TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Novembre 2024

N° RG 23/04590 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YPCB

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du 43 boulevard Voltaire 92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par Maître [G] [M] en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance de Madame le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE rendue le 15 octobre 2015 rectifiée par ordonnance du 30 décembre 2015.

C/

[B] [H], [N] [H]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 43 boulevard Voltaire 92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par Maître [G] [M] en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance de Madame le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE rendue le 15 octobre 2015 rectifiée par ordonnance du 30 décembre 2015.

Maître [G] [M] (administrateur provisoire)

50 rue Victor Hugo

95300 PONTOISE

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211

DEFENDEURS

Madame [B] [H]

43 boulevard Voltaire

92600 ASNIERES-SUR-SEINE

défaillant

Monsieur [N] [H]

43 boulevard Voltaire

92600 ASNIERES-SUR-SEINE

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 11 juin 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Caroline KALIS, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 43 boulevard Voltaire à ASNIERES SUR SEINE (92600) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la carence de Mme [B] [H] et M. [N] [H] dans le règlement des charges dont ils sont redevables le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son administrateur provisoire Maître [G] [M], les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 23 mai 2023 aux fins de voir :

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [B] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires requérant, représenté par Maître [G] [M] en sa qualité d’administrateur provisoire :

— la somme principale de 14.778,16 € se décomposant comme suit :

— Charges et travaux de copropriété : 14.718,16 €

— Frais nécessaires : 60,00 €

assortie des intérêts au taux légal sont dus sur la somme de 12.055,18 € à compter du 29 octobre 2021, date de la sommation de payer par courrier recommande AR en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967

— la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit :

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [B] [H] en tous les dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Mme [B] [H] et M. [N] [H] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 décembre 2023.

Au regard de l’accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience, la date pour le dépôt de leur dossier de plaidoirie a été fixée au 10 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— les ordonnances de désignation et de prolongation de la mission de Maître [M],

— un relevé de compte distinguant les charges et les frais pour la période du 1er janvier 2021 au 6 avril 2023,

— des appels de fonds,

— les décisions de l’administrateur provisoire en date des 29 décembre 2020, 16 septembre 2021 et 6 avril 2023,

— un courrier de mise en demeure du 29 octobre 2021 (accusé de réception produit).

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 14.718,16 euros au titre des charges et travaux impayés arrêtés au 6 avril 2023, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 12.055,18 euros à compter du 29 octobre 2021, date de la sommation de payer.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [B] [H] et M. [N] [H] sont propriétaires indivis des lots n°121 et 122 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les décisions de l’administrateur provisoire en date des 29 décembre 2020, 16 septembre 2021 et 6 avril 2023, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2020/2021 et 2021/2022, mais aussi voté des travaux et le budget prévisionnel de l’exercice 2023.

Au vu du décompte produit arrêté au 6 avril 2023, le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 14.718,16 euros, après déduction de la somme de 60 euros réclamée au titre des frais de recouvrement.

Il sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal sur la somme de 12.055,18 euros à compter du 29 octobre 2021, date de la sommation de payer.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du demandeur est imprécise, de sorte que les intérêts courront à compter de l’assignation.

En conséquence, Mme [B] [H] et M. [N] [H] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.718,16 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 6 avril 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défenderesses au paiement de la somme de 60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas du coût réclamé au titre de la mise en demeure du 29 octobre 2021.

Débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme de 60 euros sur le compte des défendeurs.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés de Mme [B] [H] et M. [N] [H] dans le paiement des charges à leur échéance, qui montrent leur mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, que Mme [B] [H] et M. [N] [H] seront condamnées à lui verser.

Sur la demande de condamnation solidaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite que Mme [B] [H] et M. [N] [H] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leur charge.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de développer des moyens en fait et en droit et de produire une quelconque pièce propres à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que soit ordonnée la capitalisation des intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu’elle peut être écartée si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [B] [H] et M. [N] [H], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance, lesquels ne comprendront ni le coût du commandement de payer, ni les frais d’inscription d’hypothèque, ceux-ci n’étant pas produits et ne relevant pas de l’article 695 du code de procédure civile, ni enfin les frais hypothétiques d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [B] [H] et M. [N] [H], condamnés aux dépens, devront verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Mme [B] [H] et M. [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43 boulevard Voltaire à ASNIERES-SUR-SEINE (92600), représenté par son syndic, la somme de 14.718,16 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 6 avril 2023, 2ème appel trimestriel provisionnel de l’exercice 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43 boulevard Voltaire à ASNIERES-SUR-SEINE (92600), représenté par son syndic, de sa demande de frais de recouvrement,

RAPPELLE que les frais de mise en demeure non retenus (60 euros) doivent être recrédités sur le compte de Mme [B] [H] et M. [N] [H],

CONDAMNE in solidum Mme [B] [H] et M. [N] [H] à payer les sommes suivantes au syndicat des copropriétaires de sis 43 boulevard Voltaire à ASNIERES SUR SEINE (92600), représenté par son syndic :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [B] [H] et M. [N] [H] aux dépens de l’instance, lesquels n’incluent ni le coût du commandement de payer, ni les frais d’inscription d’hypothèque, ceux-ci n’étant pas produits et ne relevant pas de l’article 695 du code de procédure civile, ni enfin les frais hypothétiques d’exécution forcée de la décision à intervenir,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Caroline KALIS, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT