TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

2ème Chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 10 Décembre 2024

N° R.G. : 23/05841 -

N° Portalis

DB3R-W-B7H-YTN4

N° Minute :

AFFAIRE

[I] [T],

[G] [R]

C/

S.A. [Adresse 11] (anciennement dénommée FRANCE HABITATION)

Copies délivrées le :

A l’audience du 12 Novembre 2024,

Nous, Timothée AIRAULT, Juge de la mise en état assisté de Sylvie MARIUS, Greffier ;

DEMANDEURS

Monsieur [I] [T]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [F] [H] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

tous deux représentés par M^e Pauline VAN DETH, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 301 et par

M^e BOULLET Valentin avocat plaidant du Barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE

Société d'[Adresse 8]

(anciennement dénommée FRANCE HABITATION)

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-bernard POURRE de la SELARL REVEL BASUYAUX POURRE (RBP), avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1825

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 3 janvier 2019, Monsieur [I] [T] et Madame [G] [R] ont conclu avec la société [Adresse 7], devenue aujourd’hui société anonyme d’HLM SEQENS, une promesse de vente portant sur l’acquisition d’un appartement dépendant d’une copropriété sise [Adresse 2] et [Adresse 4] au [Localité 10] (92). La vente a finalement été régularisée le 3 mai 2019.

Les 10 mai 2020, 4 juin 2021 et 8 avril 2022, Monsieur [T] et Madame [R] font état qu’ils ont été victimes de dégâts des eaux en provenance de la toiture de l’immeuble. Ils mettent également en avant la réalisation ultérieure, sur décision de la copropriété, d’un audit de la couverture au mois de mai 2023, ainsi que les conclusions du rapport établi par le bureau d’études techniques BREGLART, qui feraient selon eux état de désordres importants au niveau de la toiture.

Les tentatives de règlement amiable du litige ont échoué. Et par acte régulièrement signifié le 17 juillet 2023, Monsieur [T] et Madame [R] ont assigné la société SEQUENS devant le tribunal de Nanterre aux fins de condamnation de celle-ci à prendre en charge le coût des travaux de réparation et les indemniser de leurs préjudices matériel, moral et de jouissance.

Aux termes de ses dernières écritures d’incident notifiées par voie électronique le 9 mai 2024, la société SEQENS demande au juge de la mise en état de :

— CONSTATER que la vente est intervenue en 2019 et qu’un premier sinistre est intervenu le 10 mai 2020 et un deuxième le 4 juin 2021,

— CONSTATER que les demandes auraient dû être introduites avant le 10 mai 2022 et le 4 juin 2023,

— DIRE ET JUGER IRRECEVABLES les demandes formulées sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil par Madame [G] [R] et Monsieur [I] [T],

— CONSTATER qu’elle n’est pas syndic de la copropriété,

— CONSTATER qu’elle n’était pas syndic de la copropriété lors de la vente en 2019,

— DIRE ET JUGER en conséquence irrecevables les demandes de Madame [G] [R] et Monsieur [I] [T] sur le fondement de la loi N°65-557 DU 10 JUILLET 1965,

— CONSTATER que pour les sinistres « dégât des eaux » du 10 mai 2020, du 4 juin 2021 et du 17 février 2022, l’assureur de Madame [G] [R] et Monsieur [I] [T] est subrogé dans leurs droits, de sorte qu’ils n’ont plus qualité à agir pour leurs préjudices déjà indemnisés,

— DIRE ET JUGER IRRECEVABLES les demandes de Madame [G] [R] et Monsieur [I] [T] relatives aux sinistres « dégât des eaux » du 10 mai 2020, du 4 juin 2021 et du 17 février 2022 dont ils ont déjà été indemnisés,

— CONDAMNER Madame [G] [R] et Monsieur [I] [T] aux entiers dépens.

La société fait valoir, au visa des articles 32 du code de procédure civile, 1648 du code civil, et L.121-12 du code des assurances, ainsi que de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les moyens suivants : « Les demandeurs formulent une partie de leurs demandes au titre de la qualité de la société SEQENS de syndic de la copropriété dans laquelle ils ont acquis le 3 mai 2019 un appartement. Or, d’une part la société SEQENS n’est pas syndic de la copropriété. […] D’autre part, un syndic de copropriété n’a pas de relation contractuelle avec un copropriétaire, dès lors celui-ci ne pourrait fonder une éventuelle demande que sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle. […] A supposer que les sinistres ayant affecté l’appartement des demandeurs soient qualifiés de vice, le premier sinistre est survenu le 10 mai 2020. Les demandeurs auraient dû introduire la présente instance avant le 10 mai 2022. Or, les demandes de Madame [G] [R] et Monsieur [I] [T] reposent sur le fondement contractuel des vices cachés et de la vente. […] Madame [G] [R] et Monsieur [I] [T] indiquent déjà avoir déclaré à leur assurance, ainsi qu’à celle de l’assurance de la copropriété les sinistres intervenus le 10 mai 2020, le 4 juin 2021 et le 17 février 2022. »

Aux termes de leurs conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 8 juillet 2024, Monsieur [T] et Madame [R] demandent au juge de la mise en état de :

— DEBOUTER la société SEQENS de ses demandes,

— CONDAMNER la société SEQENS à leur payer une somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ceux-ci avancent, au visa des mêmes dispositions, les moyens suivants. Ils font valoir que la société « a assumé deux rôles distincts dans cette affaire, à savoir : ▪ celui de vendeur (professionnel) de l’immeuble qu’elle a mis en copropriété, puis vendu à la découpe. […] ▪ Celui de syndic de copropriété, mission qu’elle a assumée plusieurs années (sous l’enseigne ISSYNDIC) jusqu’à être démise de ses fonctions par assemblée générale en 2023. […] L’assignation […] comporte d’ailleurs 2 parties distinctes, […] les concluants agiss[a]nt (i) d’une part, au titre de la garantie des vices cachés dont elle est débitrice en tant que vendeur et (ii) d’autre part, au titre d’une mise en cause de sa responsabilité en tant qu’ancien syndic de copropriété. […] Il ne faut pas confondre la manifestation de désordres (…) et la découverte du vice (…). […] Le délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés n’a pas commencé à courir à la date de manifestation des infiltrations dans le logement des requérants (…), mais seulement au plus tôt lorsqu’ils ont pris connaissance des conclusions du rapport du BET BREGLART, qui motive leur action. » Ils font enfin valoir, sur le dernier point soulevé, que les préjudices dont ils demandent l’indemnisation sont justement ceux restés à leur charge.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience des plaidoiries sur incidents du 12 novembre 2024, puis mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des demandeurs

Aux termes des articles 789 et 122 du code de procédure civile : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. […] Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Les articles 1641 et 1648 du code civil disposent en outre : d’une part que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » ; et d’autre part que « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

En l’espèce, il résulte de l’analyse de la procédure que les 10 mai 2020, 4 juin 2021 et 8 avril 2022, Monsieur [I] [T] et Madame [G] [R] se sont plaints de dégâts des eaux en provenance de la toiture de l’immeuble. L’analyse des courriels échangés avec leur syndic, après la survenance de chacun de ces dégâts des eaux, démontre que ceux-ci constituaient à l’époque des désordres, qu’aucune des parties ne reliait alors à l’existence d’un potentiel vice caché au sens des dispositions précitées du code civil.

C’est au contraire au début de l’année 2023, plus précisément au moins de mars, qu’un audit de la toiture a pu être réalisé, aboutissant in fine au dépôt par le bureau d’études techniques BREGLART de son rapport du 23 mai 2023. Celui-ci conclut : à une perméabilité des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales, à la nécessité d’une réfection des brisis ainsi que des ardoises cassées ou décollées, avec un risque de chute pour les usagers piétons, et à une couverture dans un état général avancé de vétusté et un manque de sécurité à ce niveau.

Si Monsieur [T] et Madame [R] se sont plaints de dégâts des eaux les 10 mai 2020, 4 juin 2021 et 8 avril 2022, la survenance de ces désordres ne saurait en aucune façon être assimilée à un vice potentiel et à sa découverte selon les termes des articles 1641 et 1648 du code civil. C’est au contraire à la date du dépôt par le bureau d’études techniques BREGLART de son rapport qu’il convient de fixer la date de la découverte du vice potentiel, son existence, son ampleur et les conditions d’engagement de la responsabilité restant bien évidemment à démontrer au fond.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, la fin de non-recevoir tirée de la prescription, soulevée par la société SEQUENS, ne pourra qu’être rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité de syndic du défendeur

Aux termes des articles 789 et 122 du code de procédure civile : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. […] Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 1641 du code civil dispose en outre que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il ressort en fin de l’article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ce qui suit : « I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. »

En l’espèce, il ne pourra qu’être constaté tout d’abord que la société SEQENS ne conteste nullement le fait qu’elle était anciennement la société [Adresse 7], cela ressortant en tout état de cause de la simple lecture des conclusions qu’elle a régularisées et notifiées dans le cadre de la présente instance. Or la société FRANCE HABITATION est bien celle avec laquelle Monsieur [I] [T] et Madame [G] [R] ont conclu la promesse de vente puis la vente du bien dont ils sont aujourd’hui propriétaires.

De surcroît, s’il n’est nullement contesté que la société SEQUENS n’est aujourd’hui plus le syndic de la copropriété, il résulte bien de la lecture des courriels versés aux débats qu’elle l’a été par le passé, et a minima de juillet 2020 à mai 2023, c’est-à-dire sur une période suivant immédiatement la conclusion de la vente, couvrant le laps de temps durant lequel les dégâts des eaux allégués sont survenus, et allant jusqu’au dépôt du rapport du bureau d’études techniques BREGLART.

Enfin, la lecture de l’assignée délivrée par les demandeurs à la défenderesse démontre bien que celle-ci comporte deux parties, libellées comme suit : « 1. Sur l’existence d’un vice caché dont la société SEQENS doit garantie en sa qualité de vendeur professionnel » ; « 2. Sur la responsabilité de la société SEQENS en sa qualité de syndic de copropriété ». De telle sorte que les moyens soulevés en défense sur ce point dans le cadre du présent incident ne pourront qu’être écartés.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité de syndic du défendeur, soulevée par la société SEQENS, ne pourra qu’être rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’indemnisation des demandeurs par leur assureur

Aux termes des articles 789 et 122 du code de procédure civile : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. […] Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 31 du code de procédure civile dispose en outre que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

En l’espèce, à la lecture de l’assignation que Monsieur [I] [T] et Madame [G] [R] ont délivrée à la société SEQENS, force est de constater que ceux-ci portent devant le tribunal plusieurs demandes, lesquelles correspondent toutes à des préjudices décrits comme non-indemnisés et des sommes dont ils soutiennent qu’elles sont restées à leur charge : un préjudice matériel et de jouissance, un préjudice correspondant au coût des travaux de réfection de la couverture de l’immeuble, et un préjudice moral.

Si le bienf ondé de ces demandes reste à démontrer par les demandeurs et à examiner in fine par le tribunal, statuant au fond, de même que l’ampleur du reste à charge le cas échéant, les moyens soulevés en défense sur ce point dans le cadre du présent incident ne pourront qu’être écartés. A supposer qu’une indemnisation soit intervenue de la part de leur assureur, et de surcroit que les conditions de la subrogation seraient bien remplies, Monsieur [T] et Madame [R] restent cependant pleinement recevables à agir au titre des sommes restées à leur charge.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, la fin de non-recevoir tirée de l’indemnisation des demandeurs par leur assureur, soulevée par la société SEQENS, ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Il convient de réserver les dépens.

La société SEQENS, partie qui succombe en la présente instance, sera condamnée à supporter les frais irrépétibles engagés par Monsieur [T] et Madame [R] dans le présent incident et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 1500,00 €.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Déboute la société anonyme SEQENS de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action intentée par Monsieur [I] [T] et Madame [G] [R] ;

Déboute la société anonyme SEQENS de sa fin de non-recevoir tirée de l’absence de sa qualité de syndic de l’immeuble correspondant ;

Déboute la société anonyme SEQENS de sa fin de non-recevoir tirée de l’indemnisation de Monsieur [I] [T] et Madame [G] [R] par leur assureur ;

Condamne la société anonyme SEQENS à verser à Monsieur [I] [T] et Madame [G] [R], ensemble, la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Renvoie à l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 10 Juin 2025 à 9:30 pour conclusions au fond des parties, du défendeur deux mois avant l’audience, et du demandeur pour répliques éventuelles un mois avant.

signée par Timothée AIRAULT, Vice-Président, chargé de la mise en état, et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Sylvie MARIUS

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Timothée AIRAULT