TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
PÔLE CIVIL
2ème Chambre
JUGEMENT RENDU LE 27 Juin 2024
N° RG 20/09621 – N° P o r t a l i s DB3R-W-B7E-WIFO
N° Minute :
AFFAIRE
X Y
C/
Z AA épouse AB, M o h a m m e d Z A H HA R , S . A . S . A G E N C E […]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Madame X Y […]
représentée par M^e Frédéric AMSALLEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0069
DEFENDEURS
Madame Z AA épouse AB […]
représentée par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720
Monsieur AC AB […]
représenté par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720
S.A.S. AGENCE […] […]
représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELARL SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0962
L’affaire a été débattue le 15 Février 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :
Julia VANONI, Vice-Présidente Thomas CIGNONI, Vice-président Laure CHASSAGNE, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS
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JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats au 23 mai 2024, prorogé au 27 juin 2024 après avis donné aux parties.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 janvier 2020, M^me Z AD a donné mandat exclusif à la SAS Agence Jaures-Reine de vendre un bien immobilier situé à […] (Hauts-de-Seine), au prix de 243 000 euros.
Le 1 février 2020, M^me X AE a formulé une offre d’achat de ce bien, sous condition^er suspensive de l’obtention d’un prêt, valable jusqu’au 7 février 2020, au prix de 243 000 euros.
Estimant que la vente était parfaite, M^me AE a sollicité en vain la régularisation d’une promesse synallagmatique de vente.
C’est dans ces conditions que, par actes extrajudiciaires du 25 novembre 2020, elle a fait assigner M. AC AD et M^me Z AD devant la présente juridiction, en réalisation forcée de la vente.
Parallèlement, et par acte extrajudiciaire du 12 avril 2021, elle a attrait la société Agence Jaures- Reine dans la cause.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2022, M^me AE demande au tribunal, au visa des articles L. 221-18 et suivants du code de la consommation, ensemble les articles 1582 et 1583 du code civil, de :
- constater la vente du bien immobilier situé […] […], cadastré section […], à compter du 1 février 2020,^er
- dire que le jugement à intervenir vaut vente,
- l’autoriser à publier au service de la publicité foncière le jugement à intervenir,
- dire qu’elle devra s’acquitter du prix de vente dès l’acquisition du caractère définitif du jugement à intervenir,
- condamner M^me AD à lui payer la somme de 100 euros par mois depuis le mois de février 2020 et jusqu’à la date du jugement à intervenir, à titre de dommages-intérêts,
- condamner M^me AD à lui payer la somme de 50 000 euros au titre de la résistance abusive,
- condamner M^me AD à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir que M^me AD a mis son bien immobilier en vente au prix de 243 000 euros, dont 13 000 euros d’honoraires d’agence immobilière ; qu’elle lui a adressé, ainsi qu’à l’agence immobilière, un courrier comportant l’ensemble des informations relatives à l’acceptation de l’offre au prix proposé, de sorte qu’il y a accord sur la chose et sur le prix.
Elle ajoute que M^me AD ne démontre pas avoir exercé son droit de rétractation du mandat de vente dans le délai de 14 jours prévu à l’article L. 221-8 du code de la consommation ; que le fait de fournir un accusé de réception signé par la société Agence Jaures-Reine, sans savoir à quel courrier il correspond, ne permet pas d’établir la preuve de l’envoi d’une lettre dans le délai requis ; qu’ainsi, elle est fondée à obtenir la réalisation forcée de la vente.
Elle soutient encore que l’attitude de M^me AD, visant à bloquer une vente parfaite, lui a causé un préjudice financer puisqu’elle continue de louer un appartement dans l’attente d’être définitivement propriétaire ; que son préjudice s’élève à la somme de 100 euros par mois, correspondant à la différence entre le montant du loyer qu’elle règle, soit 800 euros, et le montant du crédit immobilier qu’elle rembourserait, soit de 700 euros ; qu’en outre, les manoeuvres mensongères de la défenderesse justifient sa condamnation au paiement d’une somme de 50 000 euros pour résistance abusive.
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Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2022, M. et M^me AD sollicitent, au visa notamment des articles 1101, 1113, 1118, 1128, 1240 du code civil et 72 du décret n°72-679 du 20 juillet 1972, de : A titre principal,
- débouter M^me AE et la société Agence Jaures-Reine de l’ensemble de leurs prétentions, A titre subsidiaire,
- condamner la société Agence Jaures-Reine à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, En toute hypothèse,
- déclarer nul le mandat d’entremise conclu le 28 janvier 2020 entre M^me AD et la société Agence Jaures-Reine,
- condamner in solidum M^me AE et la société Agence Jaures-Reine à payer à M^me AD une somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Ils soutiennent essentiellement que le 12 février 2020, soit dans le délai de rétractation de 14 jours prévu aux articles L. 221-1 et suivants du code de la consommation, M^me AD a notifié à la société Agence Jaures-Reine sa rétractation et sa volonté de ne plus vendre l’appartement ; que contrairement à ce que prétend la demanderesse, M^me AD produit le bon accusé de réception du courrier de rétractation ; qu’ainsi, le mandat de vente conclu le 28 janvier 2020 est nul ; que la nullité de l’acte résulte également d’un défaut de consentement, dès lors qu’elle ne sait ni lire ni écrire, et qu’elle avait expressément indiqué qu’elle ne signerait aucun document sans l’accord de sa fille.
Ils ajoutent que la société Agence Jaures-Reine ne pouvait accepter l’offre de M^me AE puisqu’aucune clause ne le prévoit et que le mandat qui lui a été confié est un simple mandat d’entremise ; que si la demanderesse a visité l’appartement et a formulé une offre d’achat, cette offre n’a jamais été acceptée par M^me AD ; qu’il n’y a eu aucun échange de consentements, M^me AD n’ayant jamais manifesté la volonté d’être liée dans les termes de l’offre ; qu’en outre, le préjudice allégué en demande n’est pas prouvé puisque M^me AE réglerait des traites d’emprunt aux lieu et place du loyer si bien que sa situation serait rigoureusement identique.
Ils font enfin valoir que M^me AD a été particulièrement choquée d’être manipulée en raison de son analphabétisme par l’agent immobilier en qui elle avait confiance ; qu’elle a également reçu des courriels menaçants de la part de M^me AE et a légitimement craint d’être contrainte de céder le bien pour lequel elle a travaillé toute sa vie ; qu’ainsi, elle est fondée à obtenir l’allocation d’une somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2022, la société Agence Jaures-Reine demande, au visa des articles 1104 et suivants, 1217, 1589 et suivants du code civil, de :
- juger qu’il existe un accord parfait des volonté de vendre et d’acheter portant sur l’appartement dépendant de l’immeuble situé […], au prix de 243 000 euros,
- dire que le jugement à intervenir vaut vente,
- condamner M^me AE à régler :
* le prix de vente de 243 000 euros entre les mains de M^me AD,
* la somme de 13 000 euros à son profit au titre de ses honoraires,
* les droits et frais d’enregistrement afférents à la mutation,
- débouter les consorts AD de l’intégralité de leurs prétentions,
- condamner solidairement les consorts AD au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Elle soutient essentiellement que les consorts AD n’ont pas pu se méprendre sur la nature de l’acte qu’ils ont régularisé le 28 janvier 2020 ou encore sur la portée de leur engagement, puisqu’ils lui ont transmis tous les éléments nécessaires à la rédaction du mandat, dont la copie de leurs pièces d’identité et celle de l’attestation de propriété du bien immobilier ; que M^me AE ayant émis une offre d’acquisition au prix de vente, la vente est parfaite ; que M^me AD n’a pas envoyé de lettre de rétractation de mandat à l’agence immobilière et ne peut valablement soutenir que le mandat aurait été valablement rétracté ou qu’il serait nul ;
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qu’en outre, la prétendue condition liée à la relecture préalable du document par leur fille n’a jamais existé, ces derniers n’étant nullement analphabètes.
Elle ajoute que la demande de garantie formée à son encontre par les consorts AD n’est pas fondée, alors même qu’elle n’a commis aucune faute ; que par ailleurs, ce n’est pas à elle de supporter les éventuelles conséquences, pour les époux AD, des termes des courriers envoyés par le conseil de M^me AE ; qu’ainsi, la demande indemnitaire formée à son endroit en réparation d’un prétendu préjudice moral lié à des pressions, n’est pas davantage justifiée.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 octobre 2022 et l’affaire a été renvoyée à l’audience des plaidoiries du 15 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la nullité du mandat de vente conclu le 28 janvier 2020
Selon l’article L. 221-18 du code de la consommation, le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement. Ce délai court à compter du jour de la conclusion du contrat, pour les contrats de prestation de services.
L’exercice par un contractant de sa faculté de rétractation entraîne un anéantissement du contrat (not. 3 Civ., 13 février 2008, n°06-20.334 ; 3 Civ., 13 mars 2012, n°11-12.232).^{e e}
Il résulte des articles 1128 et 1129 du code civil que le consentement des parties est nécessaire à la validité d’un contrat et qu’il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat.
La nullité d’une convention pour absence de consentement, qui vise à protéger l’intérêt de la partie dont le consentement n’a pas été valablement donné, est une nullité relative (not. Com., 23 octobre 2019, n°18-11.425).
En l’espèce, M. et M^me AD soulèvent la nullité du mandat de vente conclu, hors établissement, avec la société Agence Jaures-Reine en faisant valoir, d’une part, que M^me AD a exercé son droit de rétractation dans le délai de 14 jours visé à l’article L. 221-18 susvisé et, d’autre part, qu’elle n’a pu valablement consentir à ce contrat en raison de son analphabétisme.
Il sera d’emblée observé que l’exercice d’un droit de rétractation, par lequel un contractant revient sur son engagement, bien qu’entraînant l’anéantissement du contrat, ne peut être regardé comme une cause de nullité, laquelle constitue une sanction tendant à faire respecter les conditions de formation imposées aux actes juridiques.
En toute hypothèse, il n’est pas démontré que M^me AD aurait effectivement adressé à la société Agence Jaures-Reine un courrier visant à se rétracter dans le délai de 14 jours à compter de la conclusion du mandat, alors que l’avis de réception qu’elle produit aux débats et qui fait, selon elle, la preuve de l’envoi dudit courrier dès le 12 février 2020, – soit en tout état de cause au-delà du délai légal –, est à l’évidence relatif à un autre courrier puisqu’il mentionne “X AE” dans la case
“Expéditeur”.
Par ailleurs, le tribunal relève, d’une part, que seule M^me AD a donné mandat de vente à l’agent immobilier ce dont il résulte que son époux, qui n’est pas partie à la convention, n’a pas qualité pour exciper de sa nullité en raison d’une absence de consentement et, d’autre part, que M^me AD échoue à démontrer qu’elle n’aurait pas été en mesure de consentir à l’acte en raison de son analphabétisme, alors que les attestations qu’elle verse aux débats, selon lesquelles elle ne sait ni lire ni écrire, ne sont accompagnées d’aucun document officiel justifiant de l’identité de leurs auteurs et ne peuvent dès lors emporter la conviction de la juridiction.
En conséquence, M. AD sera déclaré irrecevable en sa demande de nullité du mandat de vente et M^me AD en sera déboutée.
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Sur la réalisation forcée de la vente et les demandes qui en découlent
Aux termes de 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Selon l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, lorsque le mandat comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, il doit en faire expressément mention.
Ainsi, à défaut de mention expresse, un mandat ne confère pas le pouvoir d’engager le mandant dans l’opération envisagée ; dans ce cas, ce dernier n’est pas tenu de réaliser la vente avec la personne que le mandataire lui a présentée et il reste libre de conclure ou non l’opération que l’intermédiaire immobilier a seulement reçu mission de facilité et de négocier (not. 1 Civ., 30 mai 2006, n°^re 04-18.972).
Le simple mandat d’entremise ne peut être assimilé à une offre de vente dont l’acceptation aurait pour effet de rendre la vente parfaite (1 Civ., 10 mai 1995, n° 92-16.114 ; 3 Civ., 17 juin 2009, n°^{re e} 08-13.833).
L’autorisation donnée au mandataire “d’établir tous actes sous seing privé aux clauses et conditions du mandat” et “de recueillir la signature de l’acquéreur”, ne lui permet pas de représenter le mandant pour conclure la vente (1 Civ., 6 mars 1996, n° 93-19.262).^re
Enfin, selon l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux agents immobiliers ou ne peut être exigé ou accepté par eux, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.
En l’espèce, il est acquis aux débats que M^me AD a donné mandat exclusif à la société Agence Jaures-Reine de vendre un appartement situé […] au prix de 243 000 euros, dont 13 000 euros au titre de la rémunération du mandataire.
Il ressort de la procédure, et plus spécialement de la “lettre – proposition d’achat” du 1 février 2020,^er que M^me AE a formulé une offre d’achat de ce bien immobilier au prix de 243 000 euros, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, valable jusqu’au 7 février 2020 à minuit.
Pour autant, si le mandat du 28 janvier 2020 autorise notamment le mandataire à “établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l’acquéreur”, il ne contient aucune clause expresse par laquelle le mandant donnerait pouvoir à la société Agence Jaures-Reine de le représenter pour conclure la vente, ce dont il résulte qu’il constitue un simple contrat d’entremise.
Il s’en déduit qu’un tel contrat ne peut être assimulé à une offre de vente qui aurait été transformée en une vente parfaite par l’acceptation d’un éventuel acheteur.
Ainsi, l’offre d’achat de M^me AE – dont il n’est pas contesté qu’elle a été remise à l’agent immobilier – ne peut suffire à la perfection de la vente en l’absence d’acceptation de M^me AD.
En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes formées par M^me AE tendant à constater le caractère parfait de la vente, à l’autoriser à publier la décision au service de la publicité foncière et de l’enregistrement, et à dire que le présent jugement vaut vente.
Il convient, en outre, de débouter la société Agence Jaures-Reine de ses demandes tendant à juger que la vente est parfaite, à condamner M^me AE au paiement du prix de vente et à la condamner M^me AE au paiement d’une somme de 13 000 euros au titre de ses honoraires.
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Sur les demandes indemnitaires
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, dès lors que le caractère parfait de la vente n’est pas établi, aucun manquement, – tiré de ce qu’elle aurait volontairement “bloqué” ladite vente –, ne peut être reproché à M^me AD.
La demande indemnitaire formée à son encontre n’est dès lors pas fondée.
En conséquence, elle doit être rejetée.
Sur les demandes accessoires
Eu égard à l’issue du litige, M^me AE échoue à établir la résistance abusive qu’elle impute à M^me AD, ce dont il résulte que la demande de dommages-intérêts formée à hauteur de 50 000 euros ne peut prospérer, et doit être rejetée.
En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par la demanderesse, qui succombe.
L’équité et les circonstances de l’espèce commandent, d’une part, de condamner M^me AE à payer la somme de 3 000 euros aux consorts AD et, d’autre part, de condamner in solidum ces derniers à payer la somme de 1 500 euros à la société Agence Jaures-Reine, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les mêmes considérations commandent de rejeter le surplus des demandes formées au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Déclare M. AC AD irrecevable en sa demande tendant à prononcer de la nullité du mandat de vente conclu le 28 janvier 2020 ;
Déboute M^me Z AD de sa demande tendant à prononcer de la nullité du mandat de vente conclu le 18 janvier 2020 ;
Déboute M^me X AE de ses demandes tendant à constater le caractère parfait de la vente, à l’autoriser à publier la décision au service de la publicité foncière et de l’enregistrement, et à dire que le présent jugement vaut vente ;
Déboute la SAS Agence Jaures-Reine de ses demandes tendant à juger que la vente est parfaite, à condamner M^me X AE au paiement de la somme de 230 000 euros au titre du prix de vente et à celle de 13 000 euros au titre de sa rémunération ;
Déboute M^me X AE de ses demandes indemnitaires ;
Condamne M^me X AE aux dépens ;
Condamne M^me X AE à payer la somme globale de 3 000 euros à M. AC AD et M^me Z AD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. AC AD et M^me Z AD à payer la somme de 1 500 euros à la SAS Agence Jaures-Reine sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
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Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Et le présent jugement est signé par Julia VANONI, Vice-Présidente et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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