’a pas été signé par M. [E] [S]. Pour autant, la SAS Alsebat a continué à accomplir des démarches pour le compte de M. [E] [S] et a déposé en juin 2022 une demande de permis de construire.

Aucune pièce ne permet d’établir que la SAS Alsebat a mis en demeure M. [E] [S] pour connaître ses intentions concernant la mise en conformité aux normes d’accessibilité PMR.

La SAS Alsebat, qui a néanmoins déposé le permis de construire, et ce, sans avoir la garantie de l’acceptation de l’avenant par M. [E] [S], a dès lors partiellementcontribué à son préjudice.

La SAS Alsebat sera indemnisée à hauteur de 5.000 euros (inférieur à 5% du prix convenu) pour les prestations qu’elle a réalisées.

S’agissant de l’application de l’indemnité forfaitaire évaluée à 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, elle constitue une clause pénale et est soumise à l’article 1231-5 du code civil qui prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

La SAS Alsebat a fourni les plans et déposé une demande de permis de construire en juin 2022. Elle n’évoque pas un gain manqué ou encore des charges financières imputables à la résiliation.

Comme indiqué précédemment, elle n’a pas obtenu la signature par le maître de l’ouvrage de l’avenant et a néanmoins poursuivi ses démarches. Elle n’a pas clairement indiqué qu’elle ne commencerait pas le chantier tant que l’accessibilité PMR n’était pas validé par M. [E] [S].

Il y a lieu également d’observer que d’août 2022 à janvier 2023, date de la résiliation, une conciliation a été menée, suspendant l’exécution du contrat.

L’indemnité réclamée à hauteur de 10% du prix convenu s’avère en conséquence être excessive au regard du préjudice de la SAS Alsebat, auquel elle a en partie contribué.

Ainsi, elle sera ramenée à la somme de 2.000 euros.

Pour demander une indemnisation au titre de l’utilisation par M. [E] [S] de ses plans, la SAS Alsebat se prévaut du paragraphe 6-1 du contrat qui prévoit que le constructeur conserve en toute hypothèse l’entière propriété de ses plans et que le maître de l’ouvrage s’interdit de les utiliser à titre personnel ou de les céder à un tiers à titre onéreux ou gratuit. A défaut, le constructeur pourra lui réclamer à titre d’indemnité une somme équivalente à 15% du montant du marché.

En l’espèce, il n’est pas démontré par la SAS Alsebat que M. [E] [S] ou encore la société ECR aient utilisé ses plans. Elle ne produit aucune pièce établissant cette utilisation frauduleuse.

En conséquence, la SAS Alsebat doit être déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie perdante, M. [E] [S] supportera la charge des entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il est équitable que M. [E] [S] soit condamné à payer à la SAS Alsebat une indemnité de 2.500 euros en compensation des frais, non compris dans les dépens, qu’elle a du exposer pour sa défense.

Partie tenue aux dépens et partie perdante, M. [E] [S] ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande doit être rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’existe pas d’éléments de nature à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

DÉBOUTE M. [E] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [E] [S] à payer à la SAS Alsebat la somme de 5.000 euros au titre des prestations fournies (plan et demande de permis de construire) ;

CONDAMNE M. [E] [S] à payer à la SAS Alsebat la somme de 2.000 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE M. [E] [S] à payer à la SAS Alsebat la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [S] aux entiers dépens.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE