TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Novembre 2024

N° RG 22/08044 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XQLK

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC LE POITOU” sis 1-4 bis rue Rabelais / Impasse Rabelalais / 99-103 rue Jean Bleuzen / 4-6 rue Danton 92170 VANVES pris en la personne de son syndic :

C/

[I] [T]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC LE POITOU” sis 1-4 bis rue Rabelais / Impasse Rabelalais / 99-103 rue Jean Bleuzen / 4-6 rue Danton 92170 VANVES pris en la personne de son syndic :

Cabinet IMMO DE FRANCE

67-69 Boulevard Bessières

75017 PARIS

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DÉFENDERESSE

Madame [T] [I]

4Bis, rue Rabelais

92170 VANVES

représentée par M^e Faraneh DADKHAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1926

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord des parties, l’affaire a été fixée le 11 juin 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Caroline KALIS, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier LE POITOU sis 1-4 bis rue Rabelais, 99-103 rue Jean Bleuzen et 4-6 rue Danton à VANVES (92170) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de Mme [T] [I] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble, représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE, l’a fait assigner devant ce tribunal par acte de commissaire de justice du 5 aout 2022.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DÉBOUTER Madame [I] [T] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

DÉBOUTER Madame [I] [T] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNER Madame [I] [T] au paiement d’une somme de 19.027,27 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse),

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER Madame [I] [T] au paiement d’une somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

CONDAMNER Madame [I] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 1-4 bis Rue Rabelais – Impasse Rabelais – 99-103 Rue Jean Bleuzen – 4-6 Rue Danton – 92170 Vanves une indemnité d’un montant de 1.080,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023, Madame [T] [I] demande au tribunal de :

ACCORDER à Mme [T] [I] des délais de règlement les plus étendus possibles pour s’acquitter des arriérées charges de copropriété,

DEBOUTER le Syndic de copropriété « SDC LE PITOU » de l’ensemble de ses demandes,

fins et contraires

Y ajoutant,

CONDAMNER le Syndic de copropriété « SDC LE PITOU » aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 7 décembre 2023.

Au regard de l’accord des parties pour que la procédure se déroule sans audience, la date pour le dépôt de leur dossier de plaidoirie a été fixée au 11 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A tire liminaire

Il convient de préciser que la défenderesse est dénommée Mme [T] [I], tel qu’il résulte de la décision d’aide juridictionnelle et de ses conclusions, justifiant la rectification effectuée, dès lors que l’affaire avait été initialement été enregistrée sous le nom de Mme [I] [T]

I- Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les éléments suivants :

— un extrait de matrice cadastrale,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 mai 2018, 14 mai 2019, 10 décembre 2020, 18 octobre 2021, 10 octobre 2022 et 11 mai 2023 et les attestations de non-recours y afférentes,

— un décompte actualisé arrêté au 17 octobre 2023,

— des appels de fonds,

— le contrat de syndic.

Sur la distinction entre les charges et frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 19.027,27 euros au titre des charges demeurées impayées à la date du 17 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, au regard du décompte produit par le demandeur, il apparaît que les charges s’élèvent à la somme de 18.684,10 euros et les frais de recouvrement à la somme de 343,17 euros.

Ainsi, les charges, d’un montant de 18.684,10 euros, seront examinées au titre de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 343,17 euros, seront examinés au titre de l’article 10-1 de ladite loi.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 18.684,10 euros au titre des charges arrêtées au 17 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus.

Mme [T] [I] n’a pas conclu sur cette demande.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [T] [I] est propriétaire des lots n°2105, 2227 et 2254 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales des 3 mai 2018, 14 mai 2019, 10 décembre 2020, 18 octobre 2021, 10 octobre 2022 et 11 mai 2023, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2019 à 2022, mais aussi voté des travaux et le budget prévisionnel de l’exercice 2023.

Au vu du décompte produit arrêté au 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 18.684,10 euros, après déduction des frais de recouvrement réclamés à hauteur de 343,17 euros.

En conséquence, Mme [T] [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.684,10 euros au titre des charges arrêtées au 17 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 343,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, le demandeur ne produit aucune pièce justificative des frais de recouvrement d’un montant de 343,17 inscrits au débit du compte de la défenderesse le 13 septembre 2021.

Débouté de l’ensemble de sa demande formée au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 343,17 euros sur le compte de la défenderesse.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que soit ordonnée la capitalisation des intérêts courant sur les charges de copropriété impayées.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas aux termes du dispositif de ses dernières écritures, qui lie le tribunal, que la somme due au titre des charges de copropriété impayées soit productive d’intérêts.

Sa demande de capitalisation des intérêts apparaît ainsi sans objet.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [T] [I] au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Mme [T] [I] n’a pas conclu sur cette demande.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés de Mme [T] [I] dans le paiement des charges à leur échéance, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, que Mme [T] [I] sera condamnée à lui verser.

II- Sur la demande de délais de paiement

Mme [T] [I] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de lui octroyer les délais de règlement les plus étendus possibles pour s’acquitter des sommes dues au titre des charges de copropriété. Elle fait valoir qu’elle se trouve temporairement dans une situation financière précaire et qu’elle s’efforce activement de trouver une solution pour honorer ses engagements financiers.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose, faisant valoir elle n’apporte aucun élément permettant de considérer qu’elle serait en mesure de s’acquitter de sa dette avec la mise en place d’un échéancier.

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la défenderesse ne produit aucun élément concernant sa situation financière actuelle, dès lors qu’elle produit seulement l’avis d’imposition 2022.

Le tribunal n’est dès lors pas en mesure d’apprécier si dans l’hypothèse où de tels délais lui seraient accordés, elle serait en capacité d’apurer son arriéré tout en continuant à payer les charges courantes.

En conséquence, Mme [T] [I] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

III – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [T] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [T] [I], condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.080 euros, conformément à la note d’honoraires produite.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE POITOU sis 1-4 bis rue Rabelais, 99-103 rue Jean Bleuzen et 4-6 rue Danton à VANVES (92170), représenté par son syndic, les sommes de :

—  18.684,10 euros au titre des charges arrêtées au 17 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.080 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE POITOU sis 1-4 bis rue Rabelais, 99-103 rue Jean Bleuzen et 4-6 rue Danton à VANVES (92170), représenté par son syndic, de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus (343,17 euros) doivent être recrédités sur le compte de Mme [T] [I],

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE POITOU sis 1-4 bis rue Rabelais, 99-103 rue Jean Bleuzen et 4-6 rue Danton à VANVES (92170), représenté par son syndic, de sa demande de capitalisation des intérêts courant sur les charges de copropriété impayées,

DÉBOUTE Mme [T] [I] de sa demande de délais de dépens,

CONDAMNE Mme [T] [I] aux dépens de l’instance,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Caroline KALIS, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT