Tribunal Judiciaire de Nanterre, 14 décembre 2023, n° 21/05572

TJ Nanterre 14 décembre 2023

Arguments

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Accepté
Non-conformité de la superficie du bien
La cour a constaté que la superficie réelle était inférieure à celle indiquée dans l'acte, ce qui justifie une diminution du prix de vente proportionnelle.
Accepté
Faute du mesureur dans le mesurage
La cour a reconnu la faute de la société Heydiag dans le mesurage, entraînant un préjudice pour le vendeur.
Rejeté
Droit à garantie pour la diminution du prix
La cour a estimé que la diminution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable, rejetant ainsi la demande de garantie.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de Nanterre, les demandeurs, M. et Mme AM, ont sollicité une diminution du prix de vente d'un bien immobilier en raison d'une superficie inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente. Les questions juridiques posées concernaient l'application de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la superficie des biens immobiliers et la responsabilité du mesureur. Le tribunal a condamné M. AL à verser 20 919,32 euros aux demandeurs pour la diminution du prix, tout en reconnaissant la responsabilité de la société Heydiag, qui a été condamnée à indemniser M. AL pour un préjudice de 8 367,73 euros. Les autres demandes ont été rejetées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 14 déc. 2023, n° 21/05572
Numéro(s) :	21/05572

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine CHRISTINCatherine FAVATAgnès PEROT
Cabinet(s) :	AVOXFBC AVOCATS
Parties :	son représentant légal, S.A.S. HEYDIAG - Société par actions simplifiée

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
PÔLE CIVIL
2ème Chambre
JUGEMENT RENDU LE 14 Décembre 2023
N° RG 21/05572 – N° P o r t a l i s DB3R-W-B7F-WX22
N° Minute :
AFFAIRE
S t é p h a n e , Y v e s , X, Y Z, AA, A n n e , D o r o t h é e C A R M I G N I A N I épouse Z
C/
R u b e n A T T U I L , S.A.S.U. AB AC AD
Copies délivrées le :
DEMANDEURS
Monsieur AE, AF, X, Y Z […]
Madame AA, AG, AH AI épouse Z […]
représentés par M^e Antoine CHRISTIN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720
DEFENDEURS
Monsieur AJ AK (intervenant volontaire) […]
représenté par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J109
S.A.S. AB - Société par actions simplifiée prise en la personne de son représentant légal […]
représentée par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J109
Monsieur AC AD […]
représenté par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1806
L’affaire a été débattue le 12 Octobre 2023 en audience publique devant le tribunal composé de :
Thomas CIGNONI, Vice-président Thomas BOTHNER, Vice-Président Laure CHASSAGNE, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
1

EXPOSE DU LITIGE :
Le 28 juin 2019, M. AC AL a vendu à M. AE AM et M^me AA AN épouse AM un ensemble immobilier situé à […] (Hauts-de- Seine), composé d’un appartement et d’une cave, au prix de 340 000 euros.
L’acte authentique mentionnait une surface habitable de 41,77 m² au sens de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Les acquéreurs ont finalement découvert que la superficie du bien ne correspondait pas à celle exprimée dans l’acte de vente.
C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier du 9 juin 2020, M. et M^me AM ont fait assigner M. AL devant la présente juridiction en diminution du prix de vente.
Parallèlement, et par acte d’huissier du 3 août 2020, M. AL a attrait dans la cause la SAS Heydiag qu’il avait mandatée pour procéder au mesurage de la superficie.
Selon ordonnance du 5 janvier 2021, le juge de la mise en état a constaté l’intervention volontaire de M. AJ AO en qualité de sous-traitant de la société Heydiag, et a ordonné l’instauration d’une mesure d’expertise.
L’expert désigné a déposé son rapport le 13 juillet 2021.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2021, M. et M^me AM demandent au tribunal, au visa notamment des articles 2261, 2265 et 2272 du code civil, ensemble l’article 46, alinéas 7 et 8, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
- déclarer recevables leurs prétentions, A titre principal,
- condamner M. AL à leur payer la somme de 45 421,60 euros à titre de diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 janvier 2020, A titre subsidiaire,
- condamner M. AL à leur payer la somme de 22 850,24 euros à titre de diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 janvier 2020, En tout état de cause,
- condamner M. AL à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,
- rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Au soutien de leurs prétentions, ils font essentiellement valoir qu’ils ont acquis un appartement constituant le lot n°103 d’une copropriété qui leur a été présenté comme incluant un dressing ; que ce dressing constituait toutefois le lot n°104 de l’immeuble qui ne pouvait dès lors leur être vendu puisqu’il appartenait à un autre copropriétaire ; que l’acte de vente du 28 juin 2019 mentionne une surface habitable de 41,77 m² sur la base d’une attestation établie le 7 mars 2019 par la société Heydiag ; que le rapport d’expertise judiciaire retient pourtant que la superficie du lot n°103 représente 36,14 m² et que celle du dressing désigné sous le n°104 représente 2,80 m² ; que la surface réelle à prendre en compte est donc celle de 36,14 m² qui correspond à une diminution de 13,4786 % de la surface exprimée dans l’acte ; qu’ils sont ainsi fondés à obtenir la somme de 45 421,60 euros à titre de diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure ; que si le tribunal considérait que la surface à prendre en compte inclut le dressing rattaché au lot n°104, soit une surface totale de 38,94 m², cela correspondrait à une diminution de 6,7762 % de la surface exprimée lors de la vente ; qu’ils sont alors fondés à solliciter subsidiairement la somme de 22 850,24 euros à titre de diminution du prix.
2

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2022, M. AP AQ demande, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, ensemble les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 du décret du 17 mars 1967, de :
- débouter M. et M^me AM de leur demande de restitution du prix au-delà de 20 735,76 euros,
- juger en conséquence que la restitution du prix doit s’élever à cette somme,
- condamner la société Heydiag à lui verser la somme de 20 735,76 euros à titre de dommages et intérêts, et plus généralement toute somme qui serait restituée à M. et M^me AM au titre de l’insuffisance de mesure,
- condamner la société Heydiag à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée au bénéfice de M. et M^me AM, notamment sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Heydiag aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELARL FBC Avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile,
- condamner la société Heydiag au paiement d’une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il soutient essentiellement que les époux AM font totalement abstraction de la consistance réelle du bien qui inclut en réalité une partie de l’ancien lot n°104 intégrée à l’appartement vendu de très longue date ; que ces derniers ne contestent d’ailleurs pas que le dressing est matériellement intégré à l’appartement qu’ils ont acquis au terme de la vente du 28 juin 2019 ; que la surface réelle de l’appartement s’élève donc à 39,20 m² dont 36,14 m² pour le lot n°103, 2,80 m² pour le dressing et 0,26 m² pour l’emprise du ballon d’eau chaude et du compteur électrique ; que le droit à restitution de l’excédent de prix versé doit donc être limité à la différence entre 41,77 m² et 39,20 m², soit 2,57 m², pour une somme de 20 735,76 euros.
Il indique encore que si la restitution de l’excédent de prix ne constitue pas en soi un préjudice indemnisable, il est fondé à solliciter la réparation de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre ; qu’à cet égard, les éléments qu’il produit démontrent que le bien proposé à la vente aurait été vendu au même prix si le diagnostiqueur n’avait pas commis une erreur de mesurage ; qu’il est ainsi en droit d’obtenir de la société Heydiag la réparation intégrale de son préjudice à hauteur de la somme de 20 735,76 euros, ainsi que sa garantie pour toute somme qui serait allouée aux demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2022, la société Heydiag et M. AO sollicitent, au visa notamment des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 47 du décret du 17 mars 1967, de voir :
- débouter les époux AM de toutes leurs demandes excédant la somme de 20 734,74 euros,
- débouter M. AL des demandes formées à leur encontre,
- condamner M. AL à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, Subsidiairement,
- faire une juste appréciation du pourcentage de chance perdu par M. AL de vendre au même prix avec une surface moindre au regard du contexte et de la vente et des prix du marché à l’époque,
- appliquer ce pourcentage au montant que M. AL devrait restituer à ses acquéreurs en dehors de toute question liée au dressing, soit une somme limitée à 20 734,74 euros,
- débouter M. AL de toutes ses demandes excédant ce pourcentage,
- donner acte à M. AO de ce qu’il reconnaît devoir supporter la charge finale de toute condamnation pouvant être prononcée contre la société Heydiag.
Ils soutiennent essentiellement que les époux AM ont acquis la surface privative située autrefois dans le lot n°104 dès lors qu’ils en ont la jouissance paisible, publique et non équivoque depuis plus de vingt ans au moins ; que la superficie Carrez du lot n°103 est donc de 38,94 m², soit un écart de 2,83 m² avec la surface mentionnée dans l’acte de vente selon le rapport d’expertise judiciaire ; qu’il faut encore apporter une correction à la superficie retenu par l’expert puisqu’il a déduit à tort de la surface Carrez l’emprise d’un ballon d’eau chaude et d’un compteur électrique ; qu’ainsi, la véritable surface s’élève à 39,20 m², soit un écart de 2,57 m² avec la surface exprimée lors de la vente ; qu’il en résulte que la réduction du prix de vente doit être limitée à la somme de 20 734,74 euros, en se basant sur un prix de vente de 337 000 euros qui exclut la cave.
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Ils ajoutent que si M. AL sollicite leur condamnation au titre d’une perte de chance de vendre au même prix avec une surface moindre, l’indemnisation de ce préjudice doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si celle-ci s’était réalisée ; que cela suppose d’établir l’existence et le quantum des chances perdues au regard des prix du marché à l’époque de la vente pour des biens comparables dans le même quartier ; que M. AL se prévaut à ce titre de deux ventes conclues en octobre 2019 et mai 2020 qui ne permettent pas à elles seules d’analyser les prix du marché, de sorte qu’il n’est pas fondé en sa demande ; qu’en tout état de cause, il appartient au tribunal de faire une juste appréciation du pourcentage de chance perdu au regard du contexte de la vente ; que ce pourcentage doit être appliqué sur le montant que M. AL devrait restituer aux acquéreurs en dehors de toute question liée au dressing, soit une somme limitée à 20 734,74 euros.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 31 mai 2022 et l’affaire a été renvoyée à l’audience des plaidoiries du 12 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande des consorts AM tendant à la réduction du prix de vente
Selon l’article 46 de la loi la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Aux termes de l’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Aux termes de l’article 4-2 du même décret, les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.
Il y a lieu, pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente (not. 3 Civ., 8 octobre 2015,e n°14-17.593).
En l’espèce, l’acte de vente du 28 juin 2019 mentionne que l’appartement acquis par les demandeurs, constituant le lot 103 de la copropriété, présente une surface de 41,77 m² au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’il résulte d’une attestation établie le 7 mars 2019 par la société Heydiag.
Or, le rapport d’expertise judiciaire conclut que cet appartement présentait en réalité une superficie de 38,94 m² au moment de la vente, dont celle de 36,14 m² correspondant au lot 103 tel que défini dans le règlement de copropriété et celle de 2,80 m² correspondant à une partie du lot 104 qui y était matériellement intégrée et destinée à un usage de dressing.
C’est à tort que les consorts AM soutiennent que seule la surface de 36,14 m² doit être retenue afin de déterminer le montant de l’indemnité due par le vendeur. En effet, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 susvisé étant celle de l’appartement tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente, la partie du lot 104 à usage de dressing n’a pas à être exclue du calcul de cette superficie, quand bien-même le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division n’aurait pas été modifié en ce sens.
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En revanche, la surface de 0,26 m² occupée par le ballon d’eau chaude et le compteur électrique ne saurait être déduite de la surface totale de l’appartement, comme l’a retenu l’expert, dès lors que ces éléments ne sont pas visés à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 et qu’ils ne peuvent, en raison de leur caractère démontable, être pris en compte dans le calcul de la hauteur sous- plafond.
Il résulte de ces énonciations que l’appartement présentait une superficie de 39,20 m² [38,94 + 0,26] au moment de la vente, soit un déficit de 2,57 m² [41,77 – 39,20] au regard de la surface exprimée dans l’acte, représentant une différence de 6,15 % supérieur au seuil de 1/20ème (5 %) fixé par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Les acquéreurs sont donc fondés à solliciter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure qui sera calculée ainsi que suit : 340 000 euros / 41,77 m² x 2,57 m², soit 20 919,32 euros.
En conséquence, il y a lieu de condamner M. AL au paiement de la somme de 20 919,32 euros.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter, non pas de la mise en demeure du 26 janvier 2020 dont la preuve de l’envoi effectif n’est pas rapportée, mais de l’assignation du 9 juin 2020 valant mise en demeure, en application de l’article 1231-6 du code civil.
Sur les demandes de M. AL
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Le mesureur est tenu d’une obligation de résultat pour le métrage des surfaces dont il a été chargé par le vendeur, qui peut alors agir en responsabilité contractuelle s’il établit qu’un préjudice a découlé de la faute commise.
Si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
En l’espèce, en établissant un certificat de mesurage mentionnant une superficie de 41,77 m² au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la surface réelle de l’appartement représente 39,20 m², la société Heydiag a manqué à son obligation de résultat et a ainsi commis une faute contractuelle.
Il sera d’emblée relevé que M. AL ne peut demander à être garanti par le mesureur des condamnations mises à sa charge au profit des consorts AM, dès lors que la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable ; partant, il sera débouté de sa demande.
En revanche, le vendeur peut se prévaloir d’un préjudice distinct consistant en une perte de chance d’avoir pu vendre son bien au même prix mais pour une surface moindre.
A cet égard, il est rappelé que M. AL a vendu son bien 340 000 euros pour une superficie déclarée de 41,77 m², soit à un prix de 8 139 euros du mètre carré. Si celui-ci produit un relevé de valeur foncière dont il ressort que, dans la même rue et à la même période, un appartement de 49 m² s’est vendu 514 600 euros et un appartement de 44 m² s’est vendu 390 000 euros, soit à un prix moyen de 9 682 euros du mètre carré, la société Heydiag établit que trois biens immobiliers similaires ont été vendus, dans la même rue et à la même période, à un prix moyen de 7 900 euros du mètre carré.
Au regard de ces éléments, la perte de chance ne peut être regardée comme élevée et sera évaluée à concurrence de 40 % de la diminution du prix. Aussi, le préjudice subi par le vendeur s’élève à la somme de 8 367,73 euros [20 919,32 x 40 %].
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Dès lors, la société Heydiag sera condamnée au paiement de cette somme.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ordonnée le 5 janvier 2021, seront supportés par la société Heydiag.
Il y a lieu d’autoriser la SELARL FBC Avocats, représentée par M^e Catherine Favat, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du même code.
L’équité et les circonstances de l’espèce commandent, d’une part, de condamner M. AP AQ à payer la somme de 4 000 euros aux consorts AM et, d’autre part, de condamner la société Heydiag à payer la somme de 4 000 euros à M. AL, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les mêmes considérations commandent de rejeter le surplus des demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Condamne M. AC AL à payer à M. AE AM et M^me AA AN épouse AM la somme de 20 919,32 euros au titre de la diminution du prix de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2020 ;
Dit que la SAS Heydiag a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de M. AC AL ;
Condamne la SAS Heydiag à payer à M. AC AL la somme de 8 367,73 euros en réparation de son préjudice ;
Déboute M. AC AL de sa demande de garantie à l’encontre de la SAS Heydiag ;
Condamne la SAS Heydiag aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;
Dit que la SELARL FBC Avocats, représentée par M^e Catherine Favat, est autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;
Condamne M. AC AL à payer à M. AE AM et M^me AA AN épouse AM la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS Heydiag à payer M. AC AL la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
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Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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