TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 09 Janvier 2020

N° RG 18/02882 – N° P o r t a l i s DB3R-W-B7C-TROJ

N° Minute :

AFFAIRE

C L M Y, A Y épouse X

C/

F B, G H I épouse B

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur C L M Y […]

Madame A X épouse Y […]

représentés par M^e C CHRISTIN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

DEFENDEURS

Monsieur F B […]

Madame G H I épouse B […]

représentés par M^e Wang-you SANDO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 313

L’affaire a été débattue le 14 Novembre 2019 en audience publique devant le tribunal composé de :

Gwenaël COUGARD, Vice-présidente Irène BENAC, Vice-présidente Julie KHALIL, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 23 mars 2017, M. C Y et son épouse, M^me A X (ci-après ensemble, les époux Y), ont acquis auprès de M. F B et de son épouse, M^me G H I (ci-après ensemble les époux B), différents lots consistant en un appartement meublé (lot n° 8), un emplacement de stationnement (lot n° 48) et une cave (lot n° 57) au sein d’un ensemble immobilier sis […] à Issy-les-Moulineaux (92130) pour une superficie “loi Carrez” mentionnée à l’acte de 102,87 m² et moyennant un prix total de 784.000,00 €.

Estimant qu’une loggia d’une surface de 6,53 m et comptabilisée dans la superficie déclarée ne² devait pas être incluse dans ce calcul, les époux Y ont fait assigner, par actes d’huissier de justice en date du 21 mars 2018, les époux B devant ce tribunal afin d’obtenir la réduction du prix de la vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 9 décembre 2018, les époux Y demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de l’article 46, alinéas 7 et 8, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 4-2 du décret du 17 mars 1967 tel que modifié par le décret du 23 mai 1997, et des articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

- juger qu’ils ont initié une action en diminution de prix dans le délai d’un an de l’acte authentique de vente et, par conséquent,

- déclarer recevables leurs prétentions ;

- juger qu’ils démontrent que la superficie réelle (qui ressort à 96,34 m ) est inférieure de plus² d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte (qui ressort à 102,87 m en incluant une loggia² fermée côté rue de 6,53 m qui constitue pourtant une partie commune à jouissance privative) et² que les époux B, vendeurs, doivent donc supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure et, par conséquent, déclarer bien fondés leurs prétentions ;

- condamner solidairement les époux B à leur payer :

* (784.000 € x 6,35% =) 49.784,00 € à titre de diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure ;

* (49.784 x 7,5% =) 3.733,80 € à titre d’indemnisation des droits de mutation trop élevés que les acquéreurs ont dû payer ; avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation valant mise en demeure ;

- débouter les époux B de l’ensemble de leurs prétentions ;

- condamner solidairement les époux B à leur payer une somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner solidairement aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux Y font valoir que :

- le règlement de la copropriété stipule que les loggias sont incluses dans les parties communes de l’ensemble immobilier, les copropriétaires concernés ne disposant que d’un droit de jouissance exclusive sur celles-ci ;

- la loggia ne devait pas en conséquence être prise en compte pour le calcul de la superficie conformément aux dispositions de la loi dite Carrez, soit un différentiel de 6,53 m , supérieur ಠ1/20ème de la surface déclarée de l’appartement.

Ils ajoutent, en réplique aux moyens développés par les époux B, que :

- la circonstance que les défendeurs aient fait clore la loggia pour en faire une pièce fermée ne modifie pas son statut de partie commune conformément au règlement de copropriété ;

- ce statut est encore confirmé par la décision postérieure à la vente de l’assemblée générale des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété afin de faire de l’ensemble des loggias de l’immeuble, des parties privatives ;

- cette pièce mesurant moins de 8 m , sa prise en compte pour le calcul de la superficie “loi² Carrez” totale de l’appartement viole en toute hypothèse les dispositions du décret du 17 mars 1967.

Dans leurs dernières conclusions régularisées le 20 février 2019, les époux B sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de l’article de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 15 juillet 2006, de l’article 4-1 du décret n°

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67-223 du 17 mars 1967 et des articles 515, 659 et 700 du code de procédure civile, de :

- les recevoir en leurs demandes et les déclarer bien fondés ;

- juger qu’ils ont le droit de prendre en compte la superficie de la loggia en cause pour le calcul de la superficie des parties privatives dès lors que cette loggia était, au moment de la vente intervenue le 23 mars 2017, une pièce close et habitable réservée à leur usage exclusif ;

- juger que la somme de 49.784,00 € réclamée par les époux Y à titre de diminution du prix de vente repose sur une base erronée ;

- juger que la vente de mobilier n’est pas assujettie aux droits de mutation ;

- juger qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge les sommes qu’ils ont dû exposer pour leur défense ; En conséquence :

- débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes et les déclarer mal fondées ;

- condamner solidairement les époux Y à leur payer la somme de 6000 € chacun ;

- condamner solidairement les époux Y aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux B répondent en substance, aux demandes et moyens formulés par les époux Y, que :

- le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; tel est le cas de la loggia attribuée à l’appartement vendu, qui doit donc être considérée comme une partie privative et incluse pour le calcul de superficie conforme à la loi dite Carrez ;

- ils étaient également en droit d’intégrer dans la superficie cette partie privative dès lors qu’elle a été transformée en une pièce close et habitable à la suite de travaux autorisés par la copropriété et la mairie ;

- les loggias visées à l’article 4 du règlement de copropriété ne concernent que les loggias ouvertes et non celle en cause, dont la fermeture a été autorisée en 2005 par les copropriétaires et qui constitue désormais une partie privative en application de l’article 7 du même règlement ;

-la base de calcul proposée par les demandeur est erronée, ces derniers appliquant une réduction sur le prix total de la vente, incluant la valeur du mobilier, de la cave et du parking, et non sur le seul prix du lot assujetti à l’obligation de métrage.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2019.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties et conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées.

MOTIFS

Sur la demande en diminution du prix de vente

L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété dite loi Carrez, dans sa version applicable au litige, dispose que :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur

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l’absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

L’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’article 4-2 du même décrit précise que “les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1”.

Il ressort de l’acte notarié de vente que les époux Y ont acquis des époux B différents lots au sein d’une copropriété, dont un appartement présentant, selon les mentions portées à l’acte, une superficie“loi Carrez” de 102,87 m , “ainsi qu’il résulte d’une attestation² établie par la société Trustdiag, […] le 19 mai 2016”. Cette attestation, versée aux débats par les demandeurs, fait plus particulièrement état d’une pièce de 6,53 m dont il n’est pas discuté qu’elle correspond à la loggia objet des débats. ²

Les époux Y soutiennent que cette loggia, constituant une partie commune sur laquelle les vendeurs ne disposaient que d’un usage privatif exclusif, ne devait pas être incluse dans le mesurage et que, s’agissant d’une surface inférieure à 8 m , elle devait en toute hypothèse être² exclue du calcul.

Les époux B invoquent en réplique l’article 4 du règlement de copropriété établi le 27 avril 1994, selon lequel “les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif”, ainsi que la circonstance que cette loggia a été close, la transformant en pièce fermée. Ils estiment en conséquence qu’il s’agit d’une pièce devant être prise en compte pour le calcul de la superficie “loi Carrez” du bien vendu.

Néanmoins, le principe général posé à l’article 4 du règlement de copropriété tel que cité en défense est immédiatement tempéré par le reste de ce même article, celui-ci disposant que les parties communes “comprennent notamment (…) Les ornements des façades, les balcons et loggias (à l’exclusion des garde-corps, balustrades et barres d’appui et du revêtement du sol)”. Les loggias ne sont en outre pas mentionnées au rang des parties privatives de l’immeuble à l’article 7 du règlement, portant sur la définition des parties privatives, lequel qui stipule également que si les parties privatives comprennent la jouissance exclusive réservée à un copropriété de tout ou partie des jardins ou des terrasses, les éléments dont la jouissance est ainsi réservée “n’en sont pas moins des parties communes”.

Si les défendeurs invoquent alors l’autorisation donnée dès 2005 de clore la loggia, la transformant ainsi en pièce close et donc habitable, le procès-verbal d’assemblée générale autorisant ces travaux ne vient pas modifier le règlement de copropriété et n’affecte dont en rien la qualité de partie commune de cet élément telle qu’établie par ledit règlement.

Il s’en déduit qu’au jour de la vente, les loggias figuraient au rang des parties communes, peu important que leur droit d’usage soit exclusivement confié à un ou plusieurs copropriétaires ou que ceux-ci aient été autorisés à les clore.

Cette circonstance est au surplus confirmée par l’approbation, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mars 2018, d’un état descriptif de division modificatif portant notamment création d’un lot n° 82, indissociable du lot n° 8, “suite au changement de consistance d’une loggia en pièce annexe au premier étage”. Les copropriétaires ayant ainsi décidé de transformer

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les loggias en lots privatifs uniquement après la vente aux époux Y, il s’en infère nécessairement qu’au jour de cette dernière, la loggia constituait bien une partie commune.

Il s’ensuit que, conformément au premier alinéa précité de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en vigueur lors de la vente, la loggia ne pouvait être incluse dans le calcul de la superficie du bien vendu, seules ses parties privatives devant être prises en compte pour ce calcul.

Il y a ainsi lieu de retenir une différence de 6,53 m entre la surface exprimée dans l’acte² (102,87 m ) et celle réelle du bien (96,34 m ). Cette différence (6,35 %) étant de plus d’un^{2 2} vingtième, les époux B doivent supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Les défendeurs exposent toutefois à raison que cette diminution doit s’opérer sur le prix de vente diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46, soit en l’occurrence sur le seul prix du lot n° 8 et non sur l’ensemble du prix de vente (784.000 €) incluant d’autres biens mobiliers et immobiliers.

Il ressort de l’acte notarié de vente que les biens mobiliers cédés avec l’appartement ont été évalués à la somme de 14.000 €. En revanche, aucun des éléments communiqués par les parties ne permet d’apprécier le prix des deux autres lots immobiliers cédés (cave et place de parking). Le tribunal retiendra donc l’évaluation proposée en défense et non contestée en demande de 20.000 € pour ces derniers. La valeur de l’appartement seul sera en conséquence fixée à la somme de 750.000 €, soit un prix au mètre carré de 7.290,75 €.

Les époux B seront donc condamnés in solidum à payer aux époux Y la somme de 47.608,60 € au titre de la réduction du prix, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En revanche, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne prévoyant pas d’autre sanction que la diminution proportionnelle du prix dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur, les époux Y sont mal fondés, sur ce seul texte, à solliciter une indemnisation au titre des droits de mutation trop élevés dont ils se sont acquittés.

Par suite, les époux Y seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Les époux B, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer aux époux Y la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens de la présente décision et l’ancienneté du litige justifient le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne in solidum M. F B et M^me G H I à payer à M. C Y et à M^me A X la somme de 47.608,60 euros à titre de restitution d’une partie du prix de la vente du 23 mars 2017, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute M. C Y et à M^me A X de leur demande à titre d’indemnisation des droits de mutation trop élevés résultant de la vente du 23 mars 2017,

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Condamne in solidum M. F B et M^me G H I à payer à M. C Y et à M^me A X la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. F B et M^me G H I aux entiers dépens,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement,

Rejette pour le surplus.

signé par Gwenaël COUGARD, Vice-présidente et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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