TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 26 JUILLET 2024

N° RG 24/00390 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZEZG

N° :

Monsieur [K] [I],

Madame [W] [M] épouse [I]

c/

S.A.S. LE TRIOMPHE

DEMANDEURS

Monsieur [K] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [W] [M] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Carole COHEN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E0988

DEFENDERESSE

S.A.S. LE TRIOMPHE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Julien PRIGENT de la SELARL MUTELET – PRIGENT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2576

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Géraldine MARMORAT, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 juin 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2020, Monsieur [K] [I] et Madame [W] [M] épouse [I], ci-après « les époux [I] », ont donné à bail commercial à la société LE TRIOMPHE, venant aux droits de la société SACHA, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020 et moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 19 200 euros payable mensuellement et d’avance.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 novembre 2023, les époux [I] ont fait délivrer à la société LE TRIOMPHE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 18 037, 21 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2023 inclus.

C’est dans ces conditions que, par acte du 6 février 2024, les époux [I] ont fait délivrer une assignation à la société LE TRIOMPHE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail au 10 décembre 2023 et ordonner l’expulsion du défendeur au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls du défendeur,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner la société LE TRIOMPHE à leur payer la somme de 16 000 euros au titre des loyers du 1er décembre 2022 au 30 septembre 2023 inclus,

— condamner la société LE TRIOMPHE à leur payer la somme de 4 051,18 euros au titre des loyers du 1er octobre 2023 au 10 décembre 2023,

— condamner la société LE TRIOMPHE à leur payer la somme de 247, 50 euros au titre de la taxe des ordures ménagères arrêtée au mois de septembre 2023,

— condamner la société LE TRIOMPHE à leur payer la somme de 1 843, 30 euros au titre des charges de décembre 2022 à septembre 2023 inclus et la somme de 245, 77 euros au titre des charges du 1er octobre 2023 au 10 décembre 2023,

— dire que le dépôt de garantie leur restera acquis à titre de clause pénale ou de compensation d’obligations réciproques,

— condamner la société LE TRIOMPHE à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer à compter du 10 décembre 2023,

— condamner la société LE TRIOMPHE à leur payer les charges et la taxe sur les ordures ménagères à compter du 10 décembre 2023,

— assortir l’ensemble des condamnations des intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 28 février 2023 pour les loyers de décembre et de janvier 2023 et à compter du commandement de payer du 10 novembre 2023 pour le surplus,

— condamner la société LE TRIOMPHE aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de tous actes d’huissiers,

— condamner la société LE TRIOMPHE à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

A l’audience du 15 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 17 juin 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 juin 2024, les époux [I] ont complété leurs demandes en reconnaissant que le commandement de payer délivré à la société LE TRIOMPHE comportait une erreur sur le montant de la dette à hauteur de 1 133,50 euros. S’appuyant sur un décompte rectificatif et actualisé de la dette arrêtée au 10 décembre 2023 s’élevant à la somme de 20 225, 99 euros, ils sollicitent la condamnation de la société LE TRIOMPHE à leur payer cette somme. Il s’opposent aux délais de paiement sollicités par la société défenderesse ainsi qu’à la demande de suspension de la clause résolutoire. Ils sollicitent encore de débouter la défenderesse de toutes ses prétentions en considérant que le commandement de payer n’est affecté d’aucune contestation sérieuse. Enfin, ils demandent la condamnation de la société LE TRIOMPHE à leur payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et ainsi qu’à la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réponse notifiées le même jour, la société LE TRIOMPHE considère que le commandement de payer, délivré pour un montant excessif, est affecté d’une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes formulées par les époux [I]. A titre subsidiaire, elle sollicite de rectifier le montant de l’arriéré locatif à la somme de 19 139, 81 euros et de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 23 mensualités pour s’acquitter de sa dette, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire. A titre très subsidiaire, elle demande la compensation des sommes auxquelles elle pourrait être condamnée ainsi que le dépôt de garantie versé par cette dernière. Elle s’oppose aux demandes de condamnations au titre de la clause pénale et des dommages et intérêts et sollicite la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 17 juin 2024, les époux [I] ont réitéré oralement leurs demandes en produisant le décompte rectificatif et actualisé de la dette au 10 décembre 2023.

La société LE TRIOMPHE, représentée, a également maintenu ses demandes en faisant valoir que les erreurs affectant le commandement de payer ne lui ont pas permis de s’exécuter en connaissance de cause. Elle formule oralement sa demande de délais de paiement en exposant que sa situation n’est pas complètement obérée et qu’elle sera en mesure d’acquitter sa dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 10 novembre 2023 se décompose comme suit :

-18 037, 21 euros au titre des loyers et charges impayés,

-201, 26 euros pour le coût de l’acte.

Les époux [I], en accord avec la société LE TRIOMPHE, reconnaissent que le commandement de payer est affecté d’une erreur à hauteur de 1 133,50 euros du fait de l’absence de prise en compte de certains paiements effectués par la société LE TRIOMPHE.

Il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme rectifiée de 16 903, 71 euros après prise en compte de l’accord des parties sur l’erreur affectant ledit commandement.

Le commandement étant valable pour la partie non contestable de la dette, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Dans ce cas, la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société LE TRIOMPHE sollicite des délais de paiement à hauteur de 23 mensualités pour s’acquitter de sa dette ainsi que la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir qu’elle a subi des difficultés liées à la crise sanitaire mais que sa situation n’est pas complètement obérée.

Cependant, il convient de relever que celle-ci n’a procédé à aucun règlement des loyers et des charges échus de janvier 2023 à mai 2023 et que sa dette s’accumule, les quelques virements effectués ne permettant pas de l’apurer. De plus, les époux [I] font valoir leur âge avancé et leur volonté de récupérer les locaux loués.

Ainsi, il n’y a pas lieu de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail stipulé entre les parties et c’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de son acquisition, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 10 décembre 2023 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux, aucune preuve d’une quelconque résistance abusive n’ayant été rapportée.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessous, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu augmenté des charges jusqu’à libération des lieux. L’indexation de ladite indemnité se fera conformément aux dispositions du bail.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. La société LE TRIOMPHE verse plusieurs pièces attestant avoir procédé à 9 virements entre le 4 mai 2023 et le 26 octobre 2023 pour apurer les loyers du mois de décembre 2022 et les charges dues au cours de l’année 2023. A la lecture de ces pièces, il ressort que le montant total des virements effectués par la société défenderesse s’élève à la somme de 1 383, 75 euros et que les époux [I] ont omis de prendre en compte deux virements effectués le 4 mai 2023 de 166,75 euros chacun dans le calcul du solde de la dette. Par ailleurs, si la somme de 250 euros a été portée au crédit du solde de la dette de la société LE TRIOMPHE le 14 septembre 2023, le virement effectué à cette date ne s’élevait qu’à la somme de 166,75 euros.

Ainsi, il convient de prendre en compte les règlements effectués le 4 mai 2023 ainsi que le virement en date du 14 septembre 2023 pour calculer le solde de la dette. Il y a donc lieu de condamner par provision la société LE TRIOMPHE à la somme de 19 975, 74 euros (20 225, 99 + 250 – 166,75*3) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 28 février 2023 pour la somme de 12 315, 03 euros, à compter du commandement de payer en date du 10 novembre 2023 pour la somme de 4 588,68 euros (16 903, 71 – 12 315, 03) et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société LE TRIOMPHE sollicite des délais de paiement sur 23 mois pour apurer sa dette en faisant valoir qu’elle a subi des difficultés économiques en raison de la crise sanitaire et en soulignant être prête à faire des efforts pour remplir ses obligations. Elle verse aux débats des pièces permettant d’observer qu’elle a procédé au paiement de plusieurs sommes du 23 décembre 2023 au 27 janvier 2024, souvent à hauteur de 166, 75 euros par virement. Les époux [I] produisent quant à eux un décompte des virements effectués par la société défenderesse du 18 novembre 2023 au 7 mai 2024 et ce pour une somme globale de 1 794, 49 euros.

Au vu de ces éléments, à savoir du montant élevé de la dette de loyers de la société LE TRIOMPHE et du faible montant de ses règlements pour l’apurer, ses paiements partiels étant anciens et répétés causant un préjudice aux époux [I], il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le bailleur conservera le montant du dépôt de garantie en cas de résiliation pour une cause quelconque imputable au preneur à titre de dommages et intérêts s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

L’article 1347-2 du code civil dispose que les créances insaisissables et les obligations de restitution d’un dépôt dont le propriétaire a été injustement privé ne sont compensables que si le créancier y consent.

En l’espèce, la société LE TRIOMPHE, créancière de la restitution de son dépôt de garantie du fait de la résiliation du bail, donne son accord pour ordonner la compensation entre ses condamnations pécuniaires et son dépôt de garantie qui restera acquis aux demandeurs.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner la compensation entre l’obligation de restitution du dépôt de garantie à la charge des époux [I] et la condamnation de la société LE TRIOMPHE à leur payer des arriérés de loyers, charges et taxes.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les époux [I] sollicitent la condamnation de la société LE TRIOMPHE à leur payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, il y a lieu de constater que les époux [I] se bornent à invoquer un tel préjudice sans produire aucun justificatif de nature à en établir la réalité, préjudice que les intérêts légaux auront pour fonction de compenser.

Par conséquent, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société LE TRIOMPHE, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser aux demandeurs la charge des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour la défense de leurs intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société LE TRIOMPHE à leur payer la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 10 décembre 2023 à 24h,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4],

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNONS à titre provisionnel la société LE TRIOMPHE à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 19 975, 74 euros au titre de l’arriéré locatif augmenté des charges et des taxes arrêté au 10 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 28 février 2023 pour la somme de 12 315, 03 euros, à compter du commandement de payer en date du 10 novembre 2023 pour la somme de 4 588,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par la société LE TRIOMPHE,

FIXONS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 11 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, que la société LE TRIOMPHE aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié, l’indexation de ladite indemnité se faisant conformément aux dispositions du bail,

CONDAMNONS la société LE TRIOMPHE à payer l’indemnité d’occupation mensuelle sus-citée,

ORDONNONS la compensation des sommes dues au titre de la restitution du dépôt de garantie par Monsieur [K] [I] et Madame [W] [M] épouse [I] et au titre des arriérés de loyers, charges et taxes arrêtés au 10 décembre 2023 par la société LE TRIOMPHE,

REJETONS la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [K] [I] et Madame [W] [M] épouse [I],

CONDAMNONS la société LE TRIOMPHE aux dépens,

CONDAMNONS la société LE TRIOMPHE à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À NANTERRE, le 26 juillet 2024.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Géraldine MARMORAT, Juge