TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/51433 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ATX

AS M N°: 8

Assignation du :

11, 13 Février 2025

EXPERTISE[1]

[1] 4 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [K] [L]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par M^e Sébastien MOUY, avocat au barreau de PARIS – #G0418

DEFENDEURS

Maître [O] [Z], es qualité de liquidateur de la SCI JONCATANA

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Marie-antoinette MONDOLONI, avocat au barreau de PARIS – #D0210

S.C.I. PAULAR

[Adresse 5]

[Localité 10]

Monsieur [X] [S]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentés par M^e Jean-luc IMBERT, avocat au barreau de PARIS – #A0526

Madame [G] [S]

[Adresse 5]

[Localité 10]

non représentée

S.A.S. MATERA

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e David WOLFF, avocat au barreau de PARIS – #L288

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5], représenté par son syndic LA SOCIETE MATERA

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître David WOLFF de la SELEURL LEGAHOME, avocats au barreau de PARIS – #L288

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte authentique en date du 12 février 2024, Mme [L] a acquis de la société Joncatana un bien immobilier (lot n°2) situé dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] soumis au statut de la copropriété.

Soutenant que le bien immobilier ainsi acquis est affecté de plusieurs désordres, que sa superficie est en réalité de 55,80 m2 et non de 56, 95 m2, que le diagnostic de performance énergétique est erroné, que l’état daté annexé à l’acte de vente était erroné, Mme [L] a, par actes de commissaire de justice en date des 11 et 13 février 2025, fait assigner Mme [Z] en qualité de liquidateur de la société Joncatana, la SCI Paular, en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété jusqu’au 1er juillet 2024, M. [S] et Mme [S], et la société Matera en sa qualité de syndic de la copropriété à compter du 1er juillet 2024, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 mars 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Mme [Z].

Lors de l’audience qui s’est tenue le 24 juin 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, Mme [L] a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et a sollicité le rejet des demandes formées par les défendeurs.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, Mme [Z], en qualité de liquidateur de la société Joncatana, a demandé au juge des référés de, au visa des articles 145, 30, 117,119 et 122 du code de procédure civile, 1844-7-4, 1844-8 du code civil, de :

«  In limine litis,

Déclarer nulle et nulle d’effet l’assignation délivrée le 11 février 2025 par Madame [L], à tout le moins prononcer la nullité partielle de l’assignation en ce qu’elle est adressée à Madame [Z] es qualité de liquidateur de la SCI JONCATANA

A titre subsidiaire, déclarer irrecevable la demande de Madame [L] à l’encontre de Madame [O] [Z] es qualité de liquidateur de la SCI JONCATANA.

A titre très subsidiaire,

JUGER les demandes de Madame [L] manifestement mal fondées

La débouter de sa demande d’expertise

La débouter de la totalité de ses demandes ".

Par conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil, la société Matera et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic, la société Matera (ci-après, “ le syndicat des copropriétaires ”), ont demandé au juge des référés de :

— mettre hors de cause la société Matera,

— recevoir le syndicat des copropriétaires en son intervention volontaire,

— donner acte au syndicat des copropriétaires de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise,

— ordonner que les frais de consignation soient mis à la charge de Mme [L],

— Ordonner que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Dans leurs écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par leur conseil, la SCI Paular et M. [S] ont demandé au juge des référés de :

— Dire que Mme [W] n’a aucune qualité pour figurer dans la présente instance, dont elle sera retirée

— Donner acte à M. [S] que le lot dont il est propriétaire se trouve au [Adresse 4],

— Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes,

— A titre subsidiaire, limiter la mission de l’expert qui serait désigné à ceux, parmi les très nombreux griefs énumérés par la demanderesse, qui paraissent fondés car étayés,

— Donner actes qu’ils formulent les plus expresses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise,

— Mettre la consignation à la charge exclusive de la demanderesse,

— Condamner la demanderesse à leur verser chacun la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, Mme [S] n’a pas constitué avocat. Il sera, en conséquence, statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est statué sur fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » telles que formulées dans le dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la nullité de l’assignation délivrée à Mme [Z], en qualité de liquidateur de la société Joncatana

Mme [Z] soutient que l’assignation qui lui a été délivrée en qualité de liquidateur de la société Joncatana est entachée d’une nullité de fond, dès lors qu’elle n’est plus le liquidateur de cette société depuis la clôture des opérations de liquidation qui est intervenue lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2024 et qui a été publiée au JSS du 31 octobre 2024.

Elle rappelle que le liquidateur n’a plus la qualité pour représenter la société à compter de la clôture des opérations de liquidation et ce quand bien même la personnalité morale de la société venait à subsister, la société ne pouvant être alors représentée que par un administrateur ad hoc. Elle cite à ce titre deux arrêts de la Cour de cassation rendus en 2008 (pourvoi n°07-10.748) et en 1985 (pourvoi n°84-12.582).

Elle relève que la jurisprudence invoquée par Mme [L] est inopérante en l’espèce, dès lors qu’elle est relative aux effets d’une radiation sur la personnalité morale et non sur la cessation des fonctions du liquidateur à la clôture de la liquidation et sur sa capacité à représenter la société postérieurement.

Elle précise que la clôture des opérations de liquidation d’une société civile ne nécessite pas que la radiation soit actée, Mme [L] semblant confondre les questions relatives à la disparition de la personnalité morale d’une société civile de celles portant sur la durée du mandat du liquidateur désigné.

Elle conteste avoir commis la moindre faute en procédant à la radiation de la société, dès lors que la dissolution anticipée a été décidée le 30 juin 2024 et la clôture des opérations de liquidation le 30 septembre 2024, soit de nombreux mois avant l’introduction de la présente procédure.

En réplique, Mme [L] fait valoir que la dissolution d’une société ne peut produire ses effets à l’égard des tiers qu’à compter de sa publication au registre des commerces et des sociétés en application de l’article L. 237-2 du code de commerce et ce, quand bien même, elle a fait l’objet d’une autre publication, par exemple dans un journal d’annonces légales. Elle cite, à ce titre, un arrêt de la chambre commerciale en date du 20 septembre 2011 (pourvoi n°10-15.068).

Elle note que la dissolution de la société Joncatana n’a fait l’objet d’une publicité au BODACC et au registre du commerce et des sociétés que postérieurement à la délivrance de l’assignation.

Elle soutient qu’à la suite de la délivrance de l’assignation, le liquidateur aurait dû faire réinscrire la société sous peine d’engager sa responsabilité.

En vertu de l’article 117 du code de procédure civile, “constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.”

L’article 119 du même code précise que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

L’article 1844-8 du code civil dispose :

“ La dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus à l’article 1844-4 et au troisième alinéa de l’article 1844-5. Elle n’a d’effet à l’égard des tiers qu’après sa publication.

Le liquidateur est nommé conformément aux dispositions des statuts. Dans le silence de ceux-ci, il est nommé par les associés ou, si les associés n’ont pu procéder à cette nomination, par décision de justice. Le liquidateur peut être révoqué dans les mêmes conditions. La nomination et la révocation ne sont opposables aux tiers qu’à compter de leur publication. Ni la société ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d’une irrégularité dans la nomination ou dans la révocation du liquidateur, dès lors que celle-ci a été régulièrement publiée.

La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci.

Si la clôture de la liquidation n’est pas intervenue dans un délai de trois ans à compter de la dissolution, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal, qui fait procéder à la liquidation ou, si celle-ci a été commencée, à son achèvement. ”

Suivant l’article 14 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978 relatif à l’application de la loi n°78-9 du 4 janvier 1978 modifiant le titre IX du livre III du code civil, la société est radiée du registre du commerce et des sociétés sur justification de l’accomplissement des formalités prescrites par les articles 10 et 29.

L’article 18 dudit décret prévoit que la publicité au moyen d’avis ou annonces est faite selon le cas par insertions au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ou dans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans le département du siège social ou au Bulletin des annonces légales obligatoires et l’article 19 que la publicité par dépôt d’actes ou de pièces est faite au greffe du tribunal de commerce, en annexe au registre du commerce et des sociétés dans les conditions prévues par la réglementation à ce registre.

L’article 27 précise que “ L’acte de nomination des liquidateurs, quelle que soit sa forme, est publié dans le délai d’un mois dans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans le département du siège social et, en outre, si la société a fait publiquement appel à l’épargne, au Bulletin des annonces légales obligatoires « et l’article 28 que » Au cours de la liquidation de la société, le liquidateur accomplit, sous sa responsabilité, les formalités de publicité incombant aux représentants légaux de la société. /Notamment, toute décision entraînant modification des mentions publiées en application de l’article 27 est publiée dans les conditions prévues par cet article. ”

Enfin, l’article 29 ajoute que “ L’avis de clôture de la liquidation, signé par le liquidateur, est publié, à la diligence de celui-ci, dans le journal d’annonces légales ayant reçu la publicité prescrite par l’article 27 et, si la société a fait publiquement appel à l’épargne, au Bulletin des annonces légales obligatoires. ”

Il résulte de ces dispositions que si la personnalité morale disparaît à la clôture de la liquidation, une telle disparition n’est opposable aux tiers qu’après l’accomplissement des formalités de publicité et de radiation au registre du commerce et des sociétés.

S’il ressort d’une jurisprudence constante (Com., 15 juin 2001, pourvoi n°98-18.616, 2e Civ, 24 janvier 2008, pourvoi n°07-10.748, Bull. 2008, II, n°21 ; Com., 5 mai 2009, pourvoi n°08-12.601, Bull. 2009, IV, n°62 ; Com., 15 juin 2010, pourvois n° 08-14.178 , 09-19.823 ; Com. 6 septembre 2011, pourvoi n°10-24.61 ; Soc., 13 janvier 2016, pourvoi n°13-24.774), qu’à compter de la décision de clôture, le liquidateur n’a plus le pouvoir ni la qualité pour représenter la société en demande ou en défense, ces arrêts ne portaient pas sur l’opposabilité aux tiers de la cessation des fonctions du liquidateur du fait de la clôture de la liquidation, dès lors que la nullité de l’assignation ou la fin de non-recevoir étaient alors soulevées par un tiers à l’encontre de la société liquidée et non par la société liquidée à l’encontre d’un tiers.

En l’espèce, l’assemblée générale de la société Joncatana du 30 septembre 2024 a déchargé le liquidateur amiable, Mme [Z], de son mandat, lui a donné quitus de sa gestion et a constaté la clôture de la liquidation de la société Joncatana au 30 juin 2024.

Si l’avis de clôture de liquidation mentionnant que l’assemblée générale de la société Joncatana a approuvé le compte définitif de liquidation et a déchargé Mme [Z] de son mandat a été publié le 31 octobre 2024 dans le Journal spécial des sociétés (JSS), la société Joncatana n’a été radiée au registre du commerce et des sociétés que par mention en date du 19 février 2025.

Dans ces conditions, la clôture de la liquidation de la société Joncatana, et, par voie de conséquence, la cessation des fonctions du liquidateur amiable qu’elle emporte, n’avaient pas produit leurs effets à l’égard des tiers à la date de la délivrance de l’assignation le 11 février 2025.

Dès lors, à la date de la délivrance de l’assignation, Mme [Z] avait, aux yeux des tiers, encore pouvoir pour représenter la société Joncatana en sa qualité de liquidateur amiable.

Sa demande tendant à la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée le 11 février 2025 pour défaut de pouvoir sera, en conséquence, rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à défendre

A titre subsidiaire, Mme [Z] soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre, dès lors que, depuis la clôture de la liquidation de la société Joncatana, elle n’a plus qualité pour représenter cette société.

Pour s’opposer à cette fin de non-recevoir, Mme [L] rappelle que la radiation de la société Joncatana n’ayant été mentionnée au registre du commerce et des sociétés que le 19 février 2025, elle lui était inopposable lors de la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ”.

Suivant l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute que “ est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. ”

L’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

En l’espèce, il résulte des développements qui précédent qu’à la date de délivrance de l’assignation, le 11 février 2025, la clôture de la liquidation de la société Joncatana n’avait pas pu produire d’effet à l’égard des tiers, dès lors que sa radiation pour clôture des opérations de liquidation amiable n’a été mentionnée au registre du commerce et des sociétés qu’au 19 février 2025.

Dès lors, à la date de la délivrance de l’assignation, Mme [Z] avait, aux yeux des tiers, qualité pour représenter la société Joncatana en sa qualité de liquidateur amiable.

La fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à défendre sera, en conséquence, rejetée.

Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, Mme [L] invoquant des désordres qui pourraient provenir des parties communes, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande d’expertise :

A l’appui de sa demande d’expertise, Mme [L] expose avoir constaté que la superficie du bien vendu est nettement inférieure (56, 95 m2) à la superficie réelle du bien (55, 80 m2) alors qu’elle a fait réaliser des travaux d’agrandissement.

Elle argue, en outre, que le DPE a révélé une classe énergétique F et non E et que des désordres ont été causés par les travaux antérieurs réalisés par le vendeur, dont il ne pouvait ignorer l’existence.

Elle indique ainsi que le réseau d’évacuation des eaux du voisin, M. [S], entre chez elle et nuit à la jouissance paisible du bien en raison des nuisances sonores qu’il génère.

Elle explique, par ailleurs, avoir subi deux dégâts des eaux en mai et octobre 2024 et subir des infiltrations régulières en raison de problèmes de jointure entre le verre et l’acier, les travaux réalisés par le vendeur sur la verrière n’étant pas conformes.

Elle précise que l’eau de pluie se précipite chez elle en raison de la surélévation sans autorisation de la toiture des voisins ([I]), de sorte que le syndic aurait dû agir contre ces travaux.

Elle soutient subir des dégâts des eaux réguliers du fait des travaux privatifs ainsi que d’un défaut d’entretien des parties communes, les cheneaux étant bouchés.

Elle invoque, en outre, le fait que le portail n’a pas été devisé et que la vigne vierge n’est pas entretenue, de sorte qu’elle court sur la toiture en décrochant les bris d’ardoise et en obstruant les gouttières qui ne sont plus étanches ainsi que les descentes d’eaux.

Elle ajoute que l’arbre n’est pas élagué et que ses racines sont en train de faire bouger tout le terrain et de participer au bouchage total de l’écoulement des eaux en partie basse. Elle précise que le sol de la cour est affaissé et bombé à cause de l’arbre et de l’eau, créant un désordre structurel sur son bien.

Elle souligne avoir fait constater l’ensemble des désordres par un architecte et par un commissaire de justice.

Elle indique, enfin, que de nombreuses factures de la copropriété antérieures à l’acquisition restent en souffrance, mettant de sérieux doutes sur la conformité de la comptabilité du syndic alors en place.

Elle soutient, en conséquence, que la responsabilité de la SCI Paular, syndic bénévole, peut être engagée ainsi que celle de la société Matera qui a établi l’état daté avec la SCI Paular, cet état mentionnant que la “ copropriété est pilotée avec MATERA ”.

Elle relève que les services d’aide au syndic bénévole est susceptible d’emporter une part de responsabilité, de sorte que la société Matera ne saurait être mise hors de cause.

Pour s’opposer à la mesure d’expertise, Mme [Z], en sa qualité de liquidateur de la société Joncatana, fait valoir que Mme [L] a effectué une vingtaine de visites du bien, accompagnée par des professionnels de tous les corps de métiers, que l’acte de vente exonère le vendeur des vices cachés, sauf si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il avait connaissance des vices.

Elle note, par ailleurs, que l’acte de vente a informé l’acheteur que l’administration de la copropriété a été confiée à un syndic coopératif et qu’aucune assemblée générale des copropriétaires n’avait eu lieu au cours des années 2020, 2021 et 2022 et que les documents fournis par le syndic ne comprenaient pas le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente.

Elle relève que la différence de superficie de 1m2 sur 55 aurait été constatée après les travaux réalisés par Mme [L], ce qui est loin des termes de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En ce qui concerne le DPE, elle rappelle que le vendeur ne peut pas être mis en cause pour un DPE erroné sauf si le document est falsifié.

Sur les désordres d’étanchéité de la verrière, elle relève qu’elle ne pouvait avoir connaissance des vices allégués, les travaux ayant été réalisés par la société ERC Nogalo.

Elle précise ne jamais avoir connu d’infiltrations en provenance de la toiture surélevée par le voisin.

Elle souligne que Mme [L] n’établit nullement que le réseau de M. [S] serait à l’origine de nuisances.

La société Matera sollicite sa mise hors de cause, dès lors qu’elle est exempte de toute critique dans la gestion de l’immeuble, notamment dans la tenue de sa comptabilité, ayant repris très récemment l’administration de la copropriété.

Elle relève que Mme [L] ne produit pas l’état daté litigieux et qu’en toute hypothèse, cet état daté n’a pas été établi par elle mais par la SCI Paular, en qualité de syndic bénévole, la société Matera intervenant alors en qualité de simple prestataire de service pour accompagner le syndic coopératif en lui fournissant une application de gestion.

La SCI Paular et M. [S] précisent que seul M. [S] est propriétaire d’un lot situé au 15 bis et non au 17 et relèvent que Mme [L] ne rapporte pas un commencement de preuve des désordres qu’elle allègue et ce d’autant qu’elle a fait réaliser des travaux qui pourraient être à l’origine de certains des désordres.

Ils invoquent ainsi l’article 146 du code de procédure civile.

Sur la comptabilité, ils font valoir que les informations communiquées par Mme [Z] ne sont pas opposables à la SCI Paular, syndic bénévole, dont la responsabilité ne peut être engagée qu’en cas de faute grave.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En outre, l’article 146 du code de procédure civile aux termes duquel une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie au litige dans l’administration de la preuve, ne s’applique pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code (Ch. mixte., 7 mai 1982, pourvoi n° 79-12.006, Bull. n° 2 ; 2e Civ., 1er juin 1992, pourvoi n° 90-20.884 ; 2e Civ., 26 octobre 1994, pourvoi n° 93-10.709 ; 2e Civ., 8 mars 2006, pourvoi n° 05-15.039 ; 2e Civ., 10 juillet 2008, pourvoi n° 07-15.369).

Il convient, en l’espèce, d’examiner l’existence d’un motif légitime à ce que soit ordonnée une mesure d’expertise pour chacun des désordres allégués par Mme [L].

o Sur les désordres relatifs à la chaudière

Mme [L] fait valoir que la chaudière et mal accrochée, qu’elle est dans un endroit peu aéré avec de nombreuses pièces à changer et qu’elle ne faisait pas, contrairement à ce qui est indiqué, l’objet d’un entretien.

Il s’évince effectivement du compte rendu d’architecte établi le 20 octobre 2024 par la société FAA Ferré architectes associés à la demande de Mme [L] que la ventilation de la cave dans laquelle se trouve la chaudière n’est pas conforme, les ventilations basse et haute donnant directement sur l’extérieur.

Toutefois, Mme [L] n’explique pas quel est le procès au fond qu’elle pourrait engagée à l’encontre de la venderesse, la société Jacontara, alors que l’acte de vente stipule expressément que l’installation intérieure de gaz date de plus de quinze ans et a fait l’objet d’un diagnostic par la société ADC-Auteuil diagnostics & conseils qui est joint et qui a conclu qu’elle comportait des anomalies qui devront être réparées, pour certaines, ultérieurement, et pour, d’autres, dans les meilleurs délais.

En outre, s’il ressort du courriel que la société Gaz flash a adressé à Mme [L] le 19 septembre 2024 que cette société n’avait pas de contrat d’entretien pour une chaudière située [Adresse 5], Mme [L] n’explique pas quelle pourrait être l’utilité d’une mesure d’expertise sur ce point.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise sur la chaudière en l’absence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

o Sur les désordres relatifs aux dégâts des eaux

Suivant l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code précise qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En application de l’article 18 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, Mme [L] justifie avoir subi un premier dégât des eaux fin 2024, un commissaire de justice ayant constaté le 25 novembre 2024 à sa demande, dans le séjour, la présence de deux cloques sur le mur de droite du séjour, une trace rectiligne et une trace brune sur le mur de face au niveau du coffrage du chéneau, une trace rectiligne avec une cloque sur le mur de face à gauche, une trace grise en soubassement de l’accroche centrale du chéneau et une trace de coulure sur le mur de gauche (à proximité de la verrière), et dans la salle de douche, la présence d’une gouttière qui goutte.

Elle justifie également avoir subi un second dégât des eaux le 3 mai 2025 qui proviendrait des chéneaux bouchés, des jonctions des chéneaux qui sont HS et de l’absence de bande solin sur le mur mitoyen à son appartement.

Dès lors, Mme [L] justifie d’un motif légitime à ce qu’une expertise soit ordonnée afin, notamment, de déterminer l’origine de ces désordres.

Cette expertise sera ordonnée au contradictoire du syndicat des copropriétaires, dès lors que les parties communes pourraient être à l’origine des désordres.

En outre, si l’acte de vente exclut la garantie du vendeur au titre des vices cachés c’est à la condition que ces vices n’étaient pas connus du vendeur au jour de la vente conformément à l’article 1643 du code civil.

Or, il ne saurait être totalement exclu, à ce stade de la procédure, que la venderesse, la société Joncatana, ait eu connaissance des désordres allégués par Mme [L] et ce, d’autant qu’elle a fait réaliser des travaux sur la verrière qui pourrait être, en partie, à l’origine des dégâts des eaux.

L’expertise sera, en conséquence, ordonnée également au contradictoire de la société Joncatana en présence d’un procès en germe qui n’est pas, à ce stade, manifestement voué à l’échec entre ces parties.

Il convient de préciser que le fait que Mme [L] n’ait pas fait assigner dans le cadre de la présente procédure la société ERC Nogalo, qui a réalisé des travaux sur la verrière qui pourrait être à l’origine des désordres, n’est pas de nature à conduire au rejet de sa demande d’expertise. En effet, il sera toujours possible, si la présence de la société ERC Nogalo aux opérations d’expertise est jugée nécessaire, de les lui rendre communes ultérieurement à la demande de l’une des parties.

Par ailleurs, les désordres allégués par Mme [L] étant susceptibles de provenir d’un défaut d’entretien des parties communes, il est justifié que les opérations d’expertise aient lieu au contradictoire de la SCI Paular, en sa qualité de syndic bénévole jusqu’au 30 juin 2024 et de la société Matera en sa qualité de syndic depuis le 1er juillet 2024.

o Sur les désordres relatifs au réseau d’évacuation des eaux

Mme [L] ne verse aucune pièce qui établirait que M. [S] et Mme [S] (qui serait en réalité Mme [W]) sont propriétaires du lot dont le réseau d’évacuation passe chez elle et que ce réseau serait à l’origine de nuisances sonores.

En l’absence d’éléments rendant crédibles ses allégations, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise sur ce point et M. [S] et Mme [W] ([S]) seront, en conséquence, mis hors de cause.

o Sur les désordres relatifs à la superficie

L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose à son alinéa 7 que si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure et à son alinéa 8 que l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En l’espèce, l’acte de vente du 12 février 2024 mentionne une superficie de 56, 94 m2 tandis que la société Oikeo diag a mesuré, le 27 juillet 2024, à la demande de Mme [L], une superficie de 55, 88 m2, soit une différence de 1, 06 m2.

Dès lors, la superficie mesurée le 27 juillet 2024 étant inférieure de moins d’un vingtième de celle exprimée dans l’acte de vente – elle aurait été supérieure à un vingtième de celle exprimée dans l’acte de vente si la différence mesurée avait été de 2, 84 m2 -, le procès en germe entre Mme [L] et la société Joncatana est manifestement voué à l’échec sur ce point.

Il n’y a pas, en conséquence, lieu d’ordonner une expertise portant sur la superficie du bien immobilier acquis le 12 février 2024.

o Sur les désordres relatifs au diagnostic de performance énergétique

Vu les articles 1641 et 1643 du code civil précités,

Est annexé à l’acte de vente en date du 12 février 2024, un diagnostic de performance énergétique établi par la société am2 Diagnostics immobiliers le 16 octobre 2023 mentionnant un classement de performance énergétique et climatique en catégorie E.

Or, il ressort du diagnostic de performance énergétique réalisé à la demande de Mme [L] par la société Oikeo diag le 27 juillet 2024 que le bien immobilier est classé en catégorie F.

Ce faisant, Mme [L] justifie d’éléments rendant crédibles ses allégations et, en conséquence, d’un motif légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée.

En outre, à ce stade, il ne saurait être totalement exclu que la responsabilité de la venderesse, la société Joncatana, qui a l’obligation de garantir les vices cachés dont elle avait connaissance, puisse être engagée à l’issue des opérations d’expertise.

Enfin, le fait que Mme [L] n’ait pas fait assigner dans le cadre de la présente procédure le diagnostiqueur, la société am2 Diagnostics immobiliers, n’est pas de nature à conduire au rejet de sa demande d’expertise. En effet, il sera toujours possible, si la présence de la société am2 Diagnostics immobiliers aux opérations d’expertise est jugée nécessaire, de les lui rendre communes ultérieurement à la demande de l’une des parties.

La mesure d’expertise sera, en conséquence, ordonnée sur ce point.

o Sur les désordres relatifs au portail

A l’appui de sa demande, Mme [L] indique que le portail n’a pas été devisé alors que les appels de fonds prévus par le syndic sont en cours.

Elle n’explique pas, en conséquence, en quoi une mesure d’expertise serait nécessaire s’agissant de ce portail.

Il sera, dès lors, pas fait droit à sa demande d’expertise sur ce point.

o Sur les désordres relatifs à la vigne vierge

Vu l’article 18 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité,

Mme [L] explique que la vigne vierge n’est pas entretenue, qu’elle court sur la toiture en décrochant les bris d’ardoise et qu’elle obstrue ainsi les gouttières et les descentes d’eaux.

Il ressort de procès-verbal dressé par un commissaire de justice le 25 novembre 2024 la présence d’une vigne vierge importante sur la façade de l’immeuble depuis la rue et depuis la cour intérieure ainsi que sur le toit du bâtiment de gauche.

Ces éléments suffisent ainsi à rendre crédibles les allégations de Mme [L] et à caractériser l’existence d’un motif légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée sur ce point, en présence d’un procès en germe avec le syndicat des copropriétaires, la SCI Paular et la société Matera, en leur qualité d’ancien et d’actuel syndics.

o Sur les désordres relatifs à l’arbre et aux descentes des eaux pluviales

Vu l’article 18 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité,

Mme [L] indique que les racines de l’arbre présent dans la cour commune sont en train de faire bouger le terrain et de boucher l’écoulement des eaux en parties basse et que les descentes des eaux en partie haute ne sont pas suffisantes, de sorte que le sol de la cour est affaissé et bombé.

Il s’évince du compte rendu d’architecte établi le 20 octobre 2024 par la société FAA Ferré architectes associés à la demande de Mme [L] que les racines de l’arbre entraîne des désordres a minima dans le pavage qui bouge avec des joints qui s’ouvrent entrainant des infiltrations d’eau et a maxima qui cassent ou déplace les réseaux pleine terre et que les descentes des eaux doivent être nettoyées.

Ces éléments suffisent à rendre crédibles les allégations de Mme [L] et justifient qu’une expertise soit ordonnée sur ce point en présence d’un procès en germe avec le syndicat des copropriétaires, la SCI Paular et la société Matera, en leur qualité d’ancien et d’actuel syndics.

o Sur la comptabilité de la copropriété

A l’appui de sa demande, Mme [L] expose que l’état daté remis lors de la vente est erroné et que de nombreuses factures de la copropriété antérieures à l’acquisition restent en souffrance, de sorte qu’il existe des doutes sur la comptabilité de la copropriété.

Toutefois, elle n’explique pas en quoi une mesure d’expertise serait nécessaire sur ce point, une telle mesure ne pouvant consister en un audit général des comptes de la copropriété.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, d’ordonner une expertise sur ce point.

Il résulte de ce qui précède que sera ordonnée une mesure d’expertise portant sur les désordres relatifs aux dégâts des eaux, à la vigne vierge, à l’arbre, aux descentes des eaux pluviales et à la catégorisation énergétique du bien immobilier et que les demandes de mise hors de cause formées par Mme [Z] en sa qualité de liquidateur de la société Joncatara, de la SCI Paular et de la société Matera seront rejetées.

Cette expertise étant ordonnées dans l’intérêt de Mme [L], cette dernière sera tenue de consigner le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise.

Sur les demandes accessoires

A ce stade de la procédure, il convient de prévoir que Mme [L], dans l’intérêt de laquelle la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes de Mme [L] formées à l’encontre de M. [S], elle sera condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, dans la mesure où il n’a pas été fait droit aux autres demandes de mise hors de cause, les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Rejetons l’exception de nullité de l’assignation et la fin de non-recevoir soulevées par Mme [Z], en qualité de liquidateur de la société Joncatana ;

Déclarons recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société Matera ;

Ordonnons la mise hors de cause de M. [S] et de Mme [W] (assignée sous le nom de Mme [S]) ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Donnons acte aux défendeurs représentés de leurs protestations et réserves ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [E] [T]

[Adresse 2]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 10], après y avoir convoqué les parties ;

— Décrire les désordres allégués dans l’assignation et dans les conclusions de la demanderesse déposées à l’audience relatifs aux dégâts des eaux, à la vigne vierge, à l’arbre, aux descentes des eaux pluviales et à la catégorisation énergétique du bien immobilier ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

— Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ;

— Procéder à la réalisation d’un nouveau diagnostic de performance énergétique ;

— Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ; Fournir, notamment, tout renseignement permettant d’apprécier si les désordres rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné et s’ils existaient au jour de la vente et étaient connu par la venderesse ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 8 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 18 Septembre 2025 inclus ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 20 mai 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges.

Rejetons les demandes de mise hors de cause formées par Mme [Z], en qualité de liquidateur de la société Joncatana, la SCI Paular et la société Matera, au contradictoire desquelles auront lieu, en conséquence, les opérations d’expertise ;

Condamnons Mme [L] aux dépens ;

Condamnons Mme [L] à verser à M. [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Rejetons les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 15 juillet 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis Robert BADINTER

75859 PARIS Cedex 17

☎ 01.87.27.98.58

Fax 01.44.32.53.46

✉ regie1.tj-paris@justice.fr

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX011]

BIC : [XXXXXXXXXX012]

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [E] [T]

Consignation : 8 000 € par Madame [K] [L]

le 18 Septembre 2025

Rapport à déposer le : 20 Mai 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis Robert BADINTER

75859 PARIS Cedex 17.