TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Mars 2025

N° R.G. : 21/05048

N° Minute :

AFFAIRE

Madame [K] [E] épouse [I], [F] [I]

C/

Société ALLIANZ IARD, assureur de la société AJP IMMOBILIER, Société AJP IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [K] [E] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Guillaume CADIX de l’AARPI GALLICA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0667

Monsieur [F] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Guillaume CADIX de l’AARPI GALLICA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0667

DEFENDERESSES

Société ALLIANZ IARD, assureur de la société DP DIAGNOSTIC radiée depuis le 15/10/2020 et de la société AJP IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0238

Société AJP IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0238

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024 en audience publique devant :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 19 octobre 2017, Monsieur [F] [I] et Madame [K] [E] épouse [I] ont acquis de Monsieur [M] [Z] et Madame [U] [C] épouse [Z], une maison située [Adresse 3] à [Localité 9].

La vente de cette maison s’est faite par l’intermédiaire de la société AJP IMMOBILIER, assurée auprès de la société ALLIANZ IARD, chargée le 19 juillet 2017 par Monsieur et Madame [I] d’un mandat de recherche.

La société DP DIAGNOSTIC (désormais radiée), assurée auprès de la société ALLIANZ IARD, avait été chargée par Monsieur et Madame [Z] des diagnostics immobiliers, dont un

« diagnostic amiante » du 28 septembre 2016 et deux « diagnostics termites », des 28 septembre 2016 et 12 septembre 2017.

A l’occasion de travaux de rénovation réalisés postérieurement à leur emménagement, Monsieur et Madame [I] ont découvert l’existence de désordres.

Par ordonnance de référé prononcée le 21 mai 2019, par le Président du Tribunal de grande instance de LA ROCHE SUR YON, Monsieur [G] [T] a été désigné en qualité d’expert judiciaire, au contradictoire notamment des sociétés AJP IMMOBILIER et ALLIANZ IARD.

Il a déposé son rapport le 4 janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 mai 2021, Madame [K] [E] épouse [I] et Monsieur [F] [I] ont fait assigner devant le présent tribunal la société AJP IMMOBILIER, et la société ALLIANZ IARD assureur des société AJP IMMOBILIER et DP DIAGNOSTIC, en indemnisation.

*

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 12 avril 2023, Madame [K] [E] épouse [I] et Monsieur [F] [I] demandent au tribunal, de :

— CONDAMNER la société AJP IMMOBILIER à rembourser à Monsieur [F] [I] et Madame [K] [E], épouse [I] la somme de 9.600 € TTC, avec intérêts, depuis l’assignation du 2 juin 2021 et capitalisation desdits intérêts ;

— CONDAMNER in solidum les sociétés AJP IMMOBILIER et ALLIANZ IARD à payer à Monsieur [F] [I] et Madame [K] [E], épouse [I] :

au titre des travaux réparatoires, la somme de 43.590,59 € TTC, avec actualisation, selon l’indice BT01, depuis l’établissement des devis correspondant, avec intérêts, depuis l’assignation des 21 mai et 2 juin 2021 et capitalisation desdits intérêts ;

au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral, la somme de 5.000 € par an, depuis au plus tard l’assignation en référé de février 2017 et jusqu’à la complète exécution des condamnations du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER in solidum les sociétés AJP IMMOBILIER et ALLIANZ IARD aux entiers dépens, dont les frais d’expertise, avec bénéfice à Maître Guillaume CADIX du recouvrement direct de l’article 699 du Code de procédure civile et à payer à Monsieur [F] [I] et Madame [K] [E], épouse [I] la somme de 10.000 € au titre des frais non compris dans les dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— REJETTER toute demande contraire ou dirigée à l’encontre des époux [I].

*

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 11 janvier 2023, la société ALLIANZ IARD ès qualités d’assureur de la société DP DIAGNOSTIC et de l’agence immobilière SARL AJP IMMOBILIER, demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et 1241 du code Civil, de la norme Afnor NF P 03-201, et de l’article R.1334-17 et suivants du code de la santé publique, de :

A titre liminaire :

— Dire et juger que les conclusions de la société ALLIANZ IARD ès qualités du diagnostiqueur et de l’agent immobilier sont recevables ;

A titre principal,

— Dire et juger que les sociétés DP DIAGNOSTIC et AJP IMMOBILIER n’ont commis aucune faute dans le cadre de la mission qui lui a été confiée ;

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [E] épouse [I] ne justifient pas d’un préjudice indemnisable à l’encontre de la société DP DIAGNOSTIC et de la société AJP IMMOBILIER et d’ALLIANZ IARD ès qualités du diagnostiqueur et de l’agent immobilier ;

En conséquence,

— Débouter Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [E] épouse [I] de toutes leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre d’Allianz IARD en qualité d’assureur du diagnostiqueur et de l’agent immobilier ;

A titre très subsidiaire,

— Limiter le montant total du préjudice de Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [E] épouse [I] à la somme de 26.154,35 euros TTC ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [E] épouse [I] à verser à Allianz IARD la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— Condamner Monsieur [F] [Y] et Madame [K] [E] épouse [I] à verser à la société AJP IMMOBILIER la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;

— Dire et juger que la société d’assurance Allianz IARD intervient en qualité d’assureur de la société DP DIAGNOSTIC dans la limite des termes et conditions de la police d’assurance souscrite par elle, soit dans la limite d’un plafond de 500.000 € par année d’assurance et

300.000 € par sinistre et sous le bénéfice d’une franchise de 1.500 € (comme mentionnée dans les dispositions particulières du contrat versé aux débats) ;

— Dire et juger que la société d’assurance Allianz IARD intervient en qualité d’assureur de la société AJP IMMOBILIER dans la limite des termes et conditions de la police d’assurance souscrite par elle, soit dans la limite d’un plafond de 300.000 € par année d’assurance et par sinistre et sous le bénéfice d’une franchise de 10% avec un minimum de 3.000 € et un maximum de 5.000 €.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour de plus amples détails s’agissant des moyens de droit et de fait soulevés par les parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023, l’affaire plaidée à l’audience du 17 septembre 2024, et mise en délibéré au 12 décembre 2024 prorogé au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de « dire et juger », « constater », « donner acte »

Les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

II. Sur la responsabilité de la société AJP IMMOBILIER

L’article 1130 du code civil dispose « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Les demandeurs soutiennent que le contrat conclu entre eux et la société APJ IMMOBILIER le 19 juillet 2017, intitulé « mandat de recherche » est nul, en ce que ce sont eux qui ont signalé auprès de cette société leur intérêt pour cette maison dont ils avaient vu l’annonce dans une agence concurrente ; que l’agence AJP IMMOBILIER aurait réglé le conflit d’intérêts entre les époux [Z] et eux au profit des premiers et aurait obtenu une rémunération vite gagnée, sans contrepartie. Ils sollicitent dès lors l’annulation de ce contrat.

Néanmoins, Monsieur et Madame [I] ne caractérisent pas ainsi l’existence d’un vice du consentement et n’apporte aucun élément de preuve de nature à appuyer leurs allégations.

Subsidiairement, les demandeurs soutiennent que la responsabilité contractuelle de la société AJP IMMOBILIER est engagée.

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes de l’article 1991 du code civil, « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. ».

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la société AJP IMMOBILIER devait, aux termes de son mandat, tout mettre en œuvre pour présenter au mandant les éléments relatifs au dossier de diagnostic technique ; qu’elle ne procédera à sa diffusion, alors qu’elle en disposait depuis le 29 juillet 2017, que le 20 septembre 2017, alors qu’ils étaient déjà engagés par la promesse de vente du 14 septembre 2017 ; qu’en application de l’article L. 271-4 du code de la construction, le dossier de diagnostic technique aurait dû être annexé à la promesse de vente. Ils considèrent que la société AJP IMMOBILIER a manqué à son obligation d’information et son devoir de conseil ; qu’elle ne pouvait ignorer qu’il existait nécessairement un « diagnostic termites » en septembre 2016, établi en même temps que les autres ; qu’elle aurait dû leur recommander de faire des visites complémentaires de la maison accompagnés de techniciens et refuser la clause de renonciation à recours.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente signée le 14 septembre 2017 mentionne qu’un dossier de diagnostics techniques a été établi par le cabinet ACTIV DIAG, comprenant un état parasitaire.

L’acte authentique de vente a été signé le 19 octobre 2017. Il est annexé à cet acte le dossier diagnostics, notamment l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, en date du 12 septembre 2017.

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’ « en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. ».

Il ressort des pièces versées aux débats que les diagnostics ont été adressés par la société AJP IMMOBILIER à Monsieur [I] le 20 septembre 2017, par courriel, soit après la signature de la promesse de vente mais pendant le délai de rétractation de 10 jours prévu par l’article L.271-1 du code de la construction.

Si la société AJP IMMOBILIER évoque une transmission antérieure au 14 septembre 2017, elle n’en justifie pas, et la promesse de vente n’indique pas que le dossier diagnostics aurait été annexé à l’acte. Il doit être constaté que cet acte est versé aux débats sans annexe paraphée par les parties.

Il est par conséquent établi que la société AJP IMMOBILIER a tardé à adresser aux demandeurs le dossier diagnostics, alors qu’il lui avait été réclamé par Monsieur [I] les 8 et 13 septembre 2017. La société AJP IMMOBILIER soutient à ce titre ne pas avoir eu connaissance du rapport précédent, en date du 28 septembre 2016. Il lui appartenait cependant de le solliciter, et, en tout état de cause, de s’assurer de la transmission dudit document antérieurement à la promesse de vente.

Il doit être constaté cependant que les acquéreurs ont eu en leur possession le diagnostic litigieux avant la signature de la vente définitive. Ils n’ont pas non plus fait état d’une volonté de se rétracter pour ce motif, à réception de ce document.

Or, si le diagnostic relatif à l’état parasitaire en date du 12 septembre 2017 conclut à l’absence d’indices d’infestation de termites le jour de la visite, il fait état également de la présence d’insectes à larves xylophages au niveau du grenier, de l’annexe (solivage du toit de la cave, combles de l’annexe), et du jardin (plafond du local technique et de la dépendance) avec de la pourriture au niveau des plinthes en bois dans la salle de jeu de l’annexe.

A la suite de la réception dudit diagnostic, Monsieur [I] a, par courriel du 22 septembre 2017, écrit à son vendeur pour lui indiquer « M. [N] [de l’agence AJP] vient de me confirmer ce que le diagnostiqueur lui a également déclaré, à savoir qu’il suffira d’effectuer un traitement. Il n’y a donc pas lieu de s’inquiéter et de remettre en cause notre projet ».

Madame [Z] a, par courriel du 22 septembre 2017, confirmé que le diagnostiqueur lui avait répondu que « la toiture n’est pas en danger et qu’un simple traitement au xylo suffira pour y remédier ».

Le notaire a sollicité dès lors un écrit de Monsieur [B], de la société DP DIAGNOSTIC, confirmant ces propos relatifs au fait qu’un simple traitement serait suffisant, par courriel du 17 octobre 2017, resté cependant sans réponse.

Ainsi, en transmettant tardivement le diagnostic état parasitaire aux acquéreurs ; en n’exposant pas à ces derniers les risques encourus et en ne les informant pas de la nécessité d’obtenir un écrit de la société DP DIAGNOSTIC ou une vérification par une société tierce, s’agissant des travaux ou traitements nécessaires pour remédier à cette infestation, la société AJP IMMOBILIER a manqué à son obligation d’information et son devoir de conseil et engage ainsi sa responsabilité contractuelle.

III. Sur la responsabilité de la société DP DIAGNOSTIC

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Les époux [I] soutiennent que la société DP DIAGNOSTIC s’est avérée défaillante dans le cadre de la réalisation des diagnostics amiante et termites ; que l’expertise judiciaire a confirmé, d’une part, la présence d’amiante, dans la couverture du préau, alors que le diagnostic n’en signalait pas, et, d’autre part, la présence d’insectes et larves xylophages, en plusieurs endroits non repérés ; que, par ailleurs, la société DP DIAGNOSTIC a déclaré oralement que pour remédier à la présence des insectes, un simple traitement suffirait, alors que des travaux beaucoup plus importants se sont avérés nécessaires, avec des remplacements d’éléments de charpente et des injections au cœur du bois.

S’agissant de la présence d’amiante, il ressort de l’expertise judiciaire qu’effectivement, la société DP DIAGNOSTIC a commis une faute, en ne mentionnant pas dans son rapport du 23 septembre 2016 la présence d’amiante au niveau de la couverture du préau, sur une surface d’environ 50m2.

La société DP DIAGNOSTIC engage donc sa responsabilité à ce titre.

S’agissant de la présence d’insectes xylophages et de larves, la société DP DIAGNOSTIC l’avait mentionnée dans ses deux derniers rapports, de 2016 et 2017. S’il est exact que l’infestation a été jugée plus importante que celle signalée en 2017, par l’expert judiciaire, dans son rapport du 4 janvier 2021, celui-ci souligne néanmoins que ces constats ne sont « pas étonnants », compte tenu des mentions du rapport de la société DP DIAGNOSTIC du 12 septembre 2017. La propagation des insectes dans des endroits initialement non touchés deux ans auparavant, et l’aggravation de l’état de la charpente, étaient en effet prévisibles, en l’absence de traitement ou de travaux réparatoires d’urgence. Par ailleurs, les propos oraux qu’auraient tenu le représentant de la société DP DIAGNOSTIC s’agissant de la nécessité d’un simple traitement et rapportés par le vendeur et les acquéreurs ne sont pas suffisamment établis.

Dès lors, la responsabilité de la société DP DIAGNOSTIC ne saurait être engagée de ce fait.

IV. Sur les demandes d’indemnisation

S’agissant de la responsabilité de la société AJP IMMOBILIER, qui a manqué à son obligation d’information et devoir de conseil, le préjudice subi à ce titre par les acquéreurs s’analyse en une perte de chance d’avoir pu renoncer à l’acquisition ou d’avoir pu négocier le prix, en raison de la nécessité de travaux plus importants que prévus induits par la présence des insectes xylophages. Aucun manquement n’a été établi s’agissant du diagnostic amiante, qui justement ne mentionnait aucune anomalie.

Dès lors, la société AJP IMMOBILIER ne saurait être condamnée au paiement du coût des travaux réparatoires. Dans la mesure où elle a bien exécuté son mandat, le remboursement de ses honoraires n’est pas non plus justifié.

Les demandes formées à ce titre ne peuvent donc qu’être rejetées.

Il doit être constaté qu’aucune demande n’est formée par les acquéreurs au titre de la perte de chance de ne pas avoir contracté ou d’avoir pu négocier le prix.

Il sera fait droit cependant à leur demande formée au titre de leur préjudice moral, à hauteur de la seule somme de 5.000 euros.

La société ALLIANZ IARD, qui ne dénie pas sa garantie, sera condamnée in solidum au paiement de cette somme avec la société AJP IMMOBILIER.

La responsabilité de la société DP DIAGNOSTIC n’est engagée qu’au titre du diagnostic amiante erroné. Les demandes formées à l’encontre de son assureur, la société ALLIANZ IARD, au titre des travaux de charpente et éléments de bois, et du trouble de jouissance et préjudice moral, uniquement motivés par la nécessité de procéder à ces travaux de réparation liés à la présence des insectes, à la procédure en découlant et à l’appréhension d’un effondrement de toit, doivent par conséquent être rejetées.

Le préjudice subi au titre du diagnostic amiante erroné s’élève au montant des travaux de désamiantage. L’expert l’a estimé à dire d’expert, au jour de l’expertise, à la somme de 7.000 euros TTC, avec une TVA à 10%, sur la base d’un devis de la société TECKNIK AMIANTE du 8 juin 2018 d’un montant de 6.093,89 euros TTC avec une TVA à 20%. Il n’a pas retenu, à juste titre, la réfection de la couverture du préau, qui était dans un état de vétusté totale. Aucun élément ne permet de contredire les conclusions de l’expert sur ce point. Dès lors, le préjudice subi au titre du diagnostic amiante erroné doit être fixé à la somme de 7.000 euros TTC.

Les société DP DIAGNOSTIC et ALLIANZ IARD, qui ne dénie pas sa garantie, sont par conséquent condamnées in solidum au paiement de la somme de 7.000 euros TTC aux demandeurs, avec actualisation selon l’indice BT01 depuis le 4 janvier 2021, date du rapport d’expertise, jusqu’au jour de la décision,

S’agissant d’une demande indemnitaire, les intérêts de retard ne courent qu’à compter de la présente décision. Il n’y a donc pas lieu à ordonner la capitalisation des intérêts.

La société ALLIANZ IARD est fondée à opposer franchise et plafond de garantie définis contractuellement, en ce qu’elle verse aux débats un contrat signé avec la société DP DIAGNOSTIC (avenant du 8 juillet 2016, qui fait référence expressément au contrat signé le 20 mai 2016 et au maintien des autres conditions générales et particulières du contrat), et celui signé avec la société AJP IMMOBILIER le 23 janvier 2014.

V. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 du code de procédure civile est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties.

Les défendeurs, qui succombent, sont condamnés in solidum aux entiers dépens, frais d’expertise inclus, dont distraction au profit de Maître Guillaume CADIX, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, et au paiement de la somme de 3.000 euros à Monsieur et Madame [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées sur ce fondement par les défendeurs seront quant à elle rejetées.

VI. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la société AJP IMMOBILIER et la société ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur de la société AJP IMMOBILIER, au paiement de la somme de 5.000 euros à Monsieur [F] [I] et Madame [K] [E] épouse [I], en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société DP DIAGNOSTIC, au paiement de la somme de 7.000 euros TTC, avec actualisation au jour de la décision selon l’indice BT01 depuis le 4 janvier 2021, et intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à Monsieur [F] [I] et Madame [K] [E] épouse [I], venant en réparation de leur préjudice matériel découlant du diagnostic amiante erroné ;

CONDAMNE in solidum la société AJP IMMOBILIER et la société ALLIANZ IARD au paiement de la somme de 3.000 euros à Monsieur [F] [I] et Madame [K] [E] épouse [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la société ALLIANZ IARD est tenue à garantie dans la limite des franchises et plafonds prévus contractuellement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONDAMNE in solidum la société AJP IMMOBILIER et la société ALLIANZ IARD aux entiers dépens, frais d’expertise inclus, dont distraction au profit de Maître Guillaume CADIX, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

signé par Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,